בשורה רעה לבעלי צמודי קרקע ברמת השרון

בשורה רעה לבעלי צמודי קרקע ברמת השרון שנבנו לפני שנת 1980 ותכננו לקדם תוכנית על פי תמ"א 38 בעיר. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר קבעה ביום א' האחרון כי במסגרת מדיניות העירייה במסגרת תמ"א 38 תוכנית החיזוק לא לא תחול על מבנים המוגדרים כ"בתים נמוכים" לפי תיקון מספר 6 לתקן ישראלי 413 באזורים נרחבים ברחבי העיר.

נזכיר כי התיקון לתקן האמור (התקן המגדיר מהו מבנה שעומד בפני רעידות אדמה) נחשף ב"גלובס" בחודש מארס האחרון במסגרתו שונו ההגדרות של מבנה נמוך, תיקון עם השלכה רחבה על כל התחום שרמת השרון היא הראשונה ליישם ברמת המדיניות העירונית בכל הקשור לתמ"א 38.

כאמור, הוועדה המקומית קבעה כי בבתים צמודי קרקע, עם תב"ע בלתי מנוצלת של בנייה רוויה, לא ניתן יהיה לנצל תמ"א 38 בחלקה המערבי של העיר ובאזורים נוספים בהם הבנייה מאופיינת בבנייה נמוכה. נדגיש כי החל מעוד שנתיים, אז ייכנס באופן רשמי התיקון לתקן 431, לא ניתן יהיה לנצל זכויות תמ"א 38 על מבנה נמוך כהגדרתו בתקן בכל רחבי העיר.

נציין כי סוגיית המבנים הנמוכים בתמ"א 38, או כמו שמכנים אותם בענף "בית קטן בערבה, היא סוגייה טעונה כבר שנים ארוכות כאשר תמ"א 38 אפשרה לבעלי נכסים צמודי קרקע או נמוכים לנצל זכויות כפולות של תב"ע קיימות ותמ"א 38 ולקבל אחוזי בנייה גדולים. תופעה זו עוררה גם את התנגדות הוועדות המקומיות במקרים שונים אבל בעיקר את התנגדות השכנים.

נציין כי העירייה גם מקדמת תוכנית כוללנית לעיר במסגרתה יקבעו הזכויות שניתן לקבל במסגרת תמ"א 38 בחלקיה השונים של העיר. מדובר בתוכנית מכח סעיף 23 לתמ"א 38 שנמצאת היום בשלב ההפקדה להתנגדויות.

בעירייה מעריכים כי תוכנית זו הקובעת מגבלות לצד תמריצים בחלקים שונים של העיר, תאושר סופית בעוד כשנה. עם זאת, עיריית רמת השרון כמו עיריות אחרות החליטה לעשות שימוש באפשרות הניתנת לה במסגרת חוק התכנון והבנייה להחיל מהיום את מגבלות התוכנית בעוד התמריצים יוכלו להיכנס לפועל רק עם אישור התוכנית.

המשמעות היא שנכון להיום ניתן להוסיף קומה וחצי ולסגור קומה מפולשת בצירוף זכויות קיימות בתב"ע על מבנים קיימים בגובה שתי קומות על עמודים בפרויקט הריסה ובנייה ובמקביל לקבל תוספת זכויות בשיעור 2.5 קומות במבנים גבוהים יותר. ביום שתאושר התוכנית החדשה על פי סעיף 23, תגדל התוספת האפשרית במסגרת הריסה ובנייה ל-3.65 קומות המסגרת תמ"א 38 לצד הזכויות הקיימות במבנים של 3 קומות או יותר והזכויות למבנים משולבי מסחר בקומת הקרקע בצירים הראשיים של העיר (סוקולוב ואושיסקין) יוגדלו אף לרמה של 4.65 קומות במסגרת תמ"א 38 בתוספת זכויות קיימות.

עוד קובעת התוכנית מכח סעיף 23 כי בכל איזור ואיזור בעיר תיקבע מגבלה של תוספת יחידות דיור בהתאם לתשתיות הקיימות והיצע מבני הציבור. מגבלה זו כוללת מספר מקסימלי של 1,500 יחידות דיור חדשות ברחבי העיר כאשר במערב בעיר מדובר על כ-50 יח"ד בלבד ואולם בצירים הראשיים ובלב העיר מדובר על תוספת של מאות דירות חדשות.

גיא קלנר חבר מועצת עיריית רמת השרון מיוזמי המהלך מספר כי "אני שמח שהצלחנו לקדם מהלך תקדימי ברמת השרון שלמעשה סוגר פרצה גדולה בתחום מימוש תמ"א 38 שבינה לבין חיזוק מבנים אין שום קשר. בדרך הזו תוספת יחידות הדיור על בסיס תמ"א 38 תהיה רק במקרים בהם יש צורך אמיתי לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה".

ראש העיר אבי גרובר מסר כי החלטה זו תאפשר לשמור על צביון השכונות ברמת השרון: "אני מברך על החלטת הוועדה המקומית. אין ספק שנדרשת גמישות מובנית במסגרת תמ"א 38, אשר תאפשר להעניק יותר או פחות זכויות בניה בהתאם למאפייני הבניין והאזור הספציפי תוך איזון והתחשבות באינטרס הציבורי".