החלשים ייחלשו יותר: אי-ודאות בתחום הקניונים והמשרדים

"הישראלים ממשיכים לקנות בקניונים, מגזר המשרדים נהנה מענף ההיי-טק ותנופת הבנייה ממשיכה - אך המגמות ותנאי השוק אינם תומכים בהמשך עליות בטווח הבינוני-ארוך", כך מעריכים כלכלני חברת S&P מעלות בסקירה מיוחדת. עופר עמיר, מנהל תחום דירוגי נדל"ן ותעשיות קלות בחברה, והילה פרלמוטר, אנליסטית בכירה, מצביעים על איתנות ויציבות בטווח הקצר, ועל לא מעט עננות ואי ודאות לטווח הבינוני-ארוך.

מסחר: השבחה והרחבה

לפי שעה, הצריכה הפרטית של הישראלים ממשיכה לעלות, ולהגדיל את הפדיונות במרכזי המסחר. ברבעון הראשון של 2016 הצריכה הפרטית עלתה ב-4% לעומת הרבעון הקודם, בהמשך לעלייה של 5.4% ברבעון האחרון של 2015. צריכת מוצרי פנאי, אופנה והנעלה לנפש עלתה ב-2.5% ברבעון הראשון, לעומת 16.7% ברבעון הקודם. סך הרכישות בכרטיסי אשראי ברבעון הראשון עלה ב-8.4% בחישוב שנתי, לעומת עלייה של 10.1% ברבעון הקודם (בפרט ענף ההלבשה וההנעלה, שנהנה מעלייה של 7.7%).

הצריכה הפרטית ממשיכה לספק רוח גבית לבעלי הקניונים, שמנצלים את העת הזו להשבחה ולהרחבה של מרכזים קיימים ואף להרחבה של פורטפוליו הנכסים. כך למשל, מציינים עמיר ופרלמוטר, קבוצת עזריאלי משפצת את קניוני באר שבע ומלחה, צפויה לפתוח את קניון ראשונים בסוף 2016 ומתכננת את הרחבת מרכז עזריאלי על קרקע שנרכשה מידיעות אחרונות בתל אביב; ביג משפצת את המרכז בבאר שבע, מרחיבה את מרכז כרמיאל ומתכננת פתיחת מרכזים בגלילות, יהוד ואשקלון; ישפרו פלאנט ממשיכה לשלב ב' (21% השכרה מקדמי), ומליסרון הקדימה את מימוש האופציה לרכישת חלקו של אלי להב בקניון באר שבע, על אף התחרות העזה באזור.

כל אלה ועוד נועדו להכין את החברות לקראת "סביבה עסקית מאתגרת", כשרשימת האתגרים שמונים ב-S&P מעלות ארוכה ומאיימת:

עודף המסחר בשל תוספת השטחים, "שכבר מתחיל לתת את אותותיו בבאר שבע ובקריות, שם החלו דמי השכירות הריאליים לרדת ואנו רואים ירידה בפדיונות בחלק מהנכסים";

היחלשות הסקטור העסקי (צמיחה נמוכה במיוחד), שעלולה לזלוג גם למרכזי המסחר, "בדמות היחלשות הצריכה הפרטית וירידה בפדיונות".

בנוסף, מצבן של קמעונאיות האופנה נמצא במגמת ירידה מתמשכת - בשל תחרות גדולה בענף, ירידת מחירים משמעותית לאורך השנים, חדירת מותגים בינלאומיים חזקים, מעבר לרשתות דיסקאונט וגידול מתמשך ברכישות באתרים מקוונים.

ב-S&P מעלות מעריכים כי הפגיעה המשמעותית ביותר תהיה במרכזי המסחר החלשים: "הרשתות יעדיפו לצמצם שטחי מסחר במרכזים חלשים, ולא בנכסים שמניבים עבורן מכירות חזקות, או יעדיפו לפתוח סניפים במרכזים חדשים של שחקני נדל"ן מובילים חלף סניפים חלשים אחרים, כך שהפגיעה תהיה בעיקר בקניונים חלשים או מיושנים". מעל לכל אלה מונים במעלות את האיום הביטחוני הקבוע, שגם מוביל פה ושם את בעלי הקניונים לצורך להעניק הנחות לשוכרים.

בשורה התחתונה, לנוכח שפע האיומים, מעריכים במעלות שבטווח הרחוק "נראה יותר ויותר צמצום שטחי מסחר והמרתם לשטחים לוגיסטיים, לוקרים ונקודות איסוף, כפי שכבר ניתן לראות בארה"ב. התרחבות המגמה תיצור קניבליזציה נוספת ותנגוס בפדיונות של המרכזים עצמם, ואף נראה בעתיד פורמט חנויות המשמשות לתצוגה בלבד כאשר הקנייה תתבצע באתרים המקוונים, דבר שעתיד לשנות את פני המגזר".

משרדים: אין עודפי היצע

גם שוק המשרדים ממשיך להציג מספרים מרשימים, למרות לא מעט תחזיות שחורות. החברות שהציגו בדוחות האחרונים עלייה מתנונה מדמי שכירות (NOI) מנכסים זהים בשיעור ממוצע של 1%-1.5% ועדיין לא מורגשים עודפי היצע, כשגם בניינים חדשים מלמלאים במהירות (בדמי שכירות גבוהים).

לדברי עמיר ופרלמוטר, בתקופה האחרונה ניתן לראות שחברות דווקא מחדשות תוכניות פיתוח, ובאופן יותר מפתיע גם באזור המרכז העמוס ממילא בפרויקטים חדשים. "בין היתר ניתן לראות את גב ים ואמות מקדמות בנייה בשטח 'תוצרת הארץ' בתל אביב; גב ים מרחיבה את פארק רחובות; אשטרום בונה מגדל משרדים למכירה בבני ברק (קרקע "דן"); עזריאלי מרחיבה את פארק חולון, רכשה קרקע סמוכה באזור (לודז'יה) ובונה משרדים בראשון לציון (פרויקט ראשונים); מליסרון ואפריקה נכסים מתכננות מגה-פרויקט בשרונה; ומליסרון בונה 4 בניינים נוספים בפארק אזורים בפתח תקווה". בנוסף, גם מחוץ לאזור המרכז קיימת תנופה: גב ים ממשיכה לפתח את פארק מת"מ ומתחילה את בניית הבניין השלישי בבאר שבע, לאחר שהשלימה והשכירה את מרבית השטחים של הבניינים הראשונים וחברת דורסל מציגה נתונים יציבים בבנייניה בצפון.

בשורה התחתונה, לנוכח העובדה שהיצע המשרדים אמור להמשיך לגדול מבלי שיהיה גידול דומה בסקטור העסקי, מעריכים ב-S&P מעלות שנראה "לכל היותר יציבות בדמי השכירות וב-NOI מנכסים זהים ברמה גבוהה (Class A)". מרבית ההשפעה השלילית תתבטא להערכתם במשרדים הנחותים יותר (class B ומטה).

האיומים על מרכזי המסחר

עודף שטחי מסחר

היחלשות הצריכה הפרטית

תחרות בענף האופנה

רכישה באינטרנט

איום ביטחוני

האיומים על בנייני המשרדים

נתוני צמיחה חלשים

מרחבי עבודה משותפים

המשך עלייה בהיצע

 שינוי בפדיונות שוכרים