סטפק: הביקוש לדיור לא אמיתי, פוטנציאל לירידת מחיר

"זה מיתוס שאין קרקע ואין דירות", כך אמר הבוקר יו"ר מיטב דש צבי סטפק בפאנל בנושא שוק הדיור בישראל, שהתקיים במסגרת כנס הנדל"ן השנתי של ארנסט אנד יאנג בשיתוף משרד עוה"ד שטיינמץ הרינג גורמן שהתקיים בתל אביב.

"דווקא שכירות לטווח ארוך היא חלק משמעותי מהפתרון. זוג שיידע שהוא יכול לגור בדירה 20 שנה בלי שבעל דירה יוציא אותו, יבחר לגור בשכירות, והדברים ישתנו פה לצד ההיצע. בנוסף, לא מספיק עבדו על צד הביקוש, אמנם הגדילו את מס הרכישה, אבל יש עוד מה לעשות. ההערכה שלי שמחירי הדירות מייצגים בועה. לדעתי הביקוש לא לגמרי אמיתי. אם פעם הורים עזרו לזוג צעיר לקנות דירה בגיל 25, היכולת של ההורים יחלש לעזור לילדים.

"אבל היום התופעה היא שהורים קונים לבת 16 דירה כי הם פוחדים שהמחירים יעלו, ויש פה אלמנט ספקולטיבי של הקדמת ביקושים. יש דמיון רב בין בועות של שווקים פיננסים לבועות של שווקים ריאליים. הביטחון של הקבלנים ושל המשקיעים שהמחירים ימשיכו לעלות, מזכיר את הביטחון של משקיעים בשוק ההון, וזה לא תמיד נכון. אני רוצה להזכיר שאחרי 1996 , מחירי הדירות ירדו ב25%-40% ובועה בסוף מתפוצצת. מי שקונה היום דירה לטווח ארוך עלול להיתקע איתה, לא יוכל להשכיר או למכור אותה. למחירים יש פוטנציאל לרדת למרות הריבית הנמוכה", כך סטפק.

בתגובה לדברים אמר יו"ר קבוצת תדהר גיל גבע, "נדל"ן זה לא בורסה עם כל הכבוד. אם תהייה תקופה שלא יקנו דירות, יווצרו ביקושים כבושים, ואז אחרי תקופה של מיתון, שהענף יעצור מלייצר דירות, אולי פוליטיקאים ידברו על ההישגים שלהם בהורדת מחירי דירות, אבל לאחר מכן, תהייה שוב התפרצות של ביקושים ומחירים למעלה. ולכן גם כדי שזה לא יקרה, צריך להגיע ליציבות".

סטפק הוסיף לדבר כנגד היזמים: "היזמים רוצים אולי יציבות רגולטורית, אבל לא במחירי הדירות, אלה מבחינתם רק עולים. ברגע המחירים יתייצבו במשך חצי שנה לפחות, ולא רק במשך חודש חודשיים, יתחיל תהליך של ירידה איטית במחירים ואין לאף אחד שליטה לאן היא תגיע. שלא יהיו אשליות, כשהציבור יפסיק להאמין שהמחירים רק עולים, וישנה דיסקט, אז ייתכן שהירידה הקלה תהפוך לירידה משמעותית. כמו בשוק המניות אחרי שנים של אופוריה".

על השאלה האם ליזמים יש אינטרס שמחירי הדירות לא ירדו השיבו היזמים: "הדבר הכי גרוע לכולם להיות בו זה חוסר וודאות" אמר אורן הוד מנכ"ל אפריקה מגורים. "אנחנו כיזמים רוצים וודאות. כשאנחנו באים לקנות קרקע, אנחנו חייבים לדעת שעוד שנה יהיה היתר ובאיזה סביבת מחיר יהיה הכח היצרני אנחנו צריכים לדעת מה תהייה הריבית כדי לחשב את עלות מימון והכי חשוב באיזה סביבת שוק נהייה. אם אין לנו את הידע הזה אנחנו לא עושים עסקאות, או מחפשים עסקאות עם שוליים יותר גדולים כדי להקטין את הסיכון".

יו"ר קבוצת תדהר גיל גבע הוסיף: "יצרנים חייבים יציבות. בלי יציבות אין יכולת לייצר. כרגע מחירי הביצוע ועולים וימשיכו לעלות. כי ברגע שהביקוש גבוה מההיצע, זה משליך גם על הביצוע. ב-1985 היינו 4 מיליון איש. היום אנחנו פי 2. אנחנו צריכים להגיד תודה שהמדינה צומחת. יש לנו את הצמיחה הכי גבוה ב-OECD, אבל את גם הפיריון הכי נמוך ב-OECD ואנחנו לא בנויים להיקף הייצור הזה.

"כשאביגדור יצחקי אומר שהמדינה תשווק 100 אלף דירות, אני שואל מי יבנה אותן? ולא רק יבנה? איפה הפקידים שיתנו היתרים לזה? הממשלה מאוד משתדלת לעשות שינוי, אך כרגע עדיין מדובר בכיבוי שריפות, וצריך לעשות את הצעדים האלה בשיתוף עם התעשייה, ולא שהממשלה משווקת מצד אחד קרקעות ומצד שני בנק לאומי ובנק הפועלים אומרים לנו שהאשראי שלהם סגור, ולא להביא להם עוד פרויקטים", כך גבע.