"הציבור בישראל צריך לשאול איך משווקים את הקרקע, למי ואיך"

"מחירי הדיור הגבוהים והמחסור בדיור בר-השגה הם סכנה חברתית במדינת ישראל. מדובר באחד הדברים המשמעותיים שמעסיקים את הדור הצעיר. יש הרבה סטודנטים ישראליים באוניברסיטה שלי בקליפורניה, וכששואלים אותם האם הם מתכננים לחזור לישראל, הדבר המרכזי שמעסיק אותם זה העלייה במחירי הדיור, בעיקר במרכז הארץ. אנחנו רואים את זה גם מעבר לים ויש כאן אתגר אדיר", כך סבור פרופסור סטיוארט גבריאל, פרופסור למימון נדל"ן וראש מרכז זיימן לחקר הנדל"ן באוניברסיטת UCLA, שהגיע לארץ בשבוע שעבר.

פרופ' גבריאל הוא אחד ממארגניו של כנס בין-לאומי בנושא היכולת לרכוש דיור, שנערך בשיתוף עם מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, ובשיתוף בנק ישראל, אוניברסיטת קליפורניה בלוס אנג'לס (UCLA), מכון המחקר האמריקאי AEI ומועצת הנגידים של הפדרל ריזרב. על שמו של גבריאל רשומים למעלה מ-70 מאמרים ומחקרים שונים העוסקים במימון נדל"ן, כלכלה, שוק המשכנתאות ותחום המגורים בארצות הברית. במקביל הוא עוסק גם בתחום הכלכלה האורבנית והאזורית וגם בנושאי מאקרו כלכלה. בעבר כיהן כחלק מהצוות הכלכלי של הבנק המרכזי (הפד) בוושינגטון.

הוא מתמצא בשוק הנדל"ן האמריקאי וגם בזה הישראלי (בזכות שיתוף הפעולה שלו עם פרופ' דני בן שחר ממרכז אלרוב) וקשה להאשים אותו שהוא מייצג אינטרס כזה או אחר בענף הנדל"ן למגורים בישראל.

הניתוח שלו את המציאות בתחום הדיור ואת תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, מחיר למשתכן, מעלה כמה נקודות למחשבה. למרות הביקורת שהוא מותח, פרופ' גבריאל אופטימי וקובע בנחרצות כי "עוד לא מאוחר מדי, והדברים יכולים להסתדר", אבל גם מפנה את הציבור הישראלי, ובעיקר את הדור הצעיר, להפעיל לחץ על הממשלה וקובעי המדיניות. "רשות מקרקעי ישראל, מינהל מקרקעי ישראל לשעבר, זה משהו שהייתי אומר לאנשים בישראל שצריך לפתוח לדיון. זו קופסה שחורה שפועלת על פי שיטה שצריך לשנות. יש הרבה מאוד פוליטיקה בפנים. אני חושב שהציבור בישראל צריך להתחיל ולשאול איך משווקים את הקרקע, למי משווקים אותה למה, כמה ואיך".

"שוק הדיור מלא באתגרים"

"שוק הדיור הישראלי מלא באתגרים. יש לו משמעות לא רק בכל מה שקשור למחירי דירות וליכולת של אנשים לקנות דירה אלא גם משמעות כלכלית הרבה יותר רחבה. זה משפיע על בחירות של הצעירים לגבי מקום תעסוקה ומקום מחיה. זה לפעמים קובע אם יישארו לגור בישראל או יעברו לחו"ל וגם משפיע על הכלכלה הישראלית כולה ועל הניידות החברתית", כך אומר פרופסור גבריאל.

"אני חושב שאת האתגרים כבר זיהו והשאלה הגדולה באמת היא האם מטפלים בהם נכון. אחת השאלות הגדולות היא מדיניות שיווק הקרקעות על ידי המדינה, זו שאלה לגיטימית שחייבת להישאל, במיוחד לאור העובדה שבישראל חלק כה ניכר מהקרקע נמצא בבעלות המדינה ובניהולה. צריך למצוא את האלגוריתם הנכון לשיווק הקרקע. אני רואה את המצב בישראל ורואה שהיום יש הרבה מתוסכלים, ויש הרבה שחיים במקומות שלא היו רוצים לגור בהם. פריון המשק הישראלי כמו גם הכלכלה ומאזן ההגירה תלויים באופן משמעותי מפתרונות דיור נכונים לאוכלוסייה".

פרופסור גבריאל סבור שהעובדה ששוק השכירות בישראל איננו מפותח, והעובדה שאין פתרונות אמיתיים של דיור בר השגה חייבות להשתנות, כי הדור הצעיר היום כבר לא חושב כמו הדורות הקודמים בכל הקשור לדיור: "בעלות על דירה היא לא בשביל כולם ויש לא מעט אנשים שלא רוצים את זה עכשיו. זה דור שפחות מעוניין בבעלות על דירה או לצורך העניין גם בבעלות על מכונית. חשוב שתהיה לאנשים היכולת לבחור: אם מישהו לא רוצה דירה בבעלות שתהיה לו אפשרות לגור בשכירות, ואם הוא לא רוצה להחזיק ברכב שתהיה לו אפשרות טובה של תחבורה ציבורית. אבל זו תשתית שצריך לבנות.

"נכון להיום אזור המרכז הרבה פחות נגיש לאנשים מבחינת הדיור והממשלה חייבת לעשות צעדים. אם תהיה התמקדות למשל בתחבורה ציבורית טובה יותר, אז אפשר יהיה לגור בקלות גם מחוץ לאיזור הביקוש המובהק ולהגיע בקלות לעבודה שם. הרי את הפרויקטים לדיור בר השגה או שכירות אין היגיון לבנות במקומות שבהם הקרקע הכי יקרה בתל אביב, אלא מחוצה לה. זה פאזל מורכב. צריך עוד קרקעות לדיור, צריך עוד תחבורה ציבורית טובה יותר, צריך חיבורים טובים בין התחבורה הציבורית לבין עצמה ולבין מוקדי המגורים והתעסוקה".

המטרה הנכונה

על רקע דבריו של פרופ' גבריאל אודות מדיניות שיווק הקרקע, תוכנית מחיר למשתכן אמורה דווקא להוות את הכיוון הנכון של שיווק קרקע ומחיר קרקע מופחת. אבל לגבי תוכנית זו סבור גבריאל כי היא אינה מהווה יותר מאשר סובסידיה זמנית לקהל מצומצם. "התוכנית הזו נותנת לאנשים מתנה. אפשרות לקנות דירה בהנחה. אבל עוד חמש שנים כשיוכלו למכור את הדירה, היא תימכר שוב במחירי שוק, לא במחיר המוזל. אז למעשה, אחרי חמש שנים המחירים יחזרו לאותה רמה. השאלה הגדולה כאן היא האם המדינה תוכל לשווק מספיק דירות, כך שעוד לפני שיסתיימו חמש השנים הדירות הללו כבר ישפיעו על המחירים.

"יש כאן גם עוד שאלה על המדיניות של הממשלה בתחום הדיור - האם תוכנית כזו למעשה אומרת שהמטרה של ממשלת ישראל שלכל אחד תהיה דירה בבעלות? מה עם מי שרוצה שכירות? גם הוא צריך לקבל פתרון. בארצות הברית לפני משבר הסאב-פריים המצב היה שכולם הלכו לקנות דירות, גם באוכלוסיות הנמוכות עם הכנסה נמוכה. אבל זו היתה מציאות זמנית בלבד כי ברגע שפרץ המשבר הם היו הראשונים ליפול, לא לעמוד בתשלומים ולצאת מהבתים הללו. לא צריך להכריח את כולם לקנות דירה, יש לא מעט שיעדיפו לשכור אם תהיה להם האפשרות הטובה והנכונה".

לגבי הנתונים האחרונים שפרסם משרד האוצר לגבי רמות ההכנסה הגבוהות יחסית של רוכשי הדירות המוזלות במחיר למשתכן, אומר גבריאל כי מדובר בתמונת מצב מדאיגה: "אני חושב שזה קצת משונה שבתוכנית כזו אין התייחסות לרף השכר של הזכאים. זו מתנה שצריך לתת בעיקר למי שצריך".

"האם הגידול מעבר לקו הירוק אידיאולוגי או בגלל יוקר המחיה במרכז?"

"פעם, לא לפני הרבה שנים, המדינה תיעדפה את הנגב והגליל, ניסתה וגם לא פעם הצליחה להגדיל את האוכלוסייה במקומות הללו", אומר פרופ' גבריאל, "אבל לדעתי, בשנים האחרונות אנחנו רואים עידוד למעבר ליישובים מעבר לקו הירוק, ולאו דווקא עידוד ישיר.

"כשבוחנים את המצב שם יש שאלה מאוד גדולה אם הגידול באוכלוסייה ביישובים הללו הוא אידיאולוגי או שזה פשוט תהליך שקשור ליוקר המחיה. הרי אם מחירי הדירות במרכז גבוהים ומעבר לקו הירוק המחירים עדיין נמוכים יותר - לא מן הנמנע שבחלק מהמקרים השיקול של מי שיעבור לשם כלכלי נטו.

"ההשקעה צריכה להיות שווה. מעבר למקומות חדשים, היא חייבת להתמקד גם בהתחדשות עירונית של פינוי בינוי וגם תמ"א 38 שמחדשת אזורים נרחבים בתוך המרקם העירוני וגם במתן של תמריצים לשוק הפרטי, שיהיה לו כלכלי לבנות פרויקטים להשכרה או דיור בר השגה. יש הרבה אנשים חכמים בישראל, יש גם הרבה פתרונות, אבל צריך מדיניות".