קבוצות רכישה: הגרסה האירופית הרגועה

לעומת קבוצת הרכישה, פתרון ישראלי ייחודי ומפוקפק, קיים בעולם פתרון נפוץ וטוב יותר, שבעבר היה קיים בצורה נרחבת יחסית גם בישראל - פתרון של הקואופרטיב (אגודה שיתופית) לדיור או לשיכון.

אגודות שיכון מוגדרות בדרך כלל באמצעות המבנה המשפטי שלהן: חברי הקואופרטיב הם בעלי זכויות במגורים שלהם באופן משותף באמצעות חברות בתאגיד בעל אופי חברתי (אגודה שיתופית), ולא באופן ישיר בנכס עצמו. החברים גם שולטים בנכס באופן דמוקרטי, ישירות או באמצעות מוסדות נבחרים. קואופרטיב שיכון הוא בדרך כלל כלי להוזלת הוצאות הדיור של אנשים וכן צורת מגורים מועדפת לאוכלוסיות בעלות אינטרסים משותפים או מטרות משותפות.

מיליוני אנשים בעולם המערבי המפותח בחרו בפתרון זה והם חברים באגודות לשיכון. פתרון זה נחשב במדינות אלו כמודל רצוי התורם לא רק לחברים עצמם, אלא לקהילה ולמדינה בכלל, ולכן זוכה בד"כ להקלות בתחום המיסוי והרגולציה.

למעלה מ-12% מהדירות בשוק האירופי הן בשיטה הקואופרטיבית (בארצות מסוימות למעלה מרבע מהדירות). פדרציית הדיור האירופאית מאגדת תחתיה 43 אגודות דיור ב-23 ארצות, אשר יחד מהווים כ-12% מכל מלאי הדיור באירופה - ובסה"כ 26 מיליון דירות ובתים. השיטה הקואופרטיבית לדיור נפוצה גם בצפון אמריקה ואסיה.

יש כמה סוגים של אגודות שיכון: אגודות של שכירות או חכירה (Rental or Leasehold Coop) הן אגודות של דיירים החולקים ביניהם בצורה מאורגנת עלות של שכירות או חכירה של מבנים או דירות שהם בבעלות גורם אחר, פרטי או ציבורי. צורת התאגדות זו גם מאפשרת פעמים רבות היצע של דירות באופן זמני לאוכלוסיות חלשות שלא יכולות להרשות לעצמן חברות באגודה או שהם מועמדים לכניסה לאגודה.

אגודות במחיר השוק (Market Rate Coop) הם בתים או מבני דירות או מקבצי דיור מסוגים שונים שהם בבעלות האגודה ומאורגנים בניהול דמוקרטי במסגרת האגודה, כאשר החברים רוכשים מניה באגודה במחיר שוק. אגודות במחירים מוגבלים (Limited or Zero Equity) הן אגודות המציעות דיור במחיר מוזל ומשמרות את ההנחה לאורך זמן וגם עבור דיירים עתידיים. מנגנון זה נחשב כלי מוצלח למיתון ג'נטריפקציה באזורים של מחירי דיור גבוהים, כגון מרכזי הערים.

בשלה העת להציע מחדש בישראל את המודל המצליח של אגודות שיכון ככלי חשוב להוזלת מחירי הדיור. וחשוב מכך, ככלי שיכול לאפשר דיור בהישג יד לקבוצות רבות של אוכלוסייה ולאורך זמן, ולא רק כ"תרגיל מס" או כמבצע חד פעמי. על המדינה לעודד יוזמות כאלו כדיור לרכישה וכדיור להשכרה, הן בהקלות במיסוי, הן בהקצאת קרקעות והן בבניה במימון ציבורי ראשוני.

הכותב הוא היועץ המשפטי של התנועה הקיבוצית