קרנות ריט: האם מדובר בתחליף מוסדי חדש לשוק השכירות?

הפאנל המסכם של ועידת שוק ההון של "גלובס" עסק בנושא קרנות הריט בישראל כמכשיר השקעה בתחום הנדל"ן המקומי, הן בנכסים מסחריים והן בדיור להשכרה, והאם מדובר בתחליף מוסדי חדש ואמיתי לשוק השכירות בעקבות חקיקת חוק קרנות הריט לתחום הדיור בישראל.

לדברי עו"ד שריה אורגד, סמנכ"ל בכיר ומנהל מחלקת האסטרטגיה ופיתוח עסקי בברוסה לני"ע, הרי שהשאלה מה הסיכוי שקרנות ריט לפעילות בתחום הדיור אכן יוקמו. "הסיכוי לכך הוא גבוה אם המדינה תעודד את המוסדיים להשקיע בהם. בגדול, האופן שבו החוק עוצב, נועד לאפשר את אותם תמריצים: להתמודד על מכרזים של המדינה ולהגדיל את שיעור המינוף. הגופים המוסדיים מצפים לתשואות של בין 5%-8% כשההשקעה בדיור להשכרה נותן כיום בין 3%-4.5%".

רו"ח צח אסף, שותף באשכול הפיננסי בפירמת BDO זיו האפט, ציין כי "לצערנו לא קמו הרבה קרנות ריט ואנחנו מקווים שהחוק החדש יהיה פתח לעוד קרנות. הוא כולל הקלות משמעותיות לקרנות קיימות שפועלות בתחומים המסורתיים וגם בתחום של דיור להשכרה. קרנות ריט יוכלו להיות יזמיות בתחום של נדלן למגורים, יש הקלות בתחום של דיבידנדים, הקלות במס רכישה ואפשרות למינוף של 80% שיאפשר בניית מודלים עסקיים יותר טובה".

עופר רז-דרור, סגן בפועל לראש המועצה הלאומית לכלכלה, הסביר כי "ראינו בזה דרך לשפר את שוק השכירות. כשמנתחים את שוק השכירות, מאפיין אחד בולט הוא שהמוצר הוא נחות ביחס למוצר הבעלות. וכשמנתחים את הסיבה לכך היא ששוק השכירות נשלט בידי משקי בית פרטיים שמשכירים ומציעים מוצר אחד בלבד שזה חוזה לשנה אחת. ולכן מי שיכול לעזוב את שוק השכירות, עוזב אותו, וזה כשהשוכרים רוצים יציבות. ראינו בקרנות הריט איזשהו כלי שיכול לשבור את האנומנליה הזאת."

מעין נשר, רכזת שיכון באגף התקציבים במשרד האוצר, סיפרה כי "בממשלה ראינו בקרנות הריט מכשיר חשוב בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, כי יהיה להן אינטרס לממן פרויקטים חדשים וככה תהיה דחיפה של השוק הזה גם בצד הפרטי. לכן הכנסנו לשוק אפשרות להקים דירות גם על קרקע פרטית ולא רק על קרקע של המדינה. לחשוב שאפשר להתעסק בדיור בלי להתעסק בהשקעות ולהבין איך רוכשי הדירות מסתכלים על כך זה לא אפשרי. צריך להבין את רכישות הנדל"ן להשקעה כדי להבין את המשבר הזה. כעת עם הקמת קרנות הריט ניתן יהיה לקנות מניות של הקרן במקום לקנות דירה באופן ישיר, ויכולים להיות לכך הרבה יתרונות. אז המכשיר הזה שלא היה קיים בשוק הישראלי, ראינו בו מכשיר מאוד חשוב.

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבניה צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, הציג את עמדת המגזר העסקי בתום הבניה למגורים. "יש בישראל 2.5 מיליון דירות, מתוכן 600 אלף שמוחזקים על ידי משקיעים כדירות להשקעה בתשואות של עד 3%. והממשלה מגרשת עכשיו את המשקיעים האלה על ידי מס רכישה, כדי לחפש משקיעים מוסדיים שמחפשים השקעה בתשואה של שבעה אחוז. אז כדי לעשות את זה מחירי השכירות צריכים להיות מוכפלים. ובימים אלו ממש מחירי השכירות הולכים ועולים ומדביקים את העליות בשוק הדירות לרכישה.

"מה שקרה בשוק הדיור לרכישה, כשהמחירים הכפילו את עצמם מאז 2007, לא קרה בשוק השכירות, שם מחירי השכירות עלו אבל פחות. ועכשיו הפער הזה הולך ומצטמצם בגלל הצעדים האחרונים. כדי שזה יעשה תיאבון ליזמים להיכנס לשוק הזה, אנחנו צריכים להוכיח רווחיות מספיקה עוד לפני הטבות המס".

ח"כ אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות, הצביעה על הנקודה הכואבת של שוק ההון המקומי. "בקצב שאנחנו נמצאים יש לנו שוק הון גוסס ולא פעיל עם מחסור במוצרי השקעה. חקיקת קרנות הריט יצרה מוצר השקעה חשוב, גם בנדל"ן למגורים וגם בנדל"ן המניב. המכשיר הזה יכול להוות אלטרנטיבה ראויה לכל אגרות החוב המפוקפקות שמנפיקות כאן חברות זרות שבאו לגייס הלוואות מזנין. ב-2008 היו 700 חברות בבורסה בישראל, היום יש 450 שמתוכן 100 לא פעילות.

"בנוסף, בשוק פיננסי ריכוזי עם מערכת פיננסית ריכוזית, החיוניות של הבורסה עולה לאין שיעור. כי האלטרנטיבה שלך היא כאן. קרנות הריט הוא מכשיר נוסף שיביא הן לגיוסי הון והן לגיוסי חוב. ויש כאן העברה של הנכסים מהמגזר הפרטי לציבור".

משה ליכטמן, גלובס: "בסיבוב הקודם של הריט היו בעלי נכסים מניבים שהיו מוכנים להעביר את הנכסים לריט אבל מה שעצר אותם זה מס שבח. זה נפתר עכשיו אבל מאיפה יגיע עכשיו המוכרים?"

עו"ד שריה אורגד: "הכוונה היתה שקרנות הריט ישתתפו במכרזים של המדינה ודרך זאת יגיעו ההכנסות מכך לציבור".

רו"ח צח אסף: ב"מכרזים של המדינה יש חסמים גדולים והם יקשו על קרנות ריט חדשות להיכנס".

עופר דרור: "המחשבה הראשונית היתה שניתן לאפשר לקרנות הריט את התשואה המינימלית ההכרחית".

מעין נשר: "אם צח אסף אומר שיש הרבה חסמים אז שיגיד כי אני לא יודעת על איזה חסמים הוא מדבר. המכרזים של המדינה הולכים ומשתפרים וההצעות הולכות ומשתפרות. לראשונה גם הצבנו יעד לשווק השנה 2613 דירות ובארבע השנים הקרובות עוד יותר מ-11 אלף דירות. בסוף אני מקווה שזה לא יצור אנומנליה".

חיים פייגלין: "אם אני אחשוב להשתמש במכרז שזכיתי לצורך לדיור להשכרה, אז למה שאלך דווקא על אלטרנטיבת הריט?. הפחתת המס בחוק עידוד השקעות הון היא יותר משמעותית מאשר בחוק הריט, ולכן ברמת החברה האינטרס יהיה ללכת לפי חוק עידוד השקעות הון".

ח"כ אלי כהן: "תוכניות העבודה של דירה להשכיר מדברות על יותר מאלפיים דירות מדי שנה, ככה שמדובר על פוטנציאל השקעות של 2 מיליארד שקל. ולכן מבחינת הגופים המוסדיים מדובר בהשקעה טובה וראויה עם תשואה יותר גבוהה מזו של אג"ח מדינה. בשוק המוסדי הישראלי יש 1.4 טריליון שקל ולכן זה נכון שחלק ממנו ילך גם לשם".

"בנוסף, חלק מהבנקים מגיעים כבר לקצה גבול המימוש של הלוואות למגזר הנדלן ולכן זה כלי טוב למוסדיים. שוק המשכנתאות מתפוצץ ועולה על גדותיו".

"לסיכום, באופן כללי, מה שצריך לשפר זה עדיין במצב הקיים זה להגדיל את היעד מאלפיים דירות לחמשת אלפים דירות להשכרה. התשואות שהמוסדיים צריכים לראות בהשקעה מתחלקות לדעתי לשניים, ובסיבת הריבית הנוכחית מדובר על 2% תשואת חוב ו-6% תשואת הון. אני חושב שצריך לבוא ולזכור שקרנות הריט לא נועדו לרבעון הקרוב או לשנה הקרובה אלא כלי ארוך טווח וחשוב מאוד לשוק ההון הישראלי".