סיכום מחצית: עוצמת ענף הנדל"ן - עכשיו גם בבורסה

אם חשבנו כי הרבעון הראשון של השנה סבל מ"סטייה סטטיסטית", או לחילופין מתיקון חד פעמי של מגמה מתמשכת, הרי שנתוני הרבעון השני שהיוו המשך ישיר לשלושת החודשים הראשונים של השנה, חיזקו את הטענה כי שנת 2016, או לפחות מחציתה, היא שנת מניות הנדל"ן. סיכום חצי שנתי של מדד תל אביב נדל"ן 15 מצביע על עלייה של 12.8% בערך המניות. ברבעון השני המניות טיפסו ב-7.2%, לאחר עלייה של 5.2% בשלושת החודשים הראשונים.

עליונות מדד הנדל"ן בולטת במיוחד לנוכח החולשה של המדדים המובילים בבורסה המקומית. מדד הדגל, תל אביב 25, נשחק ב-8.6%, ואת מרבית הנזק גרמו מניות הפארמה, שמשקלן החריג מסך המניות היטה את הכף. מדדים סקטוריאליים בולטים אחרים, דוגמת הבנקים והתקשורת, סיימו אף הם בתשואה שלילית, ודווקא מדד מניות הגז תיקן מעט את נפילות אשתקד.

בחינה חודשית של תשואת המדד מלמדת כי לאחר הליך התנעה ארוך בחודשיים הראשונים של השנה, החל מחודש מארס האחרון עולה המדד הנדל"ני בעליות הדרגתיות מתונות, השוללות חשש כי מקורן באירוע חד פעמי. מדובר ככל הנראה בהתאוששות בריאה, כתיקון לתשואת החסר שהניב במהלך השנים האחרונות. גם בחודש הנועל של המחצית, במהלכו נפלו השווקים בשל הברקזיט האנגלי, הצליח המדד לשמור על תשואה חיובית, סמלית אך עדיין ירוקה, בניגוד גמור למדדים האחרים שאיבדו ערך רב.

אי של יציבות

עמידותו של המדד מול משברים גלובליים נקודתיים, יש בה משום שינוי מגמה. על פי רוב, מניות הנדל"ן היו הראשונות לספוג במשברים שכאלו, והנה כעת לא רק שהן עומדות בפרץ כי אם מציגות תשואה חיובית מול גל אי הוודאות הגלובלית, ומשמשות סוג של אי יציב לעומת שאר המדדים הסקטוריאליים שהתממשו.

רוב רובן של החברות המרכיבות את מדד תל אביב נדל"ן 15, מגיעות מתחום המניבים, ודוחותיהן הרבעוניים העידו שוב כי החשש מפני שוויים מנופחים של נכסי הבסיס שלהם, ומפני ירידה במחירי השכירות, נותרו כסיסמאות ללא אחיזה במציאות. בפועל, רוב החברות דיווחו על תוצאות נאות ואיתנות ומסתבר כי האקסיומה הקלישאתית שהריבית הנמוכה היא זו שקובעת את שווי הנכסים, וכפועל יוצא את שווי החברה המאגדת אותם, ממשיכה להיות אקטואלית.

האבסורד הוא שדווקא אפריקה נכסים, אחות למשפחה שלא רוותה נחת במהלך השנה הנוכחית (בלשון המעטה), היא זו שהניבה את התשואה הגבוהה ביותר. בסיכום ששת החודשים הראשונים של השנה תשואת אפריקה נכסים עמדה על 44.5%, בעוד החברה האם, אפריקה השקעות, שמזמן איבדה את מקומה במדד, נחתכה בכ-40%, לנוכח הדיבורים על הסדר חוב נוסף. סביר כי עליית ערכה של הבת המצטיינת מבוסס לא מעט על הערכות ספקולטיביות באשר למהלך עתידי של מכירה.

אחריה בדירוג בראק אן וי, מצטיינת הרבעון השני, שפעילותה בגרמניה קוסמת בעיקר למשקיעים סולידיים המחפשים גיוון לתיק השקעותיהם המקומי.

אפילו גזית גלוב, שבעברה הלא רחוק היתה לחביבת המשקיעים ובשנתיים האחרונות סבלה ממימושים משמעותיים בשל רכישות אגרסיביות בשווקים בעייתיים המוטים למחירי הנפט, הצליחה לסיים את המחצית בתשואה חיובית, אמנם סולידית, אך כזו שעשויה לסמן את התחתית מבחינתה. החברה-האם, נורסטאר, למרות רבעון שני חיובי, סיימה כמניה הגרועה במדד עם תשואה של 9.5%-. יחד עם אלרוב נדל"ן שהציגה תשואה שלילית של 1.3% היו היחידות במדד שסיימו באדום.

היזמים הישראלים עדיין טסים על גל העליות

מי אמר שלא ניתן להשוות בין נדל"ן מניב לבין יזמות נדל"ן? עלפי תשואות המדדים נראה דווקא כי קיים דמיון רב ביניהם: שני המדדים הניבו בסיכום ששת החודשים הראשונים של השנה תשואה כמעט זהה - 12.8% למדד תל אביב נדל"ן 15 ו-12.5% למדד יזמות למגורים בישראל (12 היזמיות הבולטות). נזכיר כי המדד שיצרנו בא לבחון את תוצאותיהן של חברות הנדל"ן היזמיות בשוק, זאת משום שהמדד הרשמי איננו מייצג כלל את שוק הנדל"ן היזמי-מקומי, ומכליל ברובו חברות הקשורות לתחום המניבים (החברות בעלות השווי הרב ביותר בתחום).

אמנם תוצאות הרבעון האחרון יש בהן על מנת להעיב במעט על המומנטום הרב לאורך השנתיים האחרונות, במהלכן התשואות היו בולטות מול יתר המדדים הסקטוריאליים המרכזיים, אך עדיין הסיומת היתה ירקרקה ובסיכום שלושת החודשים אחרונים של המחצית הראשונה הוסיף לערכו 3.3%. הרביזיה שעובר שוק הנדל"ן למגורים, שמצד אחד הרווח היזמי בו נשחק לאור מעבר לשיטות מכרז של מחיר למשתכן על אדמות מדינה ועליית ערכן של האדמות הפרטיות, ומצד שני הביקוש למוצר רק הולך וגובר, שומר על סוג של שיווי משקל בבחינת הסיכון-סיכוי של הענף עצמו על ידי המשקיעים.

צמח המרמן סיימה כמצטיינת המדד, עם תשואה חצי שנתית של 35.4%. לאחריה נמצאת חברת אשדר, מצטיינת הרבעון השני, שסיימה בתשואה כוללת של 32.9% במחצית הראשונה.

*** הכותב יועץ לחברות נדל"ן

 מדד נדלן תל אביב 15

 מדד יזמות למגורים