"אפשר לצמצם סיכונים בנדל"ן אם שמים לב לפרמטרים האלה"

נראה ששוק הנדל"ן בארה"ב הולך ומתחמם. על פי הנתונים שהתפרסמו לאחרונה מספר הבתים החדשים, אלה שנמכרו ואלה שנמצאים בבנייה או בהליכי מכירה, קפץ בחודשיים האחרונים ולפי מאמרים שמתפרסמים בעיתונות האמריקאית, באזורים מסוימים קשה מאוד לקנות בית חדש ועל כל בית שנבנה יש לא מעט קונים פוטנציאליים. 

עו"ד יובל זיו, הפועל בתחום הנדל"ן בארה"ב בשני העשורים האחרונים באמצעות חברת פסיפיק הולדינגס הנמצאת בשליטתו, מאשר בשיחה עם "גלובס" כי שוק הנדל"ן בארה"ב ממשיך להתחזק. זיו פועל בעיקר בדרום פלורידה, אזור אטלנטה, אוקלוהומה ואזור לוס אנג'לס. "השוק חזק מאוד. קשה מאוד להשיג נכסים באזורים מסוימים". 

- רוב המכירות שלכם זה לאמריקאים? 

"הרבה מאוד מהמכירות שלנו הן לאזרחים אמריקאים שקונים את הבתים או הדירות בדרך כלל כדי להתגורר בהם. הישראלים קונים להשקעה ומחפשים את התשואה הגבוהה יחסית שיכולה להגיע ל-8% עד 10%. אנחנו בעיצומו של קמפיין גדול בארה"ב  לשיווק בתים ודירות למשקיעים אמריקאים וגם עומדים לפתוח סניפים בלונדון, מוסקבה, טורנטו ושנחאי".

- אתה מתכוון לשיטת ה-CMA? 

"כן. זו שיטה שאני פיתחתי. למי שקונה בשיטה הזאת דרכנו ההשקעה שלו הרבה יותר בטוחה לעומת השקעה באמצעות קבוצת רכישה למשל כי ככה הנכס הוא שלך ורשום על שמך בטאבו. אנחנו מנהלים לך אותו ואתה נהנה ביחד איתנו מעליית הערך שלו באחוזים שאתה קובע. וכמובן שיש לך את התשואה הקבועה והתשלומים החודשיים של התשואה מגיעים אליך ללא כל כאב ראש או דאגות. אגב יש משקיעים שבוחרים לקנות בתים בלי ה-CMA אלא באופן רגיל, בשיטת "שלם וקח". 

"בארץ יש בעיה שאנשים לוקחים סיכונים מיותרים והם לפעמים בכלל לא יודעים במה הם משקיעים. משקיע או רוכש דירה חייב לדעת במה הוא משקיע ובעיקר עם מי הוא משקיע, למי הוא נותן את הכסף. לא חסרים נוכלים בתחום הזה כמו גם בתחומים אחרים". 

7 פרמטרים לצמצום סיכונים

 זיו מסכים כי השקעות נדלן בארה"ב כמו כל השקעה אחרת טומנת בחובה סיכונים. "אי אפשר להימנע לגמרי מהסיכונים אבל אפשר ורצוי לצמצם אותם". לדעתו יש שבעה פרמטרים חשובים שעוזרים למשקיעים לצמצם את הסיכונים: 

הראשון הוא מי היזם. "משקיע או רוכש דירה חייב להכיר את האדם שהוא עושה איתו עסקים, לדעת אם הוא ישר והגון ולא איזה נוכל. וורן באפט אמר ש'אתה לא יכול לעשות עסקה טובה עם אדם רע'. אתה צריך מישהו שאתה יכול לסמוך עליו". 

השני - האם יש לי שליטה על ההשקעה וגם איזה שליטה? משפטית, מסחרית או אחרת. "הרבה פעמים מי שמשקיע באמצעות קרן כלשהי או קבוצת רכישה אין לו שליטה על הכסף וזה לעיתים מוביל לעגמת נפש רבה ולהפסדים". 

שלישי - האם היזם משקיע את כספו שלו או רק מאתר השקעות עבורי. "יזם שגם משקיע כסף משלו בפרויקט או בקרן הרבה יותר מחויב למיזם כי הוא גם ייפגע אם זה לא יצליח". 

פרמטר רביעי - האם היזם מנהל בעצמו את ההשקעה או באמצעות אחרים? "יש יזמים טובים שיש להם כוונות טובות אבל הם מגייסים מנהלים לא טובים אז לפעמים הפרויקטים שלהם לא מצליחים למרות הכוונות הטובות". 

פרמטר חמישי- האם ההשקעה ממונפת. מינוף יכול להגדיל את הרווחים בתקופה של עליות אולם להביא להפסדים גדולים מאוד בירידות. "אם אתה למשל לוקח משכנתא של 75% על הנכס אז בתקופה של חולשה בשוק ירידה של כ-25% בערך הנכס יכולה למחוק לך את ההון העצמי שהבאת מהבית". 

פרמטר שישי - האם אוכל לממש את ההשקעה בכל עת? "נדל"ן בניגוד למניות או אג"ח לוקח זמן לממש. מניות אפשר לממש תוך דקה או כמה דקות בדרך כלל ובנדל"ן זה יכול לקחת גם כמה חודשים גם אם הנכס בבעלותך. ואם אתה בתוך קרן או קבוצת רכישה זה יכול לקחת גם הרבה יותר מזה או שבכלל לא תוכל לממש במשך כמה שנים". 

והפרמטר האחרון: מה התרחיש הגרוע ביותר? "כלומר אתה חייב לשאול את עצמך כמה אתה עלול להפסיד אם יקרה משהו ממש ממש רע כמו נפילה של ערך הנכס בעשרות אחוזים למשל". 

"אם אדם בודק טוב טוב את כל הסעיפים האלה הוא יכול למזער את הסיכונים שלו. אי אפשר לצמצם אותם לגמרי אבל צריך תמיד לנסות למזער את הסיכונים ככל שניתן", אומר עו"ד זיו. 

"לקנות ולממש מהר"

פסיפיק הולדינגס הקימה לאחרונה קרן בוטיק סגורה בשם: BNF (ראשי תיבות של BUY AND FLIP). הקרן בשלבי גיוס של עשרות מיליוני דולרים ממשקיעים קיימים בלבד, כשקרנות המשך צפויות לצאת לדרך בקרוב. בניגוד לפעילות של רכישת דירות או בתי מגורים, שיפוץ ומכירה לצורך החזקה לטווח ארוך וקבלת תשואה פירותית (דמי שכירות מדי חודש ) כאן מדובר על רכישה של נכסים במחירים נמוכים, כמו למשל מכונסי נכסים, השבחתם ומכירתם בתוך כשנה או פחות. הקרן למעשה תפעל בדומה לשיטת הפעולה של קרנות אחרות הפעילות כבר בארץ. 

"למרות שההשקעה בקרן מסוכנת יותר מהשקעה בנכס בבעלות המשקיע מכיוון שכאן יש למשקיע פחות שליטה על הנעשה, יש לה גם יתרונות מסויימים", אומר זיו. "בעיקרון אני נגד קרנות כי אין למשקיע שליטה ויש עוד כמה חסרונות אבל איתרתי צורך שאני רוצה לתת לו מענה. יש אנשים שרוצים להשקיע 100 אלף שקל ואין להם 200-300 אלף שקל להשקיע בנכס. יש היום קרנות אחרות כמו הגשמה שהאנשים האלה פונים אליהם וגם אני רוצה לפנות אליהם ולהציע להם קרן שאני מנהל, עם היכולות והניסיון של פאסיפיק הולדינגס. יש גם אנשים שיש להם הרבה יותר אבל הם מפחדים ורוצים להתחיל עם 100 אלף שקל בלבד. אגב, אני לא מחפש לגייס כסף מאנשים שזה החיסכון היחידי שלהם". 

"יש גם אנשים שמחפשים רווחי הון ולא את התשואה הפירותית. אני מתכנן לרכוש דירות, להשביח אותם ולמכור מהר ולהחזיר לאנשים את הכסף, קרן פלוס תשואה בתוך שנה בערך. זה נותן מענה לאנשים שרוצים לקחת את רווחי ההון איתי ביחד כי אני מצליח לקנות נכסים במחירים נמוכים הרבה יותר מהשוק". 

- איזה עוד יתרונות יש לקרן? 

"לקרן לא יהיו כמעט הוצאות. אין דמי ניהול. יש דמי הצטרפות של כמה אלפי שקלים ויש תיווך של כ-2% בקנייה ודמי שיפוצים אבל אני די בטוח שמי שיצטרף ייהנה מתשואה דו ספרתית". 

"יש פיזור סיכונים על פני מספר נכסים במקום שכל הכסף יושקע בנכס אחד, הוא מתפזר על פני עשרות נכסים. כניסה ויציאה מהירה: המטרה לקנות ולמכור נכסים תוך מספר חודשים כך שהמשקיע נפגש עם כספו וסיכוי לרווח תוך זמן קצר יחסית, זאת לעומת קרנות שבהם הכסף עלול להיות תפוס למספר רב של שנים. הזדמנות לקנות נכסים מעוקלים ישירות מהבנקים ומתחת למחירי השוק. הנכסים האלה נמכרים במכירות פומביות ברחבות בתי המשפט לקונים במזומן בלבד. אני למעשה מכניס את המשקיעים למאחורי הקלעים של שוק הנדל"ן בארה"ב ויש כאן יתרון שנובע מהניסיון שלי ושל הצוותים שלי וזה מגדיל את הסיכוי לרווחי הון". 

- מה עוד? 

" אין צורך להגיש דוחות מס הכנסה בארה"ב וגם לא בישראל וגם אפשר להצטרף בסכום נמוך של 100,000 שקל, כ-25 אלף דולר, כשהרבה פעמים הכסף הזה שוכב לנו בבנק ולא מניב כל תשואה". 

- אבל אתה לא יכול להבטיח תשואה... 

"נכון. אין כזה דבר הבטחת תשואה בקרן , תמיד יש סיכון מסוים אבל צריך לעשות את המקסימום לצמצם אותו". 

- מה אתה חושב על שוק הדירות בישראל? 

"השקעה בישראל נתפסת בעיני רבים כהשקעה טובה, בטוחה ומשתלמת מכיוון שהנדל"ן בישראל עולה ברציפות החל מ-2008, אבל צריך לזכור שלכל חגיגה יש סוף ומה שעולה מהר עלול גם לרדת בהתאם. הרבה סבורים שנדלן בישראל לעולם לא ירד, אבל זאת קביעה מוטעית כי ההיסטוריה מראה לנו שנדלן בארץ גם יודע לרדת ולתקופות ממושכות. מס הרכישה הגבוה בישראל בנוסף להוצאות תיווך והוצאות הכנת הנכס גורמים לכך שמשקיע הלכה למעשה ויתר על תשואה לשנתיים עד שלוש שנים ראשונות". 

"בניגוד למצב בישראל, בארה"ב הממשלה מעודדת משקיעים ומקבלת אותם בזרועות פתוחות: אמריקאי או משקיע זר יכולים לקנות נכסים בדיוק באותו אופן ולקבל אותן זכויות, אין מס רכישה בכלל לא 8% גם לא 1% , ובנקים מוכנים להלוות גם לתושבי חוץ. מס רווחי הון פדרלי נמוך במיוחד (15%) כל זמן שהחזקתם את הנכס לפחות שנה ולא משנה כמה נכסים בבעלות המוכר. צריך לזכור גם שהשקעה בארה"ב היא צמודת דולר, והדולר נמצא במגמת התחזקות בשנים האחרונות". 

- מה לגבי התשואה? 

"התשואות על הנדל"ן בארה"ב גבוהות פי 2-3 מהתשואות בישראל, תשואה גבוהה טובה לנו המשקיעים כמובן בגלל תזרים המזומנים אבל גם מסיבות אחרות: תשואה גבוהה היא הביטוח שלנו כנגד ירידות מחירים, ככל שהתשואה בפועל גבוהה יותר יש יותר סיכוי ליציבות ועליית מחירים שכן יותר משקיעים יתחרו על הנכס. ואם טעינו בעיתוי וערך הנכס יורד, התשואה הגבוהה מפצה אותנו, נחכה בסבלנות לעליית מחירים ובינתיים נהנה מתזרים מזומנים חיובי. קשה להאמין אבל בארה"ב אפשר לרכוש גם היום נכסים בערים מרכזיות ב-50 עד 70 אלף דולר".