למה מחירי הדירות גבוהים?

בין 2000 ל-2014 הסתיימה בנייתן של 537,242 דירות ומספר משקי הבית עלה ב-611,200 (לפי נתוני הלמ"ס). זה הסיפור. אם היו כעת בשוק עוד 75 אלף דירות, וקצב הבנייה היה ממשיך להיות כפי שהיה בארבע השנים שקדמו לשנת 2000 - ממוצע של 55 אלף דירות בשנה - אזי אפשר לשער שהיחס בין מחירי הדירות למשכורת השנתית היה יורד. היצע הדירות הגדול היה גם מוריד את שכר הדירה ועמו היה מוריד את מחירי הדירות.

אולם קצב סיום הבנייה ירד מאז ל-36 אלף דירות בשנה, והגיע אף לתחתית של כ-30 אלף דירות לשנה בשנים 2006-2008. אלה הן השנים שבהן התחיל הזינוק במחירי הדירות. אמנם קצב הבנייה עלה מאז, אולם הוא פיגר אחרי היווצרות משקי בית חדשים. התוצאה: עלייה מתמשכת במחירי הדירות.

המספרים על הגידול במשקי הבית מוטים כלפי מטה. כלומר, קיים ביקוש אצור לדירות שמצטבר ולוחץ על מחירי הדירות. כאשר מחירי הדירות גבוהים, ילדים נשארים בבתי ההורים, הורים מבוגרים גרים עם ילדיהם, וכמה אנשים חולקים דירה אחת. עלייה ברמת החיים פירושה, בין היתר, ירידה בצפיפות הדיור, כלומר פחות נפשות למשק בית. אם מחירי הדירות היו נמוכים יותר, היו יותר משקי בית, כלומר הביקוש היה גבוה יותר מזה שנראה ממספרי היווצרות משקי בית חדשים. הביקוש הזה נמצא בהמתנה.

יש הטוענים שיש בנייה בלתי חוקית - קרוואנים, פיצול דירות, וכו'. ייתכן, אך כל זה זמני. קרוואנים אינם פתרון קבע. אולי אפשר גם להכשיר מערות, פחונים ואוהלים למגורים זמניים, או לחזור ולבנות מעברות, אך כל זה אינו פותר את הבעיה. הביקוש לדירות נאגר וממתין לזמינות של דירות.

אנשים לא גרים ברחוב

יש גם הטוענים שיש סימן שלא חסרות דירות: אנשים אינם גרים ברחוב. אכן, איך זה שמספר משקי הבית עלה בהרבה על מספר הדירות שבנייתן הסתיימה ויש עדיין מגורים לכולם? יש להבין שבמצב נורמלי של שיווי משקל בשוק הדיור ללא לחץ לעליית מחירים, צריך להיות מספר גדול של דירות ריקות, וזה היה המצב בראשית שנות ה-2000, אז מחירי הדירות היו יציבים.

כדי להדגים זאת, נזכיר שתעסוקה מלאה היא מצב שבו יש אבטלה של כ-4%, לא מצב של 0% אבטלה. זאת משום שבכל נקודת זמן יש אנשים העוברים מעיסוק אחד לאחר. כך גם בדירות, יש תנועה מתמדת של אנשים בין אזורי מגורים. אדם העובר מעיר א' לב' איננו עובר עם הדירה, הוא זקוק לדירה פנויה בעיר ב'. כלומר, חייב להיות מצב של הרבה עשרות אלפים של דירות פנויות בשכונות וביישובים שונים כדי שאדם יוכל לעבור ממקום למקום בלי שהדבר ילחץ על מחירי הדירות. מה שקרה מאז שנת 2000 זה שמשקי הבית החדשים שנוספו מילאו בהדרגה את מלאי הדירות שהיו ריקות. ואם נמשיך את הדוגמא למעלה, אם יש דירה אחת ריקה בשכונה ושני אנשים שרוצים לעבור אליה, הם יתחרו על הדירה היחידה הריקה ומחירה יעלה.

למה ריבית שלא משתנה משפיעה על המחירים

ומה תפקידה של הריבית? ברור שכאשר שכר הדירה קבוע והריבית יורדת, מחיר הדירה עולה. אולם זה לא מספיק כדי להסביר את עליית מחירי הדירות. למשל, בין 2009 ל-2011 עלתה ריבית בנק ישראל מ-0.5% ל-3.30%. באותה תקופה של שנתיים עלו מחירי הדירות בכ-25%. כמובן שקרו אז עוד דברים, כגון היציאה מהמשבר העולמי ושינוי בציפיות לעתיד. אולם זה מראה שאי אפשר לתלות בריבית בלבד את עליית מחירי הדירות. גם בארצות הברית היו תקופות של עליה בריבית יחד עם עליה במחירי הדירות, דבר שלא מסתדר אם הטענה שהריבית "אשמה" בעליית מחירי הדירות.

הריבית הנמוכה קבועה ברמה של 0.1% מאז מארס אשתקד - יותר משנה - וגם קודם לכן היא היתה נמוכה מאוד, 0.5% ואחר כך 0.25%. מחירי הדירות ממשיכים לעלות. אפשר "להאשים" את הריבית בעליית מחירי הדירות כאשר הריבית יורדת, אבל אין מודל כלכלי שמסביר מדוע ריבית שאיננה משתנה ממשיכה לגרום לעלייה במחירי הדירות. כדי להדגים: כאשר הריבית יורדת, מחירי אגרות החוב עולים.

זה רציונלי. אבל אם הריבית נמוכה וקבועה, מחירי אגרות החוב אינם משתנים. לעומת זאת, מחירי הדירות ממשיכים לעלות. מדוע? אפשר אולי לומר שיש פיגור מסוים בהתאמת מחירי הדירות למחירי השוק, אך כאמור, מזה 15 חדשים הריבית קבועה - מה המודל הכלכלי שמסביר את העליה המתמשכת במחירי הדירות?

יש מודל כזה: היצע וביקוש רגילים. כאמור, אם היו עתה עוד 75 אלף דירות זמינות והבנייה היתה מתקדמת בקצב של הגידול באוכלוסיה, מחירי הדירות לא היו עולים. אולם הציבור מסתכל קדימה ומבין שהמחסור בדירות ימשיך ואולי יחמיר. התחלות הבנייה ברבעון האחרון היו 10,562 (נתוני הלמ"ס, מנוכי עונתיות) לאחר מגמת ירידה מתמדת על פני ארבעה רבעונים, כלומר שיעור שנתי של 42,248 דירות.

כעת יש בישראל כ-2.4 מליון משקי בית והאוכלוסיה צומחת בקצב של כ-2% לשנה, כלומר תוספת של 48 אלף משקי בית. בין 2013 ל-2014 גדל מספר משקי הבית ב-52 אלף. אולם לא היו לאחרונה אף ארבעה רבעונים שבהם התחלות הבנייה אף התקרבו ל-50 אלף יח"ד.

הציבור רואה שקצב התחלות הבנייה בירידה ונופל מקצב גידול הביקוש. כלומר, מלאי הדירות הריקות ימשיך לרדת והמחסור יגבר. אם קצב התחלות הבנייה ימשיך לרדת, כפי שירד בארבעת הרבעונים האחרונים, המחסור יגדל.

באופן כללי, הביקוש לדירות מושפע על ידי גורמים דמוגרפיים, רמת ההכנסה ושינוי בטעמים באשר לאופי המגורים. מחירי הדירות נקבעים על ידי מידת המחסור הקיימת, שמשפיעה גם על שכר הדירה, הריבית, והציפיות למחסור בעתיד שישפיע על שכר הדירה בעתיד ולכן על מחירי הדירות בהווה.

אמנם משרד האוצר מבטיח גידול צפוי בבנייה, אולם עד עתה התוצאות דלות וייתכן שהציבור איננו מאמין לאוצר. המדיניות המגוחכת של מכירת קרקעות אך ורק במסגרת תוכניות שונות ומשונות לחלוקת מתנות מעכבת את הגדלת ההיצע של קרקעות זמינות לבנייה. הרי האוצר היה יכול ללכת בשני נתיבים מקבילים, גם מכירה במכרזים מסובכים לקבלנים הכרוכים בחלוקת מתנות, וגם מכירת קרקעות מזורזת במכרזים לכל דורש ללא הנחות. אולם הנתיב השני סגור משום מה.

מה שידוע לסטודנטים בכלכלה אבל איננו ידוע באוצר זה שללא הגדלת ההיצע, התוכניות בעלות השמות היפים וחלוקת המתנות לא יורידו את מחירי שיווי המשקל של דירות. וכמו שאמר בצדק בנק ישראל, תכניות הסבסוד של האוצר אף יחמירו את עליית המחירים בגלל שהן מגדילות את הביקוש. אולם הפוליטיקאים מקבלי ההחלטות באוצר הם מאותגרים כשמדובר בכלכלה.