"המינוף הגבוה יכול להביא לקריסה כלכלית של דור שלם"

מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות. כך, בשנה האחרונה חלה עלייה הן בהון העצמי הנדרש לרכישת דירה והן בהחזר החודשי הנדרש מלוקחי המשכנתאות. משמעות הדבר היא שהיכולת של רוב הציבור לרכוש דירה נפגעת אך עם זאת הביקוש לדירות עדיין גבוה . 

קובעי המדיניות מנסים להקל על המצוקה של קבוצות רבות באוכלוסייה. בחודשים האחרונים, כידוע, הועלתה לשולחן הדיונים הצעה לחוק 90% משכנתא לדירות לצעירים, כמו גם פרויקט מחיר למשתכן שנמשך ואף מתרחב. 

מנכ"ל חברת משכנתא ישראלית, רון מועלם, מסביר בראיון ל"גלובס" על הסכנות סביב רפורמות המינוף הגבוה. "אין ספק שהדיון הער סביב עולם הנדל"ן והמשכנתאות מביא לפתחנו סוגיות כלכליות חשובות. אבל יחד עם זאת צריכים לזכור שמבחינה פיננסית, בתכניות משכנתא במינוף גבוה, של 90% במסגרת פרויקט מחיר למשתכן אורבות סכנות לא מעטות", מציין רו"ח מועלם.

"מעמיסים על אוכלוסיות חלשות כלכלית ובעלות הון עצמי נמוך הלוואות גבוהות יותר. אם בעבר על דירה שעלותה הייתה מיליון שקל היה הרוכש נדרש להביא 250,000 שקל הון עצמי לדירה, הרי שבפרויקטים האחרונים של מחיר מטרה נדרש הרוכש להביא מינימום של 100,000 שקל לאותה דירה. בכך למעשה גדל הסיכון לאלפי לקוחות החלשים כלכלית".

"זה אבסורד, הרי ללא מעט אוכלוסיות בישראל אין הון עצמי מספק לקנות דירה בהתאם לכוחות השוק. אך בעידודה ובדרבונה של המדינה הם נאלצים לקחת הלוואה במינוף גדול יותר, אם נסתכל על המספרים שציינתי, נראה כי המינוף של אותו רוכש גדל ב-150,000 שקל. בלי לחשוב ולהיות מודע לכך כי גם ההחזר החודשי לו הוא נדרש גדל בהתאם".

- לדעתך זה לא יוצר מצב שוויוני שדווקא אוכלוסיות מוחלשות יצליחו לרכוש דירה ?

"לא כל כך. צריכים להיזהר כי המינוף הגבוה יכול להביא לקריסה כלכלית של דור שלם. הדיונים סביב המחיר למשתכן תפסו נפח לא קטן מהתקשורת הכלכלית. אולם פרט אחד משמעותי נבלע בין אינספור הדיונים בתקשורת, הבנקים אינם מחויבים להעניק לכל אחד 90% משכנתא. קיימת הוראה שמאפשרת להם לתת 90% משכנתא מערך הנכס על פי החלטת שמאי. בסופו של יום צריכים לזכור שהבנק פועל על פי השיקולים שלו בבואו לתת משכנתא. הוא בוחן את האיתנות פיננסית של כל לווה ואת ההיסטוריה הכלכלית שלו. רוב הלווים, אלו על הנייר לפחות הם חלשים לכן הסיכוי לקבל מימון מקסימלי הוא מינימלי".

- בשטח מורגש שינוי בקרב נטלי המשכנתאות ?

"רובם הגדול מבין היטב, שהפתרון המוצע הוא פתרון חלקי שנותן מענה רק לאחוז מצומצם של האוכלוסייה ולכן למעשה הוא יוצר אפליה מול הציבור שלא זכה בהגרלה ואין ביכולתו וברשותו הון עצמי הנדרש לרכישת דירה בשוק החופשי. בנוסף יש לזכור כי לאותן רפורמות נדרש תהליך ארוך ומסובך בו מעורבים גורמים כלכלים רבים ובמדינה כמו זו שלנו ומניסיון העבר, אנו מודעים לכך שלרפורמות חדשות ולהקלות פיננסיות יש מחסומים רבים בדרך להגשמתם".

- איך משפיעות תכניות למינוף גבוה על המחירים ?

"זה לא יוריד מחירים כלל אם לזה הכוונה. מדובר בתכנית ספציפית ומוגבלת לאזור מסוים, הרי מחיר הדירה לוקח בחשבון את עלויות היזם והקבלן. אם לא ישוחררו כמויות אדירות של שטחים בתנאים דומים בכל הארץ ובעיקר במרכז, לא תהיה ירידת מחירים. אין לי ספק שהשוק יישאר אדיש לתכניות 90% משכנתא, מכיוון שהביקוש ימשיך לעלות את המחירים, שכן זוגות צעירים עדיין צריכים דירות, אוסיף ואומר כי במידה ותהיה צניחה במחירים בעוד חמש שנים והדירות יהיו שוות פחות מהמחיר בו הן נרכשו, הבנקים יהיו חשופים לסיכון בגלל המינוף הגבוה אותו הן נתנו".

"בשום פנים ואופן אסור להישען רק על החלטות או רפורמות שמתקבלות בקרב המגזר הציבורי. האחריות האישית של כל צרכן הינה קריטית להישרדות כלכלית נכונה. יתרה מכך, גם לנותני השירותים במגזר הפרטי יש אחריות לא קטנה ואולי אפילו גדולה מהעבר לתת יעוץ כלכלי נכון. כשבאים אליי לקוחות לייעוץ והכוונה, הדבר הראשון שאני מסתכל ובודק אלו היכולות הפיננסיות שלהם והאם הם יכולים לעמוד בהתחייבויות הכספיות של הנכס אותו הם מבקשים לרכוש. גם הקולגות שלי מרגישים שבמקרים רבים, זוגות צעירים המגיעים לייעוץ מגיעים עם חלומות גדולים, הם רוצים לקנות נכס שגדול עליהם בכמה מידות - ופה מתחילה הבעיה".