יצחקי נגד המשנה לנגידה: "בא הגנב וגונב ואח"כ מתלונן שגנבו"

"כשקראתי את דבריה של פרופ' נדין בודו-טרכטנברג אתמול, הייתה לי תחושה מוזרה. הרי המחירים בשוק המשכנתאות עלו בגלל הנחיות של הבנק המרכזי. אז אם מישהו מבנק ישראל מעלה תהייה מדוע המחירים בשוק המשכנתאות עלו, זה מעלה את השאלה האם יד ימין יודעת מה יד שמאל עושה", כך אומר היום גורם בכיר במערכת הבנקאות בתגובה לדבריה של המשנה לנגידה אתמול בנושא העלייה בריבית למשכנתאות בשנה האחרונה.

בודו-טרכטנברג, נזכיר, אמרה אתמול בכנס של מכון אהרן למדיניות כלכלית במרכז הבינתחומי, כי "אנחנו לא בטוחים למה המרווח בין ריבית בנק ישראל לריבית על המשכנתאות עלה. יכול להיות שזה משקף פרמיית סיכון גבוהה יותר. יכול להיות גם שהבנקים הגדולים מרגישים שהם הגיעו לגבול של היקף המשכנתאות שהם רוצים לתת, ולכן יש פחות תחרות ביניהם בתחום הזה".

היא הוסיפה כי שוק המשכנתאות הוא בתחרות גבוהה, אך ייתכן שהעלייה במרווחים מעידה על ירידה ברמת התחרות. "יכול להיות שהעלייה במרווח היא בגלל הסיכון ויכול להיות שהמצב התחרותי של השוק נחלש בשנה האחרונה", אמרה.

בבנקים, כאמור, הופתעו מהדברים של בודו-טרכטנברג, שכן הסיבה המרכזית לעליית מחירי המשכנתאות היא הנחיות שפרסם בנק ישראל עצמו בשנים האחרונות שמטרתן הייתה לצנן את שוק הנדל"ן הרותח.

היום הבהירו בבנק ישראל כי בדברים שנאמרו אתמול לא הייתה כוונה לומר שיש ירידה בתחרות, אלא לומר שיש הפנמה של המערכת הבנקאית את הסיכון הגלום באשראי לדיור, וכתוצאה מכך מופנים חלק מהמקורות של הבנקים לתחומים אחרים.

נזכיר כי לאחר תקופה ארוכה של ביצועים חזקים בשוק הדיור, הפיקוח על הבנקים פרסם בשנים האחרונות שורה של הנחיות לבנקים בנושא המשכנתאות. בין הצעדים שעשה הבנק המרכזי הוא הגדיל את משקל נכסי הסיכון במשכנתאות מ-35% לכ-60% בממוצע (תלוי בהיקף המימון בעסקה). המשמעות היא שהבנק נאלץ לרתק בצד יותר הון אל מול המשכנתא, דבר שייקר את העלויות שלו. בנוסף, במקרים של קבוצות רכישה או הלוואות של יותר מ-5 מיליון שקל, משקל נכסי הסיכון עלה ל-100%, וכן הבנק נאלץ לבצע הפרשה קבוצתית של 0.35% בגין כל משכנתא חדשה.

נוסף על כך, בנק ישראל הגדיל את דרישות הלימות ההון הכוללות מהבנקים (היחס בין ההון העצמי לנכסי הסיכון, שעיקרם תיק האשראי). ואכן הריביות עלו: אם ביוני 2015 עמדה בממוצע הריבית הקבועה צמודת מדד על 2.05%, הרי שנכון לסוף אפריל היא כבר הגיעה ל-3.15%. גם בריבית המשתנה צמודת מדד נרשמה עלייה מ-1.84% ביוני אשתקד ל-2.46% בסוף שנת 2015, ו-2.6% בסוף אפריל 2016.

"אם היינו מתמחרים באופן מלא את השינויים שהוטלו עלינו, המרווח היה אמור להכפיל את עצמו לעומת העבר. במקום זאת רואים עלייה של 15%-20% במרווחים. הסיבה היא התחרות הגבוהה במשכנתאות, בניגוד לדבריה של בודו-טרכטנברג שאומרת שהתחרות נחלשה", אומר גורם בכיר באחד הבנקים.

בבנקים מציינים שההוראות של בנק ישראל נועדו במקור להעלות את המחירים בשוק, מתוך ציפייה שזה יצנן את שוק המשכנתאות והנדל"ן, אלא שבפועל נראה שהביקוש לדיור הוא קשיח, ועל אף התייקרות המשכנתאות, הבנקים עדיין רושמים ביצועים חזקים של כ-5 מיליארד שקל משכנתאות חדשות בחודש.

"כאשר הוטלו ההוראות, אמרנו לבנק ישראל שהן מייקרות לבנק באופן משמעותי את ההון, והם בעצמם אמרו לנו שנתמחר את זה, ואז בא מישהו מבנק ישראל ושואל למה המחיר עלה", אומר הגורם.

- ובכל זאת, ראינו שבנק לאומי והפועלים הקטינו את נתח השוק שלהם בחודשים האחרונים, אז למעשה התחרות ירדה וקל יותר להעלות מחירים, לא?

"לשני הבנקים הגדולים דרישות הון גבוהות יותר מלשאר הבנקים. כדי לעמוד ביעדים, הם צריכים לשקול מחדש את חלוקת האשראי בין המגזרים. מנגד, הבנקים הקטנים יותר דווקא מנצלים את המצב והפכו אגרסיביים יותר, במיוחד במשכנתאות בסיכון גבוה. בשורה התחתונה, התחרות לא ירדה".

המגבלות של הבנק המרכזי הוטלו בעיקר בשנים 2012-2014, ואילו עליות המחירים היו בעיקר בשנה האחרונה. בבנקים מסבירים זאת בכך שהמועד לעמידה ביעדי הלימות ההון הולך וקרב (סוף 2016), כאשר נקבע להם תוואי רבעוני בדרך ליעד.

"בחודשים האחרונים שאלת ההון הפכה קריטית ובנקים מבצעים תעדוף, איפה לשים את ההון שלהם - במשכנתאות או בפעילויות אחרות, למשל קמעונאיות, הנחשבות משתלמות יותר", מסביר גורם באחד הבנקים, שמעריך שמגמת עליית המחירים במשכנתאות תימשך גם בחודשים הקרובים.

שר האוצר משה כחלון לא הגיב אתמול על דבריה של בודו-טרכטנברג, אך ראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי, מתח היום ביקורת חריפה על בנק ישראל ועל העומדת בראשו ד"ר קרנית פלוג. בראיון לתכנית של רינו צרור גלי צה"ל, אמר יצחקי כי "זה גם סוג של מקיאוולי, כי הם אחראים על זה. היא אחראית על זה! היא אחראית על היציבות. היא אחראית על המשכנתאות, היא אחראית על הצמיחה ובא הגנב וגונב ואחרי זה הולך להתלונן למשטרה שמישהו גנב. בנק ישראל, תפקידו להעמיד מימון סביר בתנאי שוק סבירים - אבל הוא לא עשה את זה".