"צריך לזכור: הלקוח של עוה"ד הוא החברה ולא רוכש הדירה"

במסגרת ועידת שוק ההון של "גלובס" ו-BDO זיו-האפט, התכנס לשיחה סגורה הדור החדש של נותני האשראי ולמולם רואי החשבון, עורכי הדין ואנשי חברות הנאמנות, המלווים את פעילותם, לשיחה בנושא "שמירת כספי הציבור בראיית שומרי הסף".

במסגרת השיחה נידונו המקרים האחרונים של חברות שנקלעו לקשיים, אשר על-פי האישומים עשו שימוש בכספי המשקיעים לצורכי החברה. המשתתפים הסכימו שעל הצרכן מוטלת חובת הבדיקה של האותיות הקטנות, גם במחיר הוצאה נוספת על יועצים, כדי להגן על ההשקעה העתידית ולמנוע ממנה לרדת לטמיון.

מעורבות הרגולטור, הם הוסיפו, היא מרכיב מפתח בהגנה על הציבור. אולם, לטענתם, מוטל על הרגולטור לזכור שבמקרה של רגולציה כבדה, הוא עשוי לגדוע פעילות של ענפים שלמים.

בפאנל לקחו חלק עופר כרמל, מנכ"ל Eloan; אבי דויטש, מייסד ומנכ"ל אקספו פאנד; עו"ד בועז נוימן, שותף בפישר בכר חן וול אוריון ושות'; רו"ח (עו"ד) רמי קצב, מנכ"ל זיו-האפט נאמנויות; שלומי אילני, היועץ המשפטי זיו-האפט נאמנויות; ורו"ח חני שושן, סגנית שותף באשכול פיננסי BDO זיו-האפט. את הפאנל הנחה רו"ח גולן עוז, שותף באשכול הפיננסי של BDO זיו-האפט.

הרגולציה בחולשתה

עוז: "לאחרונה היינו עדים לחברות שנקלעו לקשיים ועשו שימוש בכספי הציבור לצרכי החברה, במקרים כמו אדמה של אורן קובי ואור סיטי נדל"ן של ענבל אור. בתחום הפיננסים ראינו את יו-טרייד ו-USG קפיטל. המשותף לחברות אלה הוא שלמעשה כיום לא נותר כסף בחברה והלכה למעשה לא בוצעה הפרדה בין כספי המשקיעים לכספי החברה, שעשתה שימוש בכספי המשקיעים להוצאותיה השוטפות.

"הרגולציה התגלתה בחולשתה ומקרים אלה העלו טענות קשות כנגד שומרי הסף, שהם עורכי הדין, רואי החשבון והנאמנים. נראה כי קיים פער ציפיות בין איך שהציבור רואה את האחריות לבין האופן שבו שומרי הסף רואים אותה וכן ביחס לציפיות מחברות המגייסות כספים".

כרמל: "אצלנו הכסף של המלווים לא 'יושב' בחברה. הוא מנוהל בנפרד לחלוטין אצל נאמן חיצוני וישנן 'חומות סיניות' ביחס לכספי החברה. ברגע שעולה הלוואה למימון, הכסף נמשך לטובת הלווה מחשבון הנאמן רק על סמך החלטה והגדרה מפורשת של המלווה לגבי פרופיל ההלוואות (וסיכון) שהוא מעוניין לבצע. בנוסף, למטרת שקיפות, אנו מפרסמים כמה הלוואות נתנו. כל מלווה רואה את החשבון שלו - באילו הלוואות הוא שותף, מה היתרות בחשבון שלו ומה התשואה העתידית החזויה".

דויטש: "אקספו היא קרן חוב המגייסת כסף ממשקיעים ומלווה אותו כנגד ביטחונות נדל"ן בישראל. אנחנו פועלים כמו בנק ומשעבדים את הבטוחה הנדל"נית לטובת הקרן. הקרן פועלת באופן סולידי ביותר, כך שיחס ה-LTV המקסימלי (חוב לערך נכסים) הוא עד 60% לכל הלוואה. כל משקיע שנכנס לקרן, מקבל נייר ערך. את המשקיעים מלווה נאמן אשר מלווה את כל הפעילות שיש בקרן ובודק כי הסכם הנאמנות מבוצע בפועל, וזאת על-מנת להבטיח את כספי המשקיע".

- עוז: מי האשם לדעתכם במה שקרה באדמה ובאור סיטי נדל"ן?

דויטש: "אדם חייב להבין במה הוא משקיע. אם הבנת את המודל העסקי תמשיך הלאה. אם לא הבנת, תעצור. צריך להיות הסכם סטנדרטי של כניסה להשקעה. עוד דבר, אל תחתמו בלחץ. אם מישהו מלחיץ אתכם, תברחו מזה. צריך להשקיע בנחת ובשיקול-דעת".

קצב: "היו עורכי דין שהיו אמורים לקבל חלק מהכסף. בכל המקרים האלה, היה אמור להיות נאמן אבל לא שמעת על אורגן עם הסכם ברור".

- אם מסתכלים על שומרי הסף, איפה לדעתכם נמצא גבול האחריות שלהם?

נוימן: "לעתים קיים בלבול ביחס לתפקידו של עורך הדין וכלפי מי האחריות שלו. המשקיע צריך לזכור שהלקוח של עורך הדין הוא החברה ולא הצרכן שמוכרים לו את דירה. עורך הדין אינו רשאי להיות מעורב בהטעיה ויש לו גם חובות מסוימות כלפי הצד השלישי אותו הוא לא מייצג, אבל האחריות אינה מתפקידו של עורך הדין לבדו".

למי נאמן הנאמן?

בהיבט של מעורבות חברת הנאמנות, ציין קצב כי "התפיסה והמחשבה לפיה החתימה על חוזה עם החברה מהווה בטוחה משמעותית, היא כשל תפיסתי בסיסי אצל הלקוח. למרבה הצער, חוזה אינו מהווה בטוחה. בהליך תקין אמור הנאמן להעביר את הכסף לחברה רק כנגד שיעבוד הקרקע, על-פי התקדמות הפרויקט או כנגד בטוחה ריאלית אחרת. ללקוח שהעביר כספים לנאמנות, יש זכות ואפשרות לעמוד בקשר שוטף עם הנאמן על-מנת לוודא כי הכספים מנוהלים בהתאם להסכם עם החברה היזמית. אין ספק שאם לפחות חלק מהצעדים הללו היו מיושמים, היינו יכולים להימנע מהמקרים שנידונים כיום בבתי המשפט".

- מה תפקיד הנאמן במקרה שהוא עד לרמאויות?

קצב: "במקרים בעייתיים בעבר הודענו לחברה שהיא צריכה למלא את ההסכם, אחרת נודיע למשקיעים. במקרים הנידונים, חוק הנאמנות לא מפורט דיו כדי לסקור את כל האירועים והחבות ויש מקרים שלא מכוסים. ולכן מצבים כאלה נועדו לכך שצד ג' יפקח בצורה נאותה על ההסכם".

רואי החשבון של BDO שלקחו חלק בדיון, התייחסו לאחריות חובת הדיווח המוטלת על רואי החשבון. לדברי שושן, מבחינת רואי החשבון האחריות היא על חוות-הדעת לדוחות הכספיים: "רואי החשבון חייבים להיות מודעים לכך שיש סיכון של הפסקת הפעילות של החברה במקרה של אי-ציות לחוקים ותקנות. אם רואה החשבון מגיע למסקנה שהיה אי-ציות שיכול להשפיע מהותית על הדוחות הכספיים, עליו לדווח על כך בחוות-דעתו - להסתייג או להימנע ממתן חוות-דעת, או לתת הפניית תשומת-לב כמו 'הערת עסק חי'.

"כמו כן, על רואה החשבון לדווח על כך בהקדם לדירקטוריון ו/או לוועדת הביקורת ו/או להנהלה הבכירה". במקרה זה מסייגת שושן כי אם קיים חשש לפיו ההנהלה הבכירה, לרבות חברי הדירקטוריון, קשורים באי-ציות, על רואה החשבון המבקר לדווח על כך לדרג שמעל הדרג הקשור לאי-הציות. כאשר לא קיימת סמכות גבוהה יותר, יש לשקול קבלת ייעוץ משפטי".

בהתייחס לרגולציה הרצויה, הסכימו הצדדים שלהיקף הרגולציה תפקיד מכריע בהמשך הצמיחה בענף, כאשר רגולציה מכבידה עלולה להוביל לפגיעה בענף.

כרמל: "הקריסות של אור סיטי נדלן ואדמה, על-פי מה שפורסם בתקשורת, הן נושא מורכב המכיל בתוכו כמה וכמה גורמים, שלא לדבר על בעלי אחריות כזו או אחרת. הן לאו דווקא שאלה של רגולציה. כמובן שנדרשת רגולציה, אך היא חייבת להיות כזו שתאפשר לעסק לפעול ולא לשתק אותו. יש לזכור שבעלי העסקים חייבים להתרכז בניהול העסק ולא לעבוד עבור הרגולטור. זהו גבול דק אבל חשוב. הרגולציה לא צריכה להיות רבה. היא צריכה להיות טובה".

אילני: "הרגולציה נכנסת במקרים של כשל שוק. אנחנו רואים יותר חברות שלוקחות נאמנויות כדי לייצר שקיפות והגנה ללקוחות. הרגולציה צריכה להגיד מה רמת ההגנה המינימלית שאנחנו רוצים לתת בענף, כמו שבחוק המכר של הדירות יש הגנה מינימלית בלי להתערב בגובה ומועדי הליווי".

פאנל שומרי הסף

עופר כרמל, מנכ"ל Eloan

אבי דויטש, מייסד ומנכ"ל אקספו פאנד

עו"ד בועז נוימן, שותף בפישר בכר חן וול אוריון ושות'

רו"ח רמי קצב, מנכ"ל זיו-האפט נאמנויות

שלומי אילני, היועץ המשפטי בזיו-האפט נאמנויות

רו"ח חני שושן, סגנית שותף, אשכול פיננסי BDO זיו-האפט

מנחה:

רו"ח גולן עוז, שותף באשכול הפיננסי של BDO זיו-האפט