הביצועים הטובים שהציגו בנייני המשרדים בתל אביב, ובייחוד נכסים המאופיינים ברמה גבוהה, נמשכו גם בשנת 2015 (ולהערכתנו גם לתוך שנת 2016).
מדובר בכ-250 אלף מ"ר של משרדים ברמה הגבוהה וכ-130 אלף מ"ר ברמה הנמוכה, שנתוניהם נאספו מהדוחות הכספיים של החברות הנסחרות בבורסה של תל אביב - החל בשנת 2009. הנכסים ברמה הגבוהה (מגדלי עזריאלי, מגדל אלקטרה וכד') נמצאים כבר כמה שנים בתפוסה מלאה. נתון זה לא מפתיע את המצויים בתחום, אולם הוא מעניין לאור החששות, הקיימים כבר כמה שנים, מההיצע שהולך ונבנה בתל אביב ובערי הסביבה (בני ברק, גבעתיים ועוד).
במקביל, בשנים האחרונות ישנו ביקוש גובר למשרדים שנמצאים דווקא בעיר תל אביב מכיוון חברות היי-טק שנהנות מפריחה ומעוניינות להשתלב בעיר הגדולה, בדומה למגמה עולמית. גם שכר הדירה הממוצע הציג עלייה במהלך השנים (והתייצבות בשנת 2015) וכך גם ההכנסות נטו מדמי השכירות (NOI).
ירידה בעולם ויציבות בישראל
העלייה בשווי ההוגן של הנכסים, במהלך השנים, היתה בשיעור דומה לגידול בהכנסות משכירות (NOI) שהם מציגים. כתוצאה מכך, תשואות ה-NOI של הנכסים נותרו יציבות יחסית על פני השנים, בשיעור של 7%-8%.
יציבות זאת בולטת במיוחד על רקע העובדה כי באותן השנים נרשמה ירידה חדה בתשואות הנכסים בעולם. הירידה בעולם נבעה מביקוש גואה מצד משקיעים לנכסים איכותיים (וגם מירידות בשער הריבית כמובן), והביקוש הביא לעליית מחירים בשיעור גבוה מהעלייה בהכנסות ה-NOI. התשואות על נכסים במקומות מבוקשים במרכזי ערים ירדו לסביבות ה-4% ומשקיעים רעבי תשואה החלו לרכוש נכסים במקומות מרוחקים יותר ומבוקשים פחות.
תופעה דומה של ירידה בתשואות מאפיינת גם את שוק הדיור בארץ - מחירי הדירות עלו בשיעור חד בשל ביקוש ער, בעוד ההכנסות משכר דירה עלו בצורה מתונה הרבה יותר.
תופעה מעניינת נוספת שראוי לציין היא שהנכסים ברמה הגבוהה בארץ, בניגוד למצב בעולם, מניבים תשואה גבוהה יותר מנכסים המאופיינים ברמה הנמוכה. ייתכן כי מצב זה משקף את החששות של מעריכי השווי לגבי ההיצע הצפוי בנכסים ברמה הגבוהה בתל אביב (שבאים לידי ביטוי בסיכון - ובתשואה הנדרשת מהם).
*** הכותבים שותפים בחברת המחקר B-BRE
משרדים בתל אביב
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
