רוחות של שינוי? שני נתונים שמראים שמחירי הדירות יירדו

האם רוחות של שינוי מתחילות לנשוב בענף הנדל"ן למגורים? האם לראשונה אחרי שנים ייתכן ובקרוב נחזה בשינוי מגמה במחירי הדירות? סקירה כלכלית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מעלה שני טיעונים שעשויים להעיד כי התשובה לשתי השאלות הללו חיובית.

הסקירה של האוצר מתייחסת לחודש מארס החולף ומצביעה על שתי תופעות עיקריות. הראשונה קשורה למשקיעים: אחרי העלאת מס הרכישה לפני כמעט שנה, שיעור רכישות המשקיעים עדיין נמצא ברמה נמוכה יחסית בהשוואה לשנים קודמות. נזכיר שרכישת דירות על ידי משקיעים, בשל היעדר אלטרנטיבות השקעה אחרות, הייתה אחד הגורמים להגדלת הביקוש ועליית המחירים.

במסגרת הדוח טוענים באוצר כי הירידה ברכישות מלווה גם בעלייה במכירת דירות על ידי משקיעים, מה שמוביל את אנשי האוצר למסקנה שמדובר בשינוי מגמה והמשקיעים שנהנו עד כה בהשבחת הנכסים הבינו שסיפור ההצלחה הזה עומד להסתיים.

טיעון נוסף שמעניק האוצר במסגרת הסקירה מתייחס לפלח אחר בשוק - משפרי הדיור. הנתונים מעידים שמשך הזמן שמשפרי הדיור מחזיקים בדירה המקורית שלהם, לאחר שרכשו חדשה, הולך ויורד והגיע לתקופה קצרה יותר מאשר בשנים קודמות. גם כאן סבורים באוצר שהסיבה היא אותה סיבה שגורמת למשקיעים למכור את הדירות - הציפייה לכך שהמחירים לא צפויים להמשיך לעלות כפי שעלו עד עכשיו. בבסיס הניתוח הזה עומדת הטענה כי משפרי הדיור היו ממתינים זמן ארוך עם מכירת הדירה כדי לנצל עד כמה שאפשר את עליית המחיר. אם המחיר כבר לא עולה, אין טעם לחכות - מסבירים את התופעה באוצר.

טיעונים אלו המופיעים בפעם הראשונה בצמידות בסקירת האוצר, יחד עם השפעה אפשרית של תוכנית מחיר למשתכן על השוק, אכן עשויים להעיד על שינוי כיוון בכל הקשור לענף הנדל"ן למגורים. עכשיו, צריך לחכות ולראות מה יקרה בחודשים הקרובים.

אבל, וכאן מסתתר אבל גדול. חייבים לזכור ששר האוצר משה כחלון נבחר לכנסת על בסיס הבטחתו לטפל במשבר הדיור. עצירה בעליית המחירים, שלא נדבר על ירידת מחירים, תהפוך אותו לפוליטיקאי הראשון מזה שנים שהצליח.

כחלון באמת רוצה לקיים את ההבטחה ואין ספק שנתוני האוצר עוזרים לו להאיר נקודות ספציפיות שתומכים בתזה של שינוי ציפיות השוק, במיוחד לאור נתונים שפרסם השמאי הממשלתי הראשי לאחרונה שהעידו על המשך עליית המחירים.

באותה המידה ניתן לטעון ששינוי העדפות המשקיעים נובע ממעבר לאזורים אחרים בעקבות העלאת מס הרכישה ושהמכירה המהירה של משפרי הדיור נובעת מהתיקון לחוק שנכנס בתחילת מאי וקבע כי משך זמן ההטבה במס רכישה התקצר משנתיים לשנה וחצי. אומנם התיקון נכנס רק עכשיו אבל השוק כבר מודע אליו חודשים ארוכים ולא מן הנמנע שהושפע מהפרסומים.

השאלה הגדולה שכולם שואלים את עצמם, היא האם אכן מדובר בשינוי כיוון הנובע מהתנהלות אחרת של המשקיעים, משפרי הדיור וגם הזוגות הצעירים, או שמא מדובר שוב בתקופת ביניים במסגרתה שוב תוכנית ממשלתית והחלטות מיסוי מובילים לשינוי זמני בלבד. נכון להיום, עוד אף אחד לא יודע את התשובה.