שופרסל: "לא מאפשרים לנו להקים פרויקט דיור בר-השגה"

סכסוך משפטי המתנהל בין חברת שופרסל לבין המדינה, מעמיד בסימן שאלה את חוקיותה של תוכנית המתאר של ראשון-לציון, שאושרה בוועדה המחוזית. הסכסוך גם מעלה את השאלה בסמכות מי לאשר תוכניות לדיור בר-השגה - דווקא לאחר שאושר תיקון 101 המעצים את סמכויות הוועדות המקומיות.

חברת שופרסל הגישה עתירה נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז ונגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון-לציון ועיריית ראשון-לציון, ובה היא דורשת לבטל את אישור תוכנית המתאר של ראשון-לציון מסוף 2015 על ידי הוועדה המחוזית, בנימוק שהתוכנית לא בחנה את הצורך בדיור בהישג יד, וזאת בניגוד להוראות תמ"א 35 ועל כן התוכנית אינה חוקית.

ברקע לעתירה, שהוגשה לבית המשפט המחוזי בלוד, מגרש בן 110 דונם ששופרסל מחזיקה בבעלותה במזרח ראשון-לציון, שיעודו "תעשייה", ושעליו פועל המרלוג - מרכז לוגיסטי המספק סחורה לסניפי שופרסל השונים ברחבי הארץ, לצד סניף של שופרסל הפועל אף הוא במקום.

עד שנת 2002 היה שטח המגרש שבבעלות שופרסל 185 דונם, והוא כלל גם חלקות סמוכות למגרש הנוכחי, אך במסגרת תוכנית שיזמה הוועדה המקומית ושאושרה ב-1995 נדרשה שופרסל להקצות 40% מהמגרש לטובת העירייה, שסומנו בייעוד "ציבורי מיוחד" ונרשמו על שם העירייה ב-2002.

שופרסל מתכננת להוציא את המרלוג מראשון-לציון ומבקשת לשנות את ייעוד הקרקע בין היתר לטובת דיור בהישג יד. ייעודן של החלקות הסמוכות למגרש, שהוקצו לטובת דיור בהישג יד ונרשמו על שם עיריית ראשון-לציון, שונה בשנת 2006 ל"מסחר ודיור מוגן" ולימים הועברו לבעלות פרטית והוקמו עליהן מגדלים.

בחודש פברואר 2015 פורסמה להפקדה תוכנית מתאר שיזמה עיריית ראשון-לציון, החלה על כל תחומי העיר ומעצבת את העתיד התכנוני שלה. התוכנית מציעה תוספת של 32,324 דירות חדשות לעיר. לטענת שופרסל, בתוכנית אין התייחסות לנושא דיור בר-השגה ועל כך הגישה התנגדות לוועדה המחוזית - שנדחתה כמו 54 ההתנגדויות שנשמעו בוועדה המחוזית.

"דיור בהישג יד הוא עדיין נעלם"

בעתירה טוענת שופרסל כי הוועדה המחוזית בחרה בניגוד למחויבותה על פי תמ"א 35 להתעלם מהוראות התמ"א, ומבלי לקיים את הדיון הנדרש בדיור בהישג יד. עוד טוענת שופרסל בעתירה כי ההתעלמות המכוונת של הוועדה המחוזית והימנעותה מדיון בסוגיה של דיור בהישג יד, לא רק שמהווה "חוסר סבירות קיצוני" אלא אף גובלת ב"רשלנות".

בתשובה שהגישה הוועדה המחוזית לבית המשפט נטען כי מדובר במגרש המצוי באזור המוגדר "תעשייה, מלאכה ותעסוקה", ובהתאם לתוכנית המתאר שאושרה, ניתן לבנות במקום מבנים בייעוד תעסוקה עד גובה של שמונה קומות, ולא ניתן לאפשר באזור שימוש למגורים.

עוד נטען על ידי הוועדה המחוזית בעניין העקרוני כי המונח דיור בהישג יד אינו מוגדר בתמ"א 35 ויכול לבוא לידי ביטוי בכמה היבטים: למשל בדרך של יצירת דירות קטנות יחסית שעקב שטחן ניתן להניח שיוכלו לשרת אוכלוסיות פחות מבוססות, או בדרך של יצירת הסדרי שכירות או מכר יחודיים, וכו'.

"בשלב הנוכחי אין לדעת כמובן איזה הסדר חוקי ייקבע בעתיד לגבי דיור בהישג יד אם בכלל", מציינת הוועדה המחוזית בכתב התשובה ומבהירה כי תוכנית המתאר אושרה כדין. היא מסכמת כי קיבלה החלטה מקצועית ותכנונית סבירה ומאוזנת מנומקת כראוי לאחר ששמעה התנגדויות והכריעה בעניין.

"המחוזית התעלמה מהוראות החוק"

בדיון שהתקיים לאחרונה בבית המשפט טענו הוועדות המחוזית והמקומית כי המונח דיור בהישג יד הוא "נעלם" שאינו מוגדר עדיין בחוק, ודווקא תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה שמגדיל את הסמכויות שניתנות לוועדות המקומיות מאפשר לוועדה המקומית לדון בתוכניות נקודתיות על דיור בהישג יד והדבר לא אמור להיות קבוע בתוכניות מתאר כוללניות. עוד טענה הוועדה המקומית כי שופרסל אינה עמותה או גוף ציבורי וכל מטרתה לשנות את ייעוד המגרש למגורים למטרות רווח.

מנגד, טענה שופרסל כי עובדה שהעירייה בעצמה הפקיעה שטחים משופרסל בעבר באותו המקום ואישרה במקום שימושי מגורים. עוד היא טענה כי למרות שסוגיית דיור בהישג יד אינה מוגדרת, תפקידה של תוכנית מתאר הוא לדון במדיניות, הכוללת בין היתר דיור בהישג יד, ופסקי דין מהעבר אף קובעים כי "אין בהמתנה לחקיקה כדי לפטור מוסד תכנון מלדון בסוגייה", וכי הוועדה המחוזית התעלמה לחלוטין מההוראות המפורשות של תמ"א 35 הקובעות כי יש לדון בסוגייה.

הוועדה המחוזית דרשה בדיון להגיש כתב תשובה לדברים שעלו בדיון, ואילו השופט אורן שוורץ ציין כי הוא סבור שהמדינה צריכה לעשות זאת נוכח הטענות שעלו בדיון וקבע כי הוועדה המחוזית תגיש את תשובתה עד ה-14 בספטמבר.