שר האוצר משה כחלון, שר השיכון יואב גלנט, ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי וגורמים אחרים בממשלה מצהירים על תוכניות לגידול מאסיבי בבנייה למגורים, עם התחלות בנייה שיחצו את רף ה-60 או ה-70 אלף יח"ד, עלייה של עשרות אחוזים בהשוואה לשנים האחרונות.
אבל מלבד התלונות הרגילות על מחסור בכוח אדם, בענף הנדל"ן מוטרדים היום לא פחות ממחסור בכסף. הבנקים השונים כבר הגיעו לקצה היכולת להקצאת אשראי. בהתאחדות בוני הארץ מתריעים מפני מחנק, בבנקים לא מכחישים, ובנק ישראל לא מתכננים לפי שעה לשנות את המגבלות הקיימות.
"אנחנו מקבלים פניות מקבלנים שהולכים לבנקים ולא מקבלים מימון. יש סניפים של בנקים ממש ליד בניין ההתאחדות והם ישר מגיעים לכאן אחרי הפגישה. בזמן האחרון זה נהיה תופעה וראינו שזה חורג מהנורמה", אומר רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ, "הבנקים הגדולים, שהם עיקר המממנים של פרויקטי נדל"ן, כבר מגיעים למגבלת האשראי שקבע בנק ישראל. הקטנים יותר נמצאים סביב 15% וקבעו לעצמם לא להגיע לרף של ה-20%".
סקטור הנדל"ן בבנקים אינו מורכב רק מבנייה למגורים. מגבלת האשראי של הבנקים מכניסה תחת אותה המטריה את כל תחומי הנדל"ן הכוללים מגורים, ערבות חוק מכר, נדל"ן מסחרי, נדל"ן מניב, עבודות עבור הממשלה וגם תשתיות כבדות. ההחלטה של בנק ישראל לתחום אשראי לענף מסוים ב-20% איננה חדשה ומתייחסת לכל ענפי המשק, אך רק בנדל"ן היא מגיעה לרף העליון.
עו"ד אמיר הלר, משנה למנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה בהתאחדות בוני הארץ, מסביר את המשמעות בשטח: "בקרב הקבלנים, המצוקה מתבטאת בשני אופנים: יש קבלנים שפשוט סוגרים להם את הדלת בבנק, אומרים להם 'לכו לבנק אחר' ו'אני מצטער כי אין לי אפשרות כרגע'. זה יכול להיות גם לקבלנים מעולים שמלווים על ידי אותו הבנק כבר שנים. במקביל, זה מתבטא גם בעלויות מימון גבוהות מאוד למי שכן מצליח לקבל, וזה בזמן שהריבית נמוכה והכסף זול. זה סימן למשבר אשראי".
"אם פעם היינו מקבלים דוח אפס ומחכים לרגע האחרון עם המימון, היום כל אחד רץ מהר לבנק להבטיח המימון", כך עמית גוטליב, סמנכ"ל גוטליב אחריות בבנייה שבונה ברמת גן, "זה הגיע בהפתעה. כי הריביות והעמלות היו הרבה יותר זולות. יש עלייה עכשיו של בין 35% ל-40% בעמלות והריביות של הבנקים. זה מוכרח להתגלגל בסוף למחירי הדירות מצד אחד, ומצד שני יש פרויקטים שלמים שפשוט לא יתקדמו".
המע"מ לא יספיק
הקבלנים והאוצר מנסים לקדם רעיון חדש, שבמסגרתו מרכיב ערבות חוק המכר יצא מהקצאת האשראי, על ידי רכישת ביטוח לערבות חוק המכר מידי חברות ביטוח בחו"ל.
פתרון אחד למצוקה כבר נמצא בהליכי חקיקה - הוצאת מרכיב המע"מ מתוך ערבות חוק המכר. מכיוון שהערבות נספרת בתוך מגבלת האשראי, פינוי 15% ממנה עשוי לשחרר כמה מיליארדים למימון הענף. לאחרונה פורסם תזכיר חוק להצעת חוק ממשלתית בנושא אותה מקדם משרד השיכון, אך נתונים עדכניים אודות מצוקת האשראי מאשרים כי ככל הנראה לא מדובר במהלך שיפתור את הבעיה.
מודל כלכלי שהכין כלכלן ההתאחדות, זיו לזר, מעיד כי גם אם יקוזז מרכיב המע"מ בערבות חוק המכר, חריגת האשראי לא תקטן במידה מספקת. הניתוח מביא בחשבון הגדלת היקפי בנייה בשנת 2016 לרמה של 60 אלף התחלות בנייה, ומקרה של הגדלת ההיקפים גם ל-70 אלף התחלות בנייה - יעדים אליהם מכוונת הממשלה. תוספת של 10,000 יחידות דיור (לרמה של 60 אלף התחלות בנייה) תיצור חריגת אשראי מהמגבלה הקיימת בשיעור כ-11.5 מיליארד שקל, כלומר כסף שהמערכת הבנקאית לא תדע לתת. במקרה ומרכיב המע"מ אכן יקוזז, מדובר בתוספת של כ-4.7 מיליארד שקל בלבד לאשראי ויותיר את החריגה על 6.8 מיליארד שקל.
מקור בכיר במערכת הבנקאית אמר ל"גלובס" כי "מלבד המגבלה הענפית, ישנה גם הוראה רגולטורית שדורשת מהבנקים הגדולים עלייה בשיעור של כ-1% בהלימות ההון עד סוף 2016. הצורך של כלל המערכת לעמוד ביעדי הון מאתגרים אלו מאלצים את הבנקים להקטין משמעותית את היצע האשראי לענף הנדל"ן והתשתיות, ולצערנו, השפעת הגורמים הללו על הצמיחה גדולה מאוד ויוצרת תמונה מורכבת עבור המשק הישראלי".
קיזוז הערבות מחוק המכר והאפשרות להוציא את ערבות חוק המכר כולה מהמאזן על ידי ביטוח הערבויות עשוי לשחרר אשראי לא מבוטל, אולם ייקח זמן עד שהרגולטור יאשר את המהלך. לדברי בנקאי בכיר, "כדאי שהגורמים הרשמיים בירושלים ידברו ביניהם ויבצעו התאמה בין תוכניות הממשלה להגדלת ההיצע לבין הרגולציה על המערכת הבנקאית".
בבנק ישראל ובאוצר מכירים את הנתונים על מצוקת האשראי "ומטפלים בנושא". בין היתר, בוחנים שם תמריצים לגופים מוסדיים כדי שייכנסו למימון נדל"ני. עם זאת, באוצר לא מודאגים שמצוקת האשראי תמנע עמידה ביעדי הבנייה ומדגישים שהשוק ימצא דרכים לקבל מימון למרות המגבלות.
חשוב לציין כי יש כבר בנקים שהוציאו חלק מכספי הערבות לביטוח חיצוני. בעבר גם נעשה ניסיון להוריד את כל היקף האשראי לאותן ערבויות (שהסיכון בהן נמוך מאוד) מהמגבלה. המפקח הקודם על הבנקים, דודו זקן, אישר שהסכום יירד ממגבלת הלימות ההון, אבל לא ממגבלת האשראי הענפי. כלומר, לא מפנה מקום בהקצעת אשראי אלא רק פינה מקום בהלימות ההון לטובת כל הענפים, לא רק נדל"ן. כעת, ההצעה שעומדת על הפרק היא שהוצאת האשראי לחברות הביטוח תפנה גם מקום במגבלה הענפית. בהתאחדות בוני הארץ מסבירים כי אם הדבר ייצא לפועל, מדובר במהלך דרמטי: "אם כולם יבטחו את תיקי ערבות חוק המכר, זה יפנה כ-30 מיליארד שקל, מה שיכול לתת מרווח נשימה גדול לענף".
קרובים לקצה
מחסור
סיכון אשראי
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
