כן לת"א ור"ג, לא לבית שאן וצפת

בימים האחרונים מתלהט שוב הוויכוח על האופן שבו רצוי ליישם את תוכנית המתאר הארצית (תמ"א) לחיזוק מבנים, ובשמה המוכר יותר תמ"א 38, שנתקעה בגלל פרשנויות שונות. התוכנית באה לעולם מחשש לרעידות אדמה שיביאו לקריסת בניינים שנבנו לפני 1980, לפי תקנים ישנים. בניינים רבים כאלה, בגלל גילם, קיבלו עם השנים מהוועדות המקומיות זכויות בנייה נוספות, על הנייר, שברוב המקרים לא נוצלו עד היום.

בתמ"א 38 קיימים שני מסלולים: מסלול חיזוק ותוספת בנייה לבניין הקיים, או מסלול הריסת הבניין ובנייה מחדש עם תוספת בנייה. העיקרון הבסיסי הוא שניתן להוסיף לבניין הקיים עוד 2.5 קומות. במסלול שאיננו הריסה, צריך לספק מקומות חניה חדשים, וזו בעיה גדולה.

עיקר הוויכוח נסוב על זכויות הבנייה החדשות במסלול של הריסה ובנייה מחדש, תמ"א 38/2. מסלול זה פותר את בעיית תוספות מקומות החניה הנדרשות במרתפים החדשים, אבל מה יהיה בסיס החישוב לתוספת השטחים: האם בסיס החישוב יהיה שטח הקומה הקיימת, או שבסיס החישוב יביא בחשבון גם את אותן תוספות בנייה רעיוניות שלא נוצלו עד היום?

עמדה אחת בוויכוח התגבשה במערכת התכנון, שבראשה עומדת בינת שוורץ, והיא, שאת תוספת השטח צריכים לחשב על-פי כל זכויות הבנייה, כולל אלה שעדיין לא נוצלו. גישה זו, שעוצבה על ידי מי שעמד בראש ועדת הערר מחוז ת"א, מיכה גדרון, מיטיבה כמובן עם היזמים. מנגד, משרד המשפטים טוען, שתוספת הבנייה של 2.5 קומות צריכה להיות רק על בסיס שטח הקומה הקיימת, בלי להתחשב בזכויות הבנייה שנוספו עם השנים. את העמדה הזו מוביל המשנה ליועמ"ש, ארז קמיניץ.

על מנת לסיים את הוויכוח ולתת לשוק מידה של ודאות, נבחנת בימים אלה פשרה: תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, תעניק לבניין זכויות בנייה של פי 3 משטח הבנייה הקיים בפועל, בלי להביא בחשבון את זכויות הבנייה שלא נוצלו. זאת, תוך מתן סמכויות ושיקול דעת לעיריות ולוועדות המקומיות לתכנון ובנייה.

יצוין, כי מתן ודאות לשוק הבנייה הוא עניין חשוב, אבל הבעיות של תמ"א 38 לא ייפתרו גם בפשרה כזו.

ראשית, גם תוכנית כזו צריכה לעבור מסלול ייסורים עד לאישורה הסופי בגופי התכנון.

שנית, מכיוון שמדובר בתוכנית מתאר ארצית שמאפשרת הקלות רבות בתחום היטלי השבחה, ראשי הערים יהססו לאפשר תוספת דירות בלי שיהיה מקור תקציבי לתוספת הנדרשת של תשתיות ומבני ציבור.

והחשוב מכול - אין באופק שום הצעה לפתרון הבעיה העיקרית של תמ"א 38: מבחינה כלכלית, בגלל ערכי הקרקע, התוכנית כדאית ליישום רק באזורי הביקוש במרכז הארץ ובגוש דן בעיקר.

למרבה הצער, אין אפילו אמירה חברתית סמלית, שיזם המבצע פרויקט תמ"א 38 בתל אביב או ברמת גן, ומבקש תוספת של זכויות בנייה, יתכבד ויחזק על חשבונו בניין אחד באזור שבאמת מועד לרעידות אדמה, נניח בבית שאן ו/או בצפת.