נוסחה בעייתית או הפקדה מחודשת של התיקון לתמ"א 38?

הסאגה סביב תיקון 3 א' לתמ"א 38 ממשיכה לייצר דילמות בקרב קובעי המדיניות ובמקביל ממשיכה ליצור אי ודאות בקרב יזמים, קבלנים, רשויות מקומיות וגם בעלי דירות. היום (ג'), לאחר חודשים ארוכים של שמיעת התנגדויות לתוכנית שהופקדה, ולאחר שהחוקר שמונה לשמיעת ההתנגדויות ולגיבוש המלצות כבר סיים את עבודתו, הייתה אמורה המועצה הארצית לתכנון ובנייה לדון באותן המלצות ולאשר את התיקון החדש.

אולם, לאחר שההמלצות הועברו לגורמים השונים, התברר שהמטרה המקורית של התיקון האמור, שהייתה לפשט את דרך חישוב הזכויות, הובילה להמלצות שייתמכו בגישה שאומנם עשויה לפשט את החישוב אך לא תוכל להיות כלכלית במקרים רבים ללא תוספת גדולה יותר של זכויות. במילים אחרות, המלצות החוקר הובילו למצב שבו התוכנית המופקדת לא הייתה מקובלת על גורמים שונים. בראשם, מי שהוביל את ההתנגדות לחישוב הזכויות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד ארז קמיניץ.

כך, נוצר מצב שלמרות שקובעי המדיניות רוצים לקדם את התיקון כמה שיותר מהר, כולם הבינו שאישור התוכנית המופקדת יוביל לבעיה ולהתנגדות משפטית שתגרור את הנושא ככל הנראה לבית המשפט. זו הסיבה שהמועצה הארצית לא תקבל בסופו של דבר החלטה היום בנושא.

בגלל ההבנה שהתוכנית המופקדת בעייתית, החליטו במינהל התכנון שבמשרד האוצר לנסות ולחשוב על פיתרון חדש ולהביא גם אותו לדיון במועצה הארצית. מדובר ברעיון שמציע לשנות מקצה לקצה את דרך חישוב הזכויות במסלול הריסה ובנייה במסגרת התיקון החדש.

רעיון זה קובע למעשה שההתייחסות למבנה ישן שיכול לעבור חיזוק במסגרת תמ"א 38 תהיה התייחסות למה שניתן לבנות במגרש נכון להיום ללא חישוב המבנה הקיים, התב"ע הבלתי מנוצלת וזכויות תמ"א 38. הרעיון מציע לקבוע תוספת קבועה של פי 3 זכויות למבנה הקיים בשטח עם הגבלת נפחית, כלומר, הגבלה לגבי מספר הקומות, קווי הבניין וגובה הבניין. על פי בדיקות ראשוניות שערכו במינהל התכנון נראה שפיתרון זה יכול להוות חלופת חישוב זכויות פשוטה לחישוב וגם כלכלית.

משמעות פיתרון זה היא שחסל סדר שילוב זכויות תמ"א 38 יחד עם זכויות התב"ע הבלתי מנוצלת, מה שגרם לא פעם לריבוי זכויות. במקביל, הפיתרון הזה, למרות שהוא כולל חישוב פשוט, מעמיד תמורה זהה למקומות שונים בארץ. כך, החישוב יהיה נכון הן לתל אביב, גבעתיים ורמת גן מחד אבל גם לאשדוד אשקלון ובאר שבע מנגד. כי מי שבקיא בתמ"א 38 מבין שמתן זכויות זהות לכל הערים הוא בעייתי משום שדין תל אביב אינו כדין אשקלון וכדי שפרויקט יהיה כלכלי יש צורך בהתאמת הזכויות ממקום למקום. נציין שגם במינהל התכנון לא מתעלמים מבעיה זו ואחד מהרעיונות שעלו הוא לאפשר לכל רשות מקומית להתייחס לנושא במסגרת הכנת תוכנית כוללת לתמ"א 38 במסגרת סעיף 23 לתמ"א.

במקביל, בעוד שהתוכנית המופקדת איננה מקובלת על המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, הרעיון החדש מהווה פריצת דרך שיכולה להוביל להסכמות בין הצדדים - מה שעשוי לאפשר החלטה שלא תיתקל בבעיות משפטיות. זאת, לאחר דיון בפתרון המוצע ולאחר קביעת מגבלות לצד הבהרות נוספות.

ואולם, הבעיה הגדולה עם הפיתרון המוצע היא שמדובר בפיתרון חדש לגמרי, וככזה הוא צריך לעבור שוב את כל מסלול הפקדת התיקון מחדש. בפועל, מדובר בעוד חודשים ארוכים, אם לא מעבר לזה, של דיונים עד שהתיקון החדש יוכל להיות מאושר, מה שיותיר את אי הוודאות בשוק בעינה.

כך, למרות שהמועצה הארצית הייתה אמורה היום לקבל סוף סוף החלטה לגבי התיקון שכל הענף ממתין לו, המועצה שדנה היום בנושא ככל הנראה לא תקבל החלטה לכאן ולכאן. המשמעות היא שטרם הוכרע האם לאמץ את הפיתרון החדש או לקדם את התוכנית המופקדת, ובמקביל, המשך תקופה בעייתית מבחינת היזמים, הקבלנים הרשויות המקומיות ובעלי הדירות בכל הנוגע למסלול הריסה ובנייה בתמ"א 38.