קבלני הביצוע רוכבים על גל מכרזי מחיר למשתכן

"השמנת של קבלני הביצוע הפכה להיות השוק החופשי", אומר ל"גלובס" יזם בתחום המגורים הפועל באזור המרכז, על רקע המצב בענף הביצוע.

תוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון "נתפרה" לקבלני ביצוע. אלה הם מכרזים שבהם כדי לזכות בקרקע - על בסיס המחיר למ"ר הנמוך ביותר שהוצע לדירה - צריכות החברות לחשב את עלות הבנייה והתכנון כך שעדיין, למרות המחיר הנמוך ביותר שהם הציעו לדירה, עדיין יישאר להן רווח בשורה התחתונה.

מאז החלו המכרזים החדשים להתפרסם, היו קבלני הביצוע הראשונים להכניס את הרגל בדלת. גם חברות ביצוע גדולות, כמו דניה סיבוס מקבוצת אפריקה ישראל או בסט, החליטו להשתתף במכרזי מחיר למשתכן. מאוחר יותר, גם יזמים החלו לגשש דרכם לשוק, אולם הם התקשו להרים לבדם את הכפפה. אף אחד לא צריך מנגנון שיווק מהולל והשקעה אדירה במיתוג ובפרסום כשהקונים צובאים על הפתחים וזוכים בדירות המוזלות בהגרלה.

לא זקוקים ליזמים

לכן, במכרזים שונים ניתן היה לראות שמות של יזמים שהגישו הצעות וגם זכו - אבל לרוב הם עשו זאת ביחד עם חברת ביצוע, בשותפות קבועה מראש שאפשרה להם להישאר לצוף מעל המים ולהיות רלוונטיים בשוק. דוגמאות לשיתוף פעולה בין יזמים לקבלנים הן השותפויות בין חברת גינדי החזקות היזמית לאורתם סהר הקבלנית, דניה סיבוס (שהיא עצמה בעלים של חברה יזמית: אפריקה ישראל מגורים, שנותרה מחוץ למשחק) עם לוזון נכסים, ואמריקה ישראל להשקעות עם חברת הביצוע עץ השקד. מנכ"ל ובעלים משותף באמריקה ישראל להשקעות, שמשון הראל, אמר בשבוע שעבר כי: "ההחלטה על שיתוף הפעולה נובעת מכך שעץ השקד גם קבלן מבצע, וזה מסייע לנו להוריד סיכון של עלויות בנייה או חריגות ולדעת בדיוק מה תהיה העלות לפני שנגיש הצעה".

אבל במקביל, תופעה חדשה מתחילה לתת את אותותיה: יזמים מדווחים שבפרויקטים שאינם קשורים למחיר למשתכן, פרויקטים יזמיים בעיקר באזור המרכז, הצעות המחיר של קבלני הביצוע מזנקות כלפי מעלה.

הסיבה פשוטה: היקף העבודה לקבלנים גדל בזכות תוכנית מחיר למשתכן. חלק גדול מהם לא זקוק ליזמים ומצליח להגיע להיקף עבודות ולאחוזי רווחיות מקובלים. וככל שיותר קבלני ביצוע מתמלאים בעבודה במסגרת מחיר למשתכן, מספר קבלני הביצוע בשוק הפרטי מצטמצם, ואיתו עולה גם המחיר שהם דורשים.

"פתאום המחיר עלה ב-5%"

"לפני כעשרה חודשים עשינו דוח אפס לפרויקט חדש שאנחנו עומדים להתחיל לבנות. לקחנו בחשבון מחירי עלויות לפי התוכנית שלא השתנתה מאז. עשינו בירור של עלויות ביצוע אז, אבל כיום, כשביקשנו לקבל הצעות מחיר מקבלני ביצוע, קיבלנו הצעות שמשקפות מחירים גבוהים יותר בכ-5%", מספר נדב רז, מנכ"ל ובעלים של חברת בורק וינר יזמות.

רז מדגיש כי הפרויקט, בניית ארבעה בנייני מגורים בני 140 דירות בסך הכל בסמיכות לגבול באר יעקב וראשון לציון, לא השתנה באותם 10 חודשים. מה שהשתנה זה המחיר של קבלני הביצוע, וגם הגישה: "מדובר בעלייה משמעותית במחירי הביצוע בזמן קצר. וזה לא רק המחיר, יש גם הרבה יותר קשיחות מצד קבלני הביצוע במשא ומתן.

"ההרגשה היא שהם יושבים על האולימפוס. יש להם הצעות מהיום ועד מחר והם מרימים את המחיר בהתאם. אני לא מדבר על הקבלנים הגדולים, אלא על קבלני ביצוע בינוניים עם ותק וניסיון שאפשר לסמוך עליהם".

"זו כלכלה פשוטה"

"זה לא רק המחיר, אלא גם תנאי ההסכם", אומר רז. "אם פעם פנינו לשלושה קבלנים ומי שהיה נותן הצעה טובה קיבל את העבודה, היום אני רודף אחריהם. לדעתי זה בגלל מחיר למשתכן. זה מוציא את היזמים ואת חברות השיווק מהמשחק, ההיצע הרגיל של רשות מקרקעי ישראל נעלם, וזה משפיע גם על קבלני הביצוע שנשארו עם כל השוק.

"רואים את זה בשטח. ובשורה התחתונה, פחות קבלני ביצוע עם הרבה יותר עבודה זה מחירים גבוהים יותר, זו כלכלה פשוטה".

ראול סרוגו, מנכ"ל משותף בסרוגו ראובן, מסכים: "קבלני הביצוע מרגישים בעננים. הם הולכים למחיר למשתכן, וכיוון שיש כמות מסוימת של קבלנים ויכולת ביצוע, אז המחירים בביצוע עולים. הם מתמודדים גם עם קשיים אחרים כמו מחסור בכוח אדם, מחסור במנהלי עבודה, מנהלי פרויקטים, מהנדסים, מפעילי צמ"ה וגם מפעילי עגורנים. הממשלה כנראה לא מבינה את המצוקה כי לא דואגים להכשרה.

"במחירי ביצוע היום בפחות מ-4,000 שקל למ"ר נטו הבנייה הבסיסית בלבד - אף אחר לא מדבר איתך. וזה עוד בלי לדבר על מצוקת האשראי. אז המחיר למשתכן המחירים סגורים במכרז אבל בשוק החופשי המחיר עולה, ומגיע לרמות מטורפות".

"לנצל את הניסיון בביצוע"

מגמה נוספת שמעלה את הלחץ על תחום הביצוע היא שלא מעט חברות החליטו להתחיל ולבצע רק לעצמן. גם החלטה זו קשורה בין היתר לפרויקטי מחיר למשתכן, שם כאמור היתרון היחסי הוא לקבלני הביצוע.

"בשנים האחרונות, לצד הפעילות שלנו בתחום הביצוע של פרויקטים גדולים בעיקר בתחומי המשרדים והמסחר, הרחבנו את הפעילות שלנו בתחום הייזום.

"בשל העובדה שרשות מקרקעי ישראל משווקת כיום רק פרויקטים של מחיר למשתכן אנחנו מנצלים את היתרון המשמעותי שיש לנו בפרויקטים כאלו על פני יזמים אחרים, ומתכוונים להתמודד על עוד מכרזים", כך מסביר אליאס טנוס, מנכ"ל קבוצת בסט שזכתה עד כה בארבעה מכרזים במסגרת מחיר למשתכן.

"כחברת ביצוע שהיא גם חברה יזמית בפרויקטים של מחיר למשתכן אנחנו שולטים גם על נושא התכנון וגם על הבנייה ויכולים לנצל את הניסיון שלנו בביצוע על מנת לבנות פרויקטים יעילים ורווחיים. עם זאת, אנחנו ממשיכים להתמודד על מכרזי ביצוע גדולים של פרויקטים מורכבים בתחום המסחר והמשרדים. בתחום המגורים הקבוצה כהחלטה אסטרטגית אינה מבצעת פרויקטים ליזמים אחרים ומבצעת רק את הפרויקטים למגורים אותם היא יוזמת בין אם זה במחיר למשתכן, בהתחדשות עירונית או בפרויקטים יזמיים רגילים".

"לא קל גם עם הבנקים"

יזם אחר המקדם פרויקטים למגורים באזור המרכז מספר שבמכרזי ביצוע אחרונים שפרסם לקבלת הצעות מקבלני ביצוע ההצעות לא היו הגיוניות: "פרסמנו מכרז. קיבלנו הצעות שכולן היו גבוהות סביב 60 מיליון מהאומדן שלנו. זה לא סביר. לא הבנו מה קרה. בדקנו אולי אנחנו טעינו, אבל זה פרויקט עם דוח אפס, עם ליווי של בנק, אז הסיכוי לטעות כאן נמוך, ולא טעינו.

חזרנו לחברות והצלחנו במו"מ להוריד סביב 20 מיליון שקל וזה עדיין מחיר גבוה. לדעתי יש כמה סיבות למצב הזה. ראשית, נראה שלחלק לא מבוטל מקבלני הביצוע יש לא מעט עבודה. בעיקר בזכות מחיר למשתכן, אז הם מרשים לעצמם לזרוק מחירים ולשנות תנאים. שנית, אין כל כך הרבה חברות ביצוע בשוק. יש פשיטות רגל לא מעטות וגם חברות שהחליטו ללכת לכיוון יזמות עצמית. שלישית, חסרים עובדים, ולא נראה שמשהו מתקדם בנושא הזה. כל הדברים האלו מתכנסים להצעות הגבוהות שהופתענו לקבל במכרז וברור שזה גם גורם להעלאת המחירים במחירון של הדירות".

יזם אחר בתחום הבנייה למגורים מאיר נקודה נוספת: "לחברות הביצוע לא קל עם הבנקים. עושים להם את המוות. וצריך לזכור שלא כל חברת ביצוע על הנייר היא חברת ביצוע אמיתית בשטח, כי יש הרבה משחקים עם קבלני משנה. העמסות על העמסות. אוהבים לקחת סיכונים, ומתמחרים אותם, ולצערי, בסוף זה יכול להגיע גם לטיב הביצוע".

"כניסה חלקה לתחום הייזום"

"נקודת המוצא היתה שהמצב בענף הביצוע קשה, הרווחיות נמוכה והסיכונים גבוהים", כך אשר גרין, סגן נשיא התאחדות בוני ארץ ויושב ראש אגף בנייה חוזית. "קבלני ביצוע שעבדו מול יזמים וקבלני ביצוע שעבדו מול מזמינים ממשלתיים ומזמינים עירוניים התמודדו עם הרבה סיכונים, ומכרזי מחיר למשתכן מאפשרים להם לקבוע לעצמם את מחיר הביצוע ולא להתמודד עם חסמים כמו מוסר תשלומים לקוי, סכסוכים מול יזמים ומזמיני עבודה ועוד. מכרזי מחיר למשתכן גם מאפשרים לקבלני ביצוע להיכנס כניסה חלקה יותר לתחום היזום, כי הם לא צריכים להתמודד עם כל נושא השיווק".

מביטים מבחוץ: "תקרת זכוכית ורווח שלא משקף הסיכון"

למרות דרישות הקבלנים לשינוי המתווה במכרזי מחיר למשתכן ושילוב מכירת דירות גם לקהלים שונים מלבד הזכאים, נשאלת השאלה כמה זמן ימשיכו מכרזי מחיר למשתכן להתפרסם. נכון להיום יש לא מעט יזמים שקיבלו החלטה עקרונית לא להיכנס ל"משחק" ולוותר על השתתפות במכרזי המדינה במסגרת המחיר למשתכן.

יזם אחד כזה הוא איציק ברוך, מבעלי חברת יובלים. "באופן עקרוני אנחנו לא בוחנים ולא מתכוונים לגשת למכרזי מחיר למשתכן, מאחר ושיעור הרווחיות בהם נמוך מאוד. כפי שאני רואה זאת, לחברה יזמית שאינה קבלנית אין יתרון יחסי במכרזים מסוג זה. יש תקרת זכוכית בצד ההכנסות, כי מחירי המכירה במכרזי מחיר למשתכן קבועים מראש. מנגד, המשתנה המרכזי שהוא עלויות הבנייה נמצא במגמת עלייה מתמדת, בעיקר בתרחיש שבו יפורסמו מכרזי מחיר למשתכן לעשרות אלפי יחידות דיור ללא ייבוא של חברות ביצוע מחו"ל. רמת הסיכון העסקי עולה והמרווח ההתחלתי אינו משקף את רמת הסיכון".

היזמים שמחליטים לא להשתתף במחיר למשתכן נתקלים במציאות מאתגרת בכל הקשור לאיתור קרקעות לבנייה שיאפשרו לעסק שלהם להמשיך "להתגלגל", משום שההיצע ירד ומחירי הקרקע הפרטית נמצאים בעלייה. ברוך: "אכן כמות הקרקעות הפרטיות מצומצמת מאוד. בהיעדר מכרזי מינהל 'רגילים', התחרות על כל מגרש גדולה יותר ולבסוף היזמים מתחרים ביניהם מי מוכן להסתפק בשיעור רווחיות נמוך יותר או מי אופטימי יותר לגבי המשך עליית מחירי הדירות".

הקבלנים דוחפים להכניס שינוי במכרזי מחיר למשתכן בעתיד, ולאפשר מכירת חלק מהדירות בשוק החופשי. ברוך, כמו אחרים, סבור שבמקרה הזה ייתכן שמדיניותו תשתנה: "אם תתאפשר מכירה של כ-50% מהדירות בשוק החופשי, האטרקטיביות של המכרזים תגדל וייתכן ונשקול לקחת בהם חלק", הוא אומר. שילוב מכירת דירות בשוק החופשי לצד דירות לזכאים כבר מתרחש, במסגרת פרויקטים של מחיר מטרה (מעידן השר הקודם, אורי אריאל).

לאחרונה, לאחר חודשים ארוכים שבהם שר האוצר משה כחלון וגם ראש מטה הדיור אביגדור יצחקי הדגישו שתוכנית מחיר למשתכן תכלול רק 100% דירות לזכאים, חל שינוי בגישה וסדקים במדיניות הברורה. בהזדמנויות שונות אמרו השניים כי ייתכן ובהמשך ייפתחו המכרזים גם למשפרי דיור, בתנאים מסוימים ותחת קריטריונים כאלו או אחרים.