רוכשי הדירות מציגים: על העיוורון

הביקוש הגדול לדירות וקרקעות בארץ, לצד מחירי הנדל"ן המאמירים, היוו תמיד קרקע פורייה לגריפת רווחים על-ידי יזמים חרוצים ועל-ידי בעלי הון ומשקיעים עם כיס עמוק. ואולם, נראה שבתקופה האחרונה יותר ויותר גורמים מפוקפקים, מנצלים את התקווה, של הישראלים לבעלות על דירה ואדמה, כמו גם את הברדק הרגולטורי והביורוקרטיה, כדי לגרוף לעצמם רווחים עצומים בדרכים מפוקפקות.

בשבועות האחרונים נחשף הציבור הישראלי לשורה של מקרים כאלה. זה התחיל ביזמת הנדל"ן, ענבל אור, שהבטיחה לחברי קבוצות רכישה דירות יוקרה במרכז והותירה אותם, לפי החשד, בלי דירות ובלי כסף; והמשיך באורן קובי, הבעלים של חברת "אדמה", ששיווקה קרקעות חקלאיות במחירים אטרקטיביים והותיר עשרות רוכשים ללא כסף וללא קרקע; בימים האחרונים נחשף הציבור בישראל לשתי פרשות הונאה לכאורה חדשות בתחום הנדל"ן: בשבוע שעבר חשף "גלובס" שורה של עדויות של לקוחות של עו"ד איה לביא מרמת-גן, הטוענים כי לביא גנבה מהם מיליוני שקלים שהפקידו אצלה בנאמנות לצורך מימוש עסקאות בתחום הנדל"ן (ראו מסגרת); היום (א'), הגיעה תורה של לירז רז, כבדת ראייה, שלטענת הפרקליטות "הפעילה תוכנית הונאה מתוחכמת, שיטתית וארוכת טווח כלפי אנשים עמם קשרה יחסי ידידות, תוך שהיא מנצלת את היותה עיוורת על-מנת לרכוש את אמונם, להונות אותם ולגנוב מהם כ-3 מיליון שקלים", באמצעות עסקאות נדל"ן פיקטיביות.

לפי כתב האישום שהגישה היום פרקליטות מחוז ת"א למחוזי בעיר, הציגה רז לאורך חודשים מצגי שווא שקריים כלפי קורבנותיה כדי להונות אותם. "רז הציגה בכזב כי היא אשת עסקים בעלת חברה מצליחה בתחום הנדל"ן, שהיא עובדת ברשות מקרקעי ישראל, שהיא שמאית מקרקעין מורשית, שהיא בעלת היתר מיוחד להגשת הצעות במכרזים המפורסמים על-ידי כונס הנכסים הרשמי (הכנ"ר) ובעלת קשרים עסקיים ענפים", נטען. "בהסתמך על מצגים אלו, קיבלה רז מקורבנותיה במרמה סכומי כסף עבור הגשת הצעותיהם במכרזים שבדתה לרכישת דירות בת"א ובמרכז, ועסקאות רכישה ושותפות פיקטיביות בקרקעות, בהיקף העולה על 3 מיליון שקל".

משרדי יוקרה, רכב מפואר

כתב האישום נגד רז כולל 20 אישומים, בהם מתוארת מסכת המרמה המתוחכמת שבה נקטה לכאורה כדי להשיג לעצמה משורה של קורבנות מיליוני שקלים בניגוד לדין. רז מואשמת בריבוי עבירות מרמה, זיוף בכוונה לקבל באמצעותו דבר, שימוש במסמך מזויף, הלבנת הון והתחזות כבעל תעודה - והכל בנסיבות מחמירות. כן היא מואשמת בעבירות על פקודת מס הכנסה ועל פקודת פשיטת הרגל. לצד רז נאשמת חברת "כאן גרים" שבבעלותה, בעבירות מרמה והשמטת הכנסה במזיד בכוונה להתחמק ממס.

לפי כתב האישום - שהוגש באמצעות עו"ד צלי פלג - החל משנת 2012 ועל-רקע מצבה הכלכלי, גמלה בליבה של רז החלטה לפעול בזדון לקבלת כספים במרמה ושלא כדין. רז מואשמת כי פעלה בדרכים מתוחכמות כדי לרכוש את אמונם של המתלוננים, ללכדם ברשת מעשי ההונאה ולמנוע מהם לבדוק את מצגי השווא שהציגה בפניהם. כך, בין היתר, לפי האישום, קיימה רז את פגישותיה בבנייני משרדים יוקרתיים במרכז תל אביב, כגון מגדלי עזריאלי ובניין אלקטרה השתמשה ברכב מפואר, נהוג על-ידי נהג, כשלצידה עוזרת אישית וקיימה שיחות טלפון רבות שנחזו להיות שיחות עסקיות חשובות.

עוד נטען כי רז שלחה למתלוננים מכתבים שזייפה, הנחזים להיות כתובים על נייר מכתבים של הכנ"ר, וכן החתימה את המתלוננים על חוזים כוזבים לרכישת נכסי מקרקעין, לשותפות עסקית או להצעת הצעות במכרזים בדויים. לדברי הפרקליטות, במטרה למנוע מהמתלוננים לבדוק באופן עצמאי את מצגי השווא, היא חייבה אותם בהסכמי סודיות. "במטרה להציג מצגות שווא, לפיהן עסקאות המרמה הן עסקאות לגיטימיות בנדל"ן - הורתה רז לעו"ד י"ש כי ירשום אותה בחשבון בנק הרשום על-שמו, באופן שהחשבון יתייצג כחשבון נאמנות, אף שלמעשה הוא חשבון שעמד לרשותה", נטען. בהמשך לכך הורתה רז לקורבנות המרמה להעביר סכומי כסף לחשבון הנאמנות והורתה לעו"ד י"ש למשוך את הכסף במזומן ולהעבירו לידיה. בתמורה - נטען - שילמה רז לעו"ד י"ש 3,000 שקל במזומן מתוך הכסף שמשך בכל משיכה.

בנוסף, טוענת הפרקליטות, כי רז לא דיווחה כחוק על הכנסותיה או הכנסות החברה שבבעלותה, בשנים 2012-2015. כמו-כן, רז מואשמת כי ביצעה את העבירות המיוחסות לה בעת שהייתה תחת צו כינוס נכסים, ונמנעה מלדווח על פעילותה העסקית ועל הכנסותיה למנהל הממונה שמונה לה, מתוקף צו הכינוס.

מכרזים בדויים

אחד מקורבנותיה של רז המוזכרים בכתב האישום הוא ב"ב. לדברי הפרקליטות, ב-2012 הכירה רז את ב"ב, לאחר שפגשה את רעייתו בקורס בו השתתפו שתיהן. לפי האישום, לאחר שרכשה את אמונו, הציעה רז ל-ב"ב בכזב לסייע לה להשתלב ביחד עמה בעסקים בתחום הנדל"ן. "רז הציגה בפני ב"ב מצג שווא שקרי, לפיו היא מהבודדים בעלי גישה למידע על מכרזים שמפרסם הכנ"ר, וזכות להגיש הצעות במכרזים עבור אחרים. רז הציעה בכזב ל-ב"ב כי תגיש עבורו הצעות במכרזים שמפרסם הכנ"ר, ביודעה שאין ביכולתה או בכוונתה לעשות כן ומתוך כוונה לקבל מב"ב סכומי כסף שלא כדין", נטען בכתב האישום.

לפי הנטען, "על-רקע מצג השווא השקרי ובמטרה לגרום ל-ב"ב למסור לידיה סכומי כסף שלא כדין, בדתה רז מליבה פרטי מכרזים שקריים למכירת מקרקעין מטעם הכנ"ר, ביודעה שהמכרזים בדויים. רז החתימה את ב"ב על הסכמים שקריים, לפיהם כדי שתגיש את הצעתו למכרזים, יעביר לידיה סך המהווה 1% משוויו הבדוי של הנכס שמסרה באותו מכרז".

לדברי הפרקליטות, בתאריכים 18/10/12-1/6/13, קיבלה רז במרמה ושלא כדין מ-ב"ב כ-792 אלף שקל לצורך הגשת הצעתו ל-66 מכרזים, ביודעה שהמכרזים בדויים, וללא שהיה בכוונתה או ביכולתה להגיש הצעותיו למכרזים אלו". בהמשך - נטען באישום - על-מנת לרכוש את אמונו של ב"ב, ולשוות מהימנות לעסקאות הבדויות, השיבה לו רז סך של כ-60 אלף שקל בגין שבעה מכרזים ראשונים, שבהם טענה רז בכזב שהצעותיהם לא זכו. "במעשיה אלו קיבלה רז מ-ב"ב במרמה ושלא כדין סך של כ-792 אלף שקל, וזאת בנסיבות מחמירות, לנוכח תחכום מעשי המרמה, שיטתיות המעשים, משכם והיקפם הגדול".

לפי האישום, בד-בבד הציגה רז ל-ב"ב מצג שווא שקרי, לפיו החברה שלה רכשה אופציית רכישה באדמה חקלאית סמוך לקיבוץ געש בשטח כולל של מאות דונמים. עוד מואשמת רז כי הציגה ל-ב"ב מצג שווא שקרי, לפיו מוכר הקרקע הוא אדם בשנות ה-80 לחייו בשם צבי, מקיבוץ געש שאינו מתגורר בישראל ושאותו הכירה באורח מקרי. רז מואשמת כי הוסיפה ואמרה בכזב ל-ב"ב כי שילמה לצבי בתמורה עבור האופציה חצי מיליון שקל, וכי מדובר בעסקה כדאית ביותר. זאת, מאחר שניתן לסחור באופציה או בחלקה אף טרם מימושה. "רז הוסיפה והציגה ל-ב"ב מצג שווא שקרי, לפיו הקרקע נמצאת בתהליך מתקדם של שינוי יעוד למגורים, והוסיפה בכזב כי היא מאמינה שתוכל לקדם את שינוי ייעוד הקרקע בזכות קשריה הענפים", נטען באישום. לדברי הפרקליטות, במטרה לגרום ל-ב.ב למסור לידיה סכומי כסף שלא כדין וביודעה שאין בבעלותה כל אופציה על הקרקע, ואין ביכולתה או בכוונתה לשווק את הקרקע, ובהסתמך על מצגי השווא השקריים שהציגה לו - שכנעה רז את ב"ב להתקשר אתה בעסקה כוזבת לשותפות בשיווק הקרקע, בתמורה ל-40% מהסכום, שלדבריה שילמה עבור האופציה ומההוצאות העתידיות בגין שיווק הקרקע. בהמשך לכך - נטען - קיבלה רז במרמה מידיו של ב"ב בתחילת ספטמבר 2013 המחאה על סך 234 אלף שקל.

הסכמים כוזבים

קורבן נוסף של רז המוזכר בכתב האישום הוא ו"ו. לדברי המדינה, רז הכירה אותו בינואר 2015, בעת שעבד כמנהל נקודת מכירה בקניון "לב דיזנגוף" בת"א והחליטה להונותו. "כדי לרכוש את אמונו של ו"ו, קשרה עמו רז יחסי ידידות, תוך שהיא מציגה מצג שווא, לפיו היא אשת עסקים מצליחה ומיומנת, והציעה לו את עזרתה בייעוץ בתחום העסקי", נטען. "בהסתמך על מצגי השווא, שיתף אותה ו"ו בתוכניותיו העסקיות, וסיפר לרז על כוונתו לרכוש זיכיון להפעלת סניף של רשת בתי הקפה 'קופיקס'". לטענת המדינה, "כדי ללכוד את ו"ו ברשתה, ובמטרה לקבל ממנו במרמה סכומי כסף, הציגה בפניו רז מצג שווא, לפיו יש לה היכרות אישית עם בעלי רשת 'קופיקס', אבי כץ. בהמשך סיפרה רז ל-ו"ו בכזב כי שוחחה עם כץ שמסרב לתנאיו לביצוע העסקה - והכל ביודעה כי הדברים אינם אמת". לדברי הפרקליטות, בהסתמך על מצג שווא זה, שכנעה רז את ו"ו להשתלב ביחד עמה בעסקים בתחום הנדל"ן.

לפי האישום, כדי להוסיף ולרכוש את אמונו של ו"ו, הזמינה רז את ו"ו להיפגש עמה ולהתרשם מהמשרדים המפוארים ששכרה בתשלום יומי במלון קראון פלאזה במגדלי עזריאלי בתל אביב. "במטרה לגרום ל-ו"ו למסור לידיה סכומי כסף שלא כדין, הציעה רז כי תגיש עבורו באמצעות החברה, הצעות במכרזים שמפרסם הכנ"ר ביודעה שאין ביכולתה וביכולת החברה לעשות כן", נטען בכתב האישום. "בהמשך, בדתה רז מליבה פרטי מכרזים שקריים למכירת מקרקעין מטעם הכנ"ר, וביודעה שהמכרזים שקריים, החתימה את ו"ו במרמה על הסכמים כוזבים, לפיהם כדי שתגיש את הצעתו למכרזים, יעביר לה ו"ו סכומי כסף בשווי שבין 22% ל-28% משווי הנכס, בהתאם לקביעת הכנ"ר באותו מכרז".

לדברי המדינה, על-רקע מצגי השווא השקריים הללו ובמטרה לגרום ל-ו"ו למסור לידיה סכומי כסף שלא כדין, הציגה לו רז מצג שווא שקרי נוסף, לפיו תגיש עבורו הצעה למכרז של הכנ"ר, לרכישת דירה ברחוב הרצל בת"א בשווי 873 אלף שקל. "רז טענה בכזב כי תמורת הנכס נדרשת העברת 23% משווי הנכס, שהם כ-201 אלף שקל - והכל ביודעה הדברים אינם אמת", נטען. "בהמשך לכך, קיבלה רז במרמה מידיו של ו"ו כ-201 אלף שקל וכן כ-11 אלף שקל עבור 'טיפול עו"ד בהגשת ההצעה במכרז'". הפרקליטות טוענת כי "במעשיה אלו קיבלה רז מ-ו"ו במרמה ושלא כדין כ-212 אלף שקל. זאת, בנסיבות מחמירות, לנוכח תחכום מעשי המרמה, שיטתיות המעשים, משכם והיקפם הגדול".

שטרות בשקית נייר

ואולם, הפרקליטות טוענת כי רז לא הסתפקה בכך, וחודשים אחדים לאחר מכן היא הודיעה ל-ו"ו בכזב כי הצעתו במכרז על הדירה ברחוב הרצל בת"א לא התקבלה. לפי האישום, כדי לרכוש את אמונו של ו"ו, הציגה לו רז מצג שווא שקרי, לפיו הוא יכול לקבל בחזרה בתוך 45 ימים את הכסף שמסר לה.

בהמשך, במטרה למנוע את השבת הסכום, מואשמת רז כי הציגה בפני ו"ו מצג שווא נוסף, לפיו פרסם הכנ"ר מכרז נוסף למכירת נכס ברחוב חובבי ציון בת"א בשווי של כ-1.36 מיליון שקל. "רז טענה בכזב כי תמורת הנכס, נדרשת העברת 23% משוויו (כ-300 אלף שקל), ביודעה שהדברים אינם אמת. במטרה לגרום ל-ו"ו למסור לידיה סכומי כסף נוספים שלא כדין, אמרה רז ל-ו"ו כי אם יותיר ברשותה את הכסף שהעביר עבור הדירה בהרצל ויעביר לידיה סכומי כסף נוספים, תגיש עבורו הצעה במסגרת מכרז הכנ"ר על הדירה בחובבי ציון", נטען. "ו"ו נפל בפח בהסתמך על מצגי השווא של רז על הסכם כוזב עם החברה, לפיו היא תגיש בשמו הצעה לרכישת הדירה בחובבי ציון, ו-ו"ו יעביר לידיה עוד כ-98 אלף שקל. רז המשיכה והונתה את ו"ו כשאמרה לו שהשעה להגשת הצעתו במכרז דוחקת מאד, ובשל כך עליו להעביר לידיה את הסכום במזומן, בעוד למעשה ביקשה לקבל את הסכום במזומן, במטרה להסתיר את בעלותה ברכוש האסור.

המדינה טוענת כי בהסתמך על מצג שווא זה ולפי הוראותיה של רז, העביר לה ו"ו 98 אלף שקל ב-980 שטרות של 100 שקל, אותם משך ב-15 במארס 2015 מסניף בנק הפועלים ברחוב דיזנגוף בת"א. לפי האישום, ו"ו מסר את השטרות בשקית נייר חומה לרז, שהמתינה כל העת ברכבה בסמוך לסניף. "במעשיה אלו קיבלה רז מ-ו"ו במרמה ושלא כדין כ-98 אלף שקל, וזאת בנסיבות מחמירות, לנוכח תחכום מעשי המרמה, שיטתיות המעשים, משכם והיקפם הגדול", טוענת הפרקליטות. באופן דומה פעלה רז - לפי כתב האישום - כלפי קורבנות רבים נוספים.