לונדון תספוג את הזעזועים: איפה הברקזיט מייצר הזדמנויות?

בכל משבר כלכלי גלובלי בעשורים האחרונים, תמיד היתה זו לונדון שספגה ראשונה את הזעזועים. כך במשבר הדוט.קום בשנת 2000 ובמשבר הסאב-פריים האמריקאי ב-2008, שהוביל להאטה כלל עולמית. באופן טבעי, לונדון הנתפסת כבירת פיננסים עולמית, ידעה לספוג זעזועים אלו, לתקן ולצאת ראשונה מהמשבר.

אולם בניגוד למשברים גלובליים קודמים וחרף ההכנה המוקדמת בדמות משאל העם והסקרים שניבאו שוויון, בריטניה נכנסה לראשונה בתולדותיה לתוך משבר שהיא עצמה יזמה - ללא תוכנית עבודה סדורה ומוגדרת, וללא מדיניות אקזיט כלכלית נבונה שתרגיע את השווקים, את מדינות האיחוד ובעיקר - את הבריטים עצמם.

תנאים אטרקטיביים

חוסר ודאות זה, בהינתן תנאים מסוימים, יכול לייצר למשקיעים נבונים הזדמנות מלהיבה להשקעה - לא רק בנדל"ן אלא גם ברכישת הזהב, בשערי חליפין שבין צמדי הליש"ט לשאר המטבעות.

אנגליה מחולקת גיאוגרפית לעיר הבירה לונדון על טבעת M25 המקיפה אותה - ולשאר הממלכה. משאל העם הוכיח כי החלוקה האמורה היא לא רק גיאוגרפית, אלא גם מנטלית. לונדון, שרצתה להישאר באיחוד, חייתה עד למשאל העם בבועה - והבועה התפוצצה בפניה בגדול.

אך לפני שנבחן את ההזדמנויות, כדאי לנתח את התנהגות הכלכלה הבריטית בעיתות משבר לאורך שנים. מאחר שהכלכלה הבריטית ידועה בשמרנותה, ניתן להניח שהתנהגות השוק הבריטי במשברים קודמים תועתק גם למשבר הנוכחי - לטוב ולרע. למשקיעים הנבונים, הבנת התנהגות השוק הבריטי במצבים שכאלו מספקת פקטור חשוב ביותר בדרכם לקבל את ההחלטה האם להשקיע.

בניתוח לאחור של משבר האשראי בארה"ב שפגע כמובן בכל הכלכלה העולמית ניתן לראות כי קצב הגידול הריאלי בתל"ג הבריטי ידע "לבלוע" את הזעזוע בזמן קצר יחסית והוא חזר לצמיחה תוך פחות משנתיים ממועד פריצת משבר האשראי האמריקאי. זהו בדיוק פרק הזמן שאליו נדרשת בריטניה כדי ליישם את מגוון המשמעויות של התנתקות מהגוש האירופי.

במילים פשוטות, ובהסתייגות כמובן, בשנתיים הקרובות צפויות הזדמנויות עסקיות בבריטניה, בתנאים אטרקטיביים למשקיעים נבונים.

פה בין השאר גלומות בפני המשקיעים הזדמנויות חד פעמיות וחשיפה לפורטרט הנדל"ן הבריטי. כיום ערכים של נכסים למגורים בלונדון מסוג בתים צמודי קרקע בעלי 3 חדרים עומדים על ממוצע של 400 אלף ליש"ט ומניבים תשואה תזרימית חיובית משכירויות בערך של כ-18 אלף ליש"ט ברוטו בשנה (כ-5% על ההון). נכסים דומים הממוקמים בצפון המדינה, באזור המשולש שבין הערים מנצ'סטר-ליברפול-בירמינגהם עולים כיום בסביבות 50 אלף ליש"ט עם תשואה תזרימית חיובית של כ-6,000 ליש"ט ברוטו בשנה (כ-12% על ההון).

הזדמנות לרווח

להערכתי, הנכסים המניבים בלונדון צפויים לספוג מהלומה משמעותית וירידה בשווי של עד כ-20% בממוצע, בעוד שנכסים מניבים בצפון המדינה עלולים לספוג ירידה בסדר גודל של עד 10% בממוצע. בשני המקרים לא יחול שינוי משמעותי (אם בכלל) בתקבולים משכירויות על אותם הנכסים. התחלות בנייה בכל המדינה ייבלמו בעוד כרבעון לשלוש שנים הקרובות, כאשר הביקושים יסופקו ע"י מלאים קיימים.

כאשר מכלכלים את העובדה שיחס חילופי הצמד שקל/ליש"ט הביא את הפאונד לשפל של למעלה מעשור, בערך של 5.11 ש"ח לכל ליש"ט, אנחנו מגלים כאן הזדמנות ממשית לרווח. בטרם כסף חכם מכל העולם, ובעיקר כסף מסין וארה"ב, יעשה דרכו לאי הבריטי על מנת לנצל את חולשת המטבע בשילוב עם הזדמנויות נדל"ן מסעירות, ישראלים רבים מכינים עצמם בימים אלו לכניסה זריזה לשוק שהפך לסופר אטרקטיבי (וכאמור גם סופר מסוכן), כמקור ליצירת הכנסות פאסיביות על בסיס תזרים מזומנים חיובי.

מצידו השני של המטבע, מימון משכנתאי לרכישת נכסים באנגליה יעלה לנו יותר בעת שינוי סביבת ריבית אפסית גם ע"י הבנק המרכזי האנגלי. בהנחה שהמשכנתאות בישראל ימשיכו להתייקר וההחזר החודשי יעיק יותר בחודשים הקרובים, עולה השאלה האם משתלם כעת לרכוש נכסים מניבים באנגליה - למרות תנאי פתיחה קורצים.

רכישת נכסים מניבים באנגליה עשויה לייצר גידור סיכונים אולטימטיבי מול התשואות שניתן להשיג היום בתל אביב, למשל.

*** הכותב מייסד CashFlow, משקיע בצפון אנגליה ושותף בחברות אחזקה בריטיות