"זה תכנון? בשיטה הזאת אני מתכנן מיליון דירות בשעה"

ביום שני שעבר נשמעו קולות שמחה רמים בלשכת ראש עיריית ראשון לציון. לא בגלל שקבוצת הכדורסל העירונית זכתה באליפות, אלא בגלל שהמכרז הראשון ב"מתחם האלף", מתחם ענק לתעסוקה ומסחר במערב העיר, נסגר בהצלחה. קבוצת דיסקונט רכשה קרקע ראשונה, 21 דונם, ב-105.5 מיליון שקל. בימים שבהם עננה מרחפת מעל שוק הבנייה למשרדים ויש ירידה בהתחלות הבנייה, וברקע נשמעות טענות על עודף בהיצע, מדובר במהלך לא טריוויאלי.

מתחם האלף, תוכנית רחבת היקף לכ-1.7 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר במערב העיר, שאושרה לאחרונה סופית, היא חלק מהסיפור של ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, עם למעלה מ-240 אלף תושבים. תוכנית המתאר מדברת על תוספת של עוד כ-100 אלף איש עד שנת 2030 (מה שצפוי להפוך אותה לעיר השלישית בגודלה).

אחרי שהצליח לאשר את מתחם האלף עם עתודות תעסוקה ומסחר משמעותיות, מתפנה ראש העירייה, דב צור, המכהן בתפקידו מאז 2008, לעסוק במגורים. כשנכנס לתפקיד הכריז כי בכוונתו להקפיא תוכניות מגורים, אבל שבע שנים מאוחר יותר, נראה שהמדיניות התהפכה והעיר הולכת לגדול בעשרות אלפי דירות בשנים הקרובות, בין היתר בשל חתימת הסכם גג ופינוי מחנה צריפין הסמוך.

- התהפכו היוצרות?

"ראשון היא עיר גדולה בשטח 59 אלף דונם, במרכז המדינה (שטחה של תל אביב הוא 52 אלף דונם - א.ח), אז באופן טבעי כשיש שטח גדול הוא מזמין פיתוח. זה ריק שמתמלא, וכשאני נכנסתי לתפקיד זה היה אחרי שהעיר הכפילה את האוכלוסייה והיתה פה נטייה להמשיך לבנות מגורים בכמויות גדולות. זה היה קצת לא מבוקר, גם בכמות וגם באיזון שבין מגורים לבין תעסוקה. צריך להבין שבהיבט של הכלכלה העירונית, עירייה שתבנה רק מגורים תתמוטט. אז כשנכנסתי לתפקיד אמרתי שקודם כל חייבים לעצור את מירוץ המגורים, כי אנחנו ניתקע, והתחלתי לגבש תוכנית מתאר. אבל בשנים האחרונות הבשילו מתחמי תעסוקה גדולים וגם הגיע משבר הדיור והמצב השתנה".

- מה בדיוק השתנה?

"מהרגע שהושגה הסכמה עם הוועדה המחוזית שתוכנית המתאר תכלול שטחים נרחבים לתעסוקה, נחה דעתי. ידעתי שלא אוכל להחזיר את ראשון להיות המושבה שגדלתי בה, אז אמרתי, 'טוב, בואו נעשה אותה הכרך הכי טוב שאנחנו יכולים'".

צור מספר אנקדוטה מעניינת על ימי כהונתו הראשונים: "כשנבחרתי באתי עם התכנית לעצירת המגורים לוועדה המחוזית. ישב שם שוקי אמרני (מנכ"ל משרד הפנים לשעבר, שכיהן כיו"ר הוועדה המחוזית), ואמרתי לו שאני רוצה לבלום את הגידול במגורים. עמדת הממשלה היתה לעצור מגורים במרכז, מתוך מגמה לפזר אוכלוסייה, והוא אמר לי - 'כל הכבוד לך'".

סיטואציה זו, שלא מן הנמנע שהתרחשה בערים אחרות במרכז, תרמה בסופו של דבר לנסיקה של 100% במחירים, שגרמה גם לצור לשנות את דעתו.

צור: "משבר הדיור הוא בעיה אמיתית של הדור הצעיר. אני גם מכיר זאת מהבית. אנחנו משפחה לא תפרנית, ועדיין לא נוכל להעמיד לילדים ולנכדים דירות".

"בעיות הוותמ"ל"

לצד תוכנית הפיתוח, יש תוכנית שבעיר לא ששים לקדם - פינוי צריפין ובניית אלפי דירות, שעברה לטיפול הוותמ"ל - הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים ש"דורסת" הליכי תכנון רגילים במטרה לייצר מאסה של דירות כדי לפתור את משבר הדיור.

לדברי צור, בוועדה המיוחדת שמים דגש על המהירות על חשבון האיכות: "בדיוק לפני חמש דקות חתמתי על תצהיר לעתירה נגד אישור הוותמ"ל של צריפין.

"אני יושב בוועדה מחוזית. בדיונים מסתכלים על השפעות תחבורה, מבקשים פתרונות, שיראו לנו תכנון לביוב. אבל מה עושים בוותמ"ל? אמרו שיש המון בעיות, ושלא צריך לדון בהן כי יש צוות מלווה שיטפל בהן בהמשך. זה תכנון? בשיטה הזאת אני עושה לך תוכניות למיליון יחידות דיור בשעה. זה יוביל לזה שכל הבעיות יתחילו לצוף כשהתוכנית תהיה מאושרת. מה עם ביוב, מה עם מים, מה עם ניקוז? איך אפשר לא לתאם עם התוכניות האחרות? בתוכנית הוותמ"ל הראשונה, של צריפין ובאר יעקב, עוד אין הסכם גבולות בין ראשל"צ לבאר יעקב. צריך לשים גבולות, לתכנן. הגעתי לאגף תקציבים, ולא ידעו על מה אני מדבר. אין לי טענות אליהם, אנשים נחמדים, אבל הם לא מבינים תכנון. אז אנחנו הולכים לעתירה, שיעצרו את ההפקדה עד שיסגרו את ועדת גבולות ויסדרו את העניינים האחרים".

- אולי משבר הדיור הוא סיבה מספיק חזקה להתעלם מכך?

"לא. האיום של הוותמ"ל עשה משהו, כולם עובדים עכשיו יותר מהר, אבל עדיין צריך גם לעשות תכנון הגיוני. מה שקרה כאן זה ששברו את כל הכלים, יש גבול".

איום הפינוי בינוי

בעוד הסכם הגג מול האוצר מתייחס להקמת שכונות חדשות ולפרויקט פינוי בינוי גדול בשכונת רמת אליהו, הגישה של ראש העירייה כלפי פינוי בינוי במרכז העיר חד משמעית. "אחד האיומים הכי גדולים על העיר היה פינוי בינוי. כשאני נבחרתי, כל הבניינים במרכז העיר היו אמורים לעבור פינוי בינוי, לפחות לדברי מי שגר שם".

- אנשים קיבלו הבטחות מראש העיר הקודם.

"הגישה היתה לאפשר פינוי בינוי כפתרון להתחדשות עירונית, אבל אני מתנגד. זה מכפיל פי 4 את כמות התושבים. יש בשטח הזה 70 אלף דירות, וכל דייר אמור היה לקבל דירה של מיליון וחצי שקל, ג'קוזי, חדר פעילות ועוד. אבל בפינוי בינוי צריך גם לבנות דירות חדשות והיינו צריכים להגיע ל-280 אלף דירות.

"יש מי שיגיד לי, 'אז אל תיתן לכולם'. אבל איך אני יכול להיות השופט? שבניין מספר 50 יקבל ובניין מספר 52 לא? ואם אני נותן לכולם אני הורס את העיר. במוסדות חינוך למשל, אנחנו לא ערוכים לזה. אמנם תמ"א 38 מוסיפה רק 50% יחידות דיור, אבל אין מספיק מקום ותשתיות לכולם.

"אני צריך לעשות בלימה מוחלטת של תוכניות פינוי בינוי. אלא שרצה הגורל, שבמקביל דווקא בשכונת רמת אליהו במערב העיר מקודמת תכנית פינוי בינוי הגדולה בארץ. זה בגלל שקבענו כלל מאוד ברור, שנעשה פינוי בינוי רק איפה שאין פתרון אחר וברמת אליהו אין פתרון אחר".

- ובמרכז הישן לא?

"עצרנו את זה. אין כמעט דיבורים, אין כבר פניות, בחודשיים-שלושה הראשונים נחתו אצלי עשרות עורכי דין. כל אחד רצה את הדירה שלו, את הצ'ק של 700 אלף שקל, ולא עניין אותו מה הוא עושה לשכן".

- האפשרות שנשארה היא תוספת במסגרת תמ"א 38.

"כן, וגם עליה אנחנו עושים חשיבה מחדש. גם תמ"א זה עוד דירות. איפה אני בונה בי"ס? אין לי מקום. כל 1,200 איש זה בי"ס יסודי, כל 2,400 איש זה בי"ס שש שנתי. בימיו של קודמי, הכפילו זכויות בתמ"א בגלל שהתברר שתוספת 2.5 קומות לא כלכלית. התוכנית קבעה מספר דירות ששכונה יכולה לקלוט, וכל הקודם זוכה עד שהמכסה מתמלאת. עכשיו הגענו לתקרה ובאים בתים אחרים ולא יכולים".

- מה הפתרון?

"אנחנו מנסים לקדם פתרון יצירתי שכולל ניוד זכויות ממרכז העיר לאזורים אחרים. יש שטח ענק של נופש מטרופוליני בשולי העיר, עעשרת אלפים דונם. בקצה יש 15% שניתן לבנות עליו. בגלל המצוקה הקשה, הרעיון הוא לאפשר לנייד זכויות תמ"א מהמרכז לשם. לבעלי הקרקע יתנו עוד תמריץ וככה נפתור בעיה של צפיפות במרכז העיר, בתוך המסגרת של תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35)".

"תנו לי לעשות את הקו של הרכבת הקלה"

פיתוח מואץ של עיר, אם באמצעות פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 ואם בתוספת שכונות ומוקדי תעסוקה, מגדילה את העומס התחבורתי. עד שיגיע לעיר קו רכבת קלה (שני קווים מתוכננים לעבור בראשל"צ: הקו הירוק, שייסע משולי העיר בצפון מערב ועד להרצליה; הקו החום, החוצה את ראשל"צ עד לוד) יעברו שנים ארוכות, ועל פי צור, המצב כבר היום בלתי נסבל.

צור: "תחבורתית יהיה רק יותר צפוף. כמעט בכל הזדמנות אני מדבר עם התושבים על זה שעידן המכונית עבר. אנחנו צריכים להתחיל לחשוב על פתרונות תחבורה אחרים. הייתי עכשיו בסיאול, שם בשנות ה-80 זה הלך והתפוצץ, וכדי לעמוד בעומס הם הרימו מעל הרחוב הראשי אוטוסטרדה. כשהאוטוסטרדה לא הספיקה, הם הרימו מעליה עוד אחת. וכשזאת לא הספיקה, הם הרימו עוד אחת. עד שבא ראש עיר לפני 10 שנים, אמר אי אפשר, הרס הכל והחזיר את הרחוב הראשי להיות רחוב אחד. הרחוב חזר לחיים, והוא הכניס תחבורה ציבורית. אבל כאן המצב שונה. אני לא אומר שמשרד התחבורה לא מנסה לעשות, אבל יש פער של 40 שנה, זמן שאנחנו בזבזנו. בשביל לפתור את הבעיות של ראשון לציון אני חייב לעשות פה קו רכבת קלה לא בעוד 20 שנה, אלא מהר, זו עובדה ברורה".

לצור אין זמן לחכות לרכבת הקלה ובכל הנוגע לקווים שעוברים בעיר הוא רוצה ליטול את המושכות: "אלו קווים שהמדינה תעשה בעוד 20 שנה, בגלל סדר עדיפות. פניתי למשרד הפנים, למשרד התחבורה, למשרד האוצר, ואמרתי להם 'תנו לי לעשות את הקו. אני אבנה ואני אתפעל'. קיבלתי הסכמה והם אמורים לשלוח לנו את החוזה. במהלך לא טבעי אמרו לי גם 'תביא את ההסכמה של לוד ורמלה', כי הקו הזה אמור להמשיך עד לוד ורמלה. אם יאשרו לי, נקים חברה עירונית. עם לוד ורמלה אין לי בעיה".

- מאיפה יגיע המימון?

"יש לנו תוכנית שנשענת על גיוס הון מקרנות פנסיה ומחברות ביטוח האמריקאיות. זה נשען על זה שלישראל יש פרמיית ביטוח מאוד נמוכה, כתוצאה מהחלטה פוליטית בארה"ב. אבל זה מותנה בזה שאחוז מסוים מהעבודות חוזר לשוק האמריקאי, עם יחסי גומלין. מאוד מורכב הסיפור, אבל יש לזה סיכוי. כרגע יש טיוטת חוזה, שזה הבסיס להחלטת ממשלה שתוכל לאשר את זה".

"הדור הצעיר משנה תפיסה ולא קונה דירה"

אחד המכרזים הבולטים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן פורסם בראשון לציון - מכרז לבניית 1,212 דירות שנסגר בדצמבר 2015. זהו אחד המכרזים הבודדים בלב אזור הביקוש, וההערכה היא שהביקוש מצד הזכאים ישבור שיאים.

צור, מצדו, לא משוכנע שכל עם ישראל ינהר להגרלות ושוב מביא דוגמה מהבית. "הילדים שלי לא נרשמו למחיר למשתכן. אני לא יודע למה, אלה השיקולים שלהם. אני מסתכל ומבין שיש חלק מהדור הצעיר ששינה תפיסה. הם אומרים - אנחנו כבר לא נקנה דירה. זה לא בעדיפות שלנו לשלם עכשיו מיליון שקל לדירה, ואני חושב שזה שינוי תרבותי שחל גם כתוצאה מהמצב. יכול להיות שאם אפשר היה לקנות דירה ב-400 אלף שקל, הם היו קונים. אני רואה את זה אצל הבת שלי, אצל חברים שלה וכן הלאה. יש לזה גם היבטים מטרידים, כי כשאתה קונה דירה אתה נקשר למקום. כשאתה חי בשכירות אתה הופך להיות נייד".

- יש מי שיגיד שזה לזרוק כסף על שכירות כל חודש.

"רוב העולם חי כך, בשכירות נורמלית. יש לנו עיר תאומה, מינסטר שבגרמניה, 80% מהדירות שם בשכירות".

- מה דעתך על מחיר למשתכן כפתרון למשבר הדיור?

"עצם העובדה שהמדינה אומרת לראשונה שהיא מוותרת על ההכנסות מהקרקע, והחליטה שהמטרה היא לספק דיור, זה שינוי דרמטי ואני חושב שזה נכון. אני לא מאמין לאורך הזמן בצעדים אדמיניסטרטיביים, אבל זה בהכרח ישפיע. כי אם יש נתח מסוים של ביקושים בשוק, ואתה מוציא חלק מהאנשים, זה ישפיע הלאה".