עלות התוכניות בתחום הנדל"ן: למעלה מ-20 מיליארד ש'

המדינה השקיעה, ומשקיעה בדרכים ישירות או עקיפות קרוב ל-20 מיליארד שקל בשנים האחרונות בכל הנוגע לתוכניות הקשורות לענף הנדל"ן וטיפול במשבר הדיור. מדובר בתוכניות הכוללת התחייבות כספית לרשויות המקומיות כמו הסכמי הגג, אובדן הכנסה מהקרקע וסבסוד קרקע במקרים של תוכנית מחיר למשתכן ומכרזים להשכרה ארוכת טווח, מימון פרויקטים תחבורתיים כדי לפתור חסמים המונעים קידום תוכניות למגורים וגם הוצאות הנוגעות לפינוי מחנות צה"ל ועוד.

כך עולה מפרק מיוחד בדוח הכספי של מדינת ישראל לשנת 2015 שפורסם היום (ג') על ידי אגף החשב הכללי באוצר. במסגרת הדוח, הוקדש פרק העוסק בתוכניות הממשלה בתחום הדיור. פרק זה מעיד על ההשקעה הגדולה בתחום זה אם באמצעות תקצוב ישיר או באמצעות אובדן הכנסות של המדינה.

עוד נציין כי מלבד ההוצאות או ההתחייבויות שכבר בוצעו או נחתמו, חלק מהפרויקטים כוללים הוצאות נוספות בשנים הקרובות בהיקפים של מיליארדי שקלים נוספים. מדובר בין היתר בלמעלה מ-20 מיליארד שקל נוספים בפרויקט פינוי מחנות צה"ל, למעלה מ-3 מיליארד שקל לטיהור קרקעות מזוהמות ולמעלה מ-2 מיליארד לתוכנית לבניית יחידות דיור לקשישים הזכאים לדיור ציבורי. חלק מהמימון של תוכניות אלו עתיד להיעשות משיווק הקרקע, אולם לא ניתן להעריך כעת כמה כסף יגיע מהשיווק וכמה תצטרך המדינה להוציא בעצמה.

במסגרת הפרק מפורטות תוכניות הדיור הבאות של ממשלת ישראל: הסכמי הגג שנחתמו בין המדינה לבין רשויות מקומיות, מכרזי מחיר למשתכן, פעילות חברת "דירה להשכיר", הקמת יחידות דיור על ידי הסוכנות היהודית יחד עם הממשלה, פרויקט מעבר בסיסי צה"ל לנגב, תוכנית 'נתיב לדירה', הסכם חזית הים בחיפה והקמת זרוע לטיהור קרקע.

במסגרת הסכמי הגג מעניק הדוח תמונות מצב על פיה עד כה נחתמו 10 הסכמי גג שונים בהיקף כולל של 134,283 יחידות דיור. עוד עולה כי במסגרת הסכמי גג אושרו תקציבים בסך של כ-8 מיליארד שקל סך הכל (בתקופת המאזן ולאחריה, עד מועד פרסום הדוח). מדובר בתקציבי פיתוח ליחידות דיור, שטחי מסחר ומלונאות. במקביל כוללים הסכמי הגג גם התחייבות לקדם מימון של המדינה בהיקף של כ-1.2 מיליארד שקל. נזכיר כי הסכמי הגג נחתמו מולן הערים באר שבע, ראש העין, קרית גת, קרית ביאליק, מודיעין-מכבים-רעות, ראשון לציון, אשקלון, רמלה, הרצליה, נתניה. עוד במסגרת הדוח מצויין כי הפרויקט היחיד שניתן להעריך את מועד סיומו הוא הסכם הגג בקרית גת שעתיד להסתיים בשנת 2019, כאשר לגבי כל שאר הסכמי הגג נכתב כי לא ניתן להעריך את מועד סיום הפרויקט.

במסגרת תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט נחשף בדוח הכספי היקף ההנחות שניתן על הקרקע במכרזים. נזכיר כי המדינה מעניקה הנחה בקרקע או במקרים מסויימים אף מסבסדת אותה כך שברוב המקרים מדובר בהפסד הכנסות לקופת המדינה. על פי נתוני הדוח הכספי, עד כה מדובר באובדן הכנסות מערך הקרקע בגין ההנחות על כ-1.236 מיליארד שקל. נציין כי בדוח מצויין גם שבעיית מחשב הובילה לכך שההנחות בקרקע טרם נרשמו במערכות המידע של רמ"י ובאגף החשכ"ל דרשו מרמ"י כי: "עוד במהלך שנת 2016 יירשמו ההנחות כנדרש".

לגבי סבסוד הפיתוח על ידי המדינה בפרויקטי מחיר למשתכן מדובר עד כה בהוצאה של כ-480 מיליון שקל, ולגבי המענקים לרוכשים שעומדים על בין 40 אלף שקל ל-60 אלף שקל מדובר בהיקף כספי של כ-277.8 מיליון שקל. עוד השקעה כספית בפרויקטים אלו טמונה בהעמדת ערבות מדינה לפרויקטים שהתקדמו ללא ליווי בנקאי. נזכיר כי המכרזים הראשונים אפשרו זאת אך מאוחר יותר התברר שהבנקים הערימו קשיים לגבי מתן משכנתאות לזוכים הזכאים ולכן הוחלט על העמדת הערבות, בשלב הראשון ל-560 יחידות דיור בלוד ובעפולה בהיקף כספי של עד 550 מיליון שקל. נציין כי נכון להיום ההערכות הן שישנן כ-4,300 יחידות דיור שיצטרכו ערבות דומה ובמסגרת הדוח נכתב כי ועדת היגוי בוחנת את האפשרות להגדלת היקף הערבות שתעניק המדינה בהמשך גם בפרויקטים אחרים.

הדוח הכספי עוסק גם בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח ולשיווקי הקרקע שנעשו במסגרת תוכנית ממשלתית זו באמצעות החברה הממשלתית "דירה להשכיר". על פי הנתונים, עד כה שווקה קרקע בחמישה מתחמים בחיפה, רמת השרון, הרצליה, תל אביב וירושלים, כאשר בארבעה הראשונים כבר נקבע זוכה והמכרז בירושלים נמצא עדיין באוויר. מדובר במכרזים שעתידים להניב כ-1,367 יחידות דיור להשכרה כאשר היקף אובדן ההכנסות משיווק הקרקעות האמורות עומד על כ-356 מיליון שקל עד כה.

במסגרת תוכנית דיור נוספת, הסכם שנחתם בין הסוכנות היהודית למשרד הבינוי והשיכון, אמורות להיבנות 2,650 יחידות דיור המיועדות לקשישים הזכאים לדיור ציבורי. על פי הדוח הקמת הדירות ואיכלוסן צפוי להסתיים בשנת 2020 כאשר המדינה תממן חלק מההקמה ותשתתף בהוצאות שכר הדירה של הקשישים. על פי הדוח הכספי עד כה הוציא משרד השיכון הזמנה לסוכנות היהודית בסך 530 מיליון שקל לצורך תכנון ובנייה של יחידות דיור במסגרת התוכנית בתל אביב, הרצליה, רחובות, נתניה, אשדוד, אשקלון, באר שבע, בת ים, ירושלים, קרית אתא, קרים ים וקריית גת. היקף ההשקעה בתוכנית כולה עתיד לעמוד על כ-2.2 מיליארד שקל סך הכל.

פינוי בסיסי צה"ל לנגב - כ-26.3 מיליארד שקל

הדוח הכספי מתייחס גם לתוכנית מעבר בסיסי צה"ל לנגב, תוכנית שעתידה לשחרר קרקעות לבניית כ-60 אלף יחידות דיור במרכז הארץ בשנים הקרובות. על פי הדוח עד כה נרשמו 296 מיליון שקל כהוצאה תקציבית כאשר עלות הפרויקט כולו, שחלקה הגדול עתיד להגיע משיווקי הקרקע שמתפנה, עתיד לעמוד על כ-26.3 מיליארד שקל סך הכל כאשר נכון לתאריך המאזן יתרת ההתקשרות לפינוי המחנות (אמ"ן, תקשוב והבסיסים במסגרת הסכם שוה"ם 3) עומד על 24.5 מיליארד שקל. עוד מצויין בדוח כי ההערכה שהפרויקטים הללו יסתיימו בשנת 2043.

תוכנית נוספת שנכללת בסקירה של אגף החשב הכללי היא תוכנית 'נתיב לדירה'. מדובר בתוכנית שנחתמה עוד בימי הממשלה הקודמת למימוש ומימון פרויקטי תחבורה במטרה להסיר חסמים תחבורתיים המונעים קידום תוכניות בתחום הבנייה למגורים. מדובר בסיכומים תקציביים המתייחסים ל-50 פרויקטים סך הכל שעלותם נאמדת בכ-6.653 מיליארד שקל.

עוד תוכנית שנחתמה מול המדינה אל מול רשות מקומית היא הסכם חזית הים חיפה, התקשרות משנת 2015 בהיקף של כ-800 מיליון שקל. מדובר בהסכם המתייחס להסבת השטח המערבי של נמל חיפה לחזית ים עירונית. פרויקט זה צפוי להסתיים בשנת 2024.

ההשקעה הכספית האחרונה המפורטת במסגרת פרק זה של הדוח הכספי מתייחס להקמת זרוע ביצוע של החברה לשירותי איכות סביבה ועלות משוערת של טיהור הקרקע. מדובר בזרוע ביצוע של המשרד להגנת הסביבה שתעסוק בכל נושא שיקום וטיהור קרקעות מזוהמות. נזכיר כי חלק מבסיסי צה"ל המתפנים כמו גם תוכניות אחרות כמו אפולוניה בהרצליה או מתחם תע"ש השרון הכוללות פוטנציאל בינוי של עשרות אלפי יחידות דיור יהיו חייבות טיפול בקרקע טרם תחילת הבנייה. מכיוון שהמדינה ככל הנראה תהיה זו שתצטרך לשאת בעלות הטיהור ושיקום הקרקע נכתב בדוח כי הממשלה מעריכה נכון להיום את עלויות השיקום בכ-3.75 מיליארד שקל.

מעניין לציין שבנוגע לחלק מהתוכניות הממשלתית נראה כי הדברים ייתכן ולא "נסגרו עד הסוף", ייתכן בשל המהירות שנדרשה לגבש את חלקן, ובאגף החשב הכללי מוצאים לנכון לציין כי נדרשת ביקורת טובה יותר על העברות הכספים. כך למשל בנוגע להסכמי הגג שחתמה המדינה מול רשויות מקומיות נכתב בדוח כי: "במסגרת הסכמי הגג מועברים סכומי כסף ניכרים מהמדינה לרשויות המקומיות, דבר המצריך פיקוח ובקרה על מעבר הכספים והשימוש בהם. אגף החשב הכללי, באמצעות חטיבת מקרקעין ופנים וחשבויות רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון, פועל לשיפור הסטנדרטיזציה של ההסכמים ולעריכת ביקורות כספיות, וזאת במטרה לוודא ביצוע תקין של המרכיבים הכספיים בהסכמים".