מחירי הדירות יורדים - למשקיעים

ביטול הפטור ממס שבח - 25% מהשבח שנוצר בין רכישת הדירה למכירתה - היה הפטיש המפורסם של שר האוצר יובל שטייניץ בשנת 2011. מדובר בפטור שנהג פה במשך שנים ואפשר לבעלי דירות למכור אותן בפטור מלא ממס בכל 4 שנים, עיוות מס שיצר תמריץ ברור להשקעה בדירה. בסופו של דבר, לקח עוד זמן עד שחברי הכנסת, השרים ורשות המסים עיכלו את הבשורה החדשה, והפטור בוטל משנת 2014, עם הסתייגות מאוד חשובה - השבח מחושב לינארית, עם תשלום רק על האחזקה היחסית משנת 2014.

נתוני האוצר שפורסמו בשבוע שעבר מלמדים שהמשקיעים מתחילים להבין את רוע הגזירה. ברבעון הראשון של 2016 נמכרו 6,000 דירות ע"י משקיעים. גידול רבעוני של 36%. המוכרים שילמו מס שבח ממוצע של 22 אלף שקל. אם היו מוכרים את הדירה באותו מחיר לפני שנתיים, לא היו משלמים שקל אחד. אם היו מחכים עוד שנתיים, היו משלמים עוד עשרות אלפי שקלים מס למדינה. דוגמא (שמנטרלת לשם הפשטות אינפלציה, שיפוצים וגורמים נוספים שניתן לקזז מהמס): דירה שנרכשה בשנת 2004 ב-2 מיליון שקל נמכרה בתחילת השנה ב-4 מיליון שקל - שבח של 2 מיליון שקל. מי שמכר את הדירה בתחילת השנה שילם 83 אלף שקל מס שבח (שנתיים מתוך 12 שנות אחזקה). מי שימכור אותה באותם תנאים בסוף שנה, ישלם 115 אלף שקל (3 שנים מתוך 13). מי שימכור אותה בשנת 2024 כבר ישלם 250 אלף שקל מס.

כלומר, עבור משקיעי דירות (שהחזיקו בדירה נוספת לפני 2014), מחיר הדירה האמיתי יורד כל חודש באלפי שקלים, בגלל חבות המס שהולכת ותופחת. הם לא צריכים להניח שמחירי הדירות בישראל הפסיקו לעלות, כמו שבאוצר נורא רוצים שנחשוב שהם מניחים. מספיק שיהיה כאן דשדוש במחירים ואפילו עלייה קלה כדי שהם ירגישו הפסד לא מבוטל בכיס.

ועדיין, המאסה הגדולה של המשקיעים מתעלמת מהמס הצומח ולא ממהרת להיפטר מהנכס. ראשית, אולי הם מניחים שיום אחד הפטור יחזור - כשיחלוף מספיק זמן, המשקיעים לא ירצו למכור דירות בגלל המס הגבוה (תקופת האחזקה הפטורה עד 2014 תיהפך לשולית) והמדינה תרצה לעודד הוספת היצע דירות לשוק.שנית, הם מניחים שמכירת דירות ע"י משקיעים תיצור לחץ על שוק השכירות - והם יפצו על מס רווחי ההון בעליית הדיבידנדים - דמי השכירות (שפטורים ממס כמעט לגמרי).

בנוסף, שוב חוזרת השאלה מה הם אמורים לעשות עם הכסף. אם יקנו דירה חדשה במקום זו שמכרו, הם ישלמו לפחות 8% מס רכישה ויעבירו למדינה את כל המס שחסכו במכירה המוקדמת. ועוד סיבה אחרונה: כשמדובר במס, ודאי עם נוסחאות לינאריות מסובכות, רוב המשקיעים מגלים אותו די בהפתעה, רק ביום המימוש.