המחירים יירדו? כך מקדמים תוכניות עם צפיפות מגורים נמוכה

למרות הכוח התכנוני האדיר שניתן לוותמ"ל, מסתבר שוועדת העל הארצית לקידום תוכניות בנייה גדולות מייצרת תוכניות עם צפיפות מגורים נמוכה במיוחד. בדיקה של 60 תוכניות שנכנסו לוותמ"ל, הכוללות תוספת לא מבוטלת של כ-204 אלף דירות, מצביעה על צפיפות ברוטו של מעט יותר מ-2.5 יחידות דיור לדונם בלבד.

סמכויות נרחבות

באוגוסט 2014, עוד בימי הממשלה הקודמת, חוקקה הממשלה את חוק הוותמ"ל - הקמת ועדת-על לאומית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור. הרציונל של החוק החדש היה ברור: "מטרת הוועדה לאשר תוכניות נרחבות למגורים בלוח זמנים הדוק, כאלמנט אחד בסל של פתרונות המוצעים על ידי הממשלה להתמודדות עם משבר הדיור".

הוותמ"ל הגשימה למעשה את החזון לעקיפת הביורוקרטיה בוועדות התכנון הרגילות. היא פועלת במתכונת של "תוכנית אחת בוועדה אחת", לאחר שהוקנו לה מרבית הסמכויות של המועצה הארצית. תוכנית מועדפת לדיור גוברת על כל תוכנית אחרת, למעט תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35), אולם היא מחויבת לתוכניות גדולות בלבד (לכל הפחות 500 דירות).

רק שבפועל, כאמור, אולי בשל הרצון לקדם במהירות תוכניות ולאשר במהירות הוספת יח"ד, לא מדובר גם בבשורה תכנונית. אף שצפיפות אורבנית נחשבת היום לערך מרכזי - בזכות היכולת לספק מגוון רחב יותר של פתרונות דיור, תעסוקה ושירותים, לצד אפשרות לקיים מערכת של תחבורה ציבורית נגישה, נוחה וזולה ועוד - הצפיפות ברוטו של התוכניות החדשות מלמדת שנקבל כנראה גם בעתיד עוד שכונות מפוזרות ובעייתיות.

על פי הנתונים עד כה, 43 תוכניות מציעות 139 אלף דירות חדשות, על שטח של 69.4 אלף דונם - בממוצע צפיפות של 4 יח"ד לכל היותר לדונם לתוכנית. רק 17 תוכניות מייצרות צפיפות הגבוהה מ-4 יח"ד בממוצע לדונם, ובסה"כ 65 אלף דירות חדשות, על שטח כולל של 10.7 אלף דונם.

כבר לפני 20 שנה קיבלה המועצה הארצית לתכנון ובנייה החלטה על צפיפות מינימלית ברוטו של 3.5 יח"ד לדונם כממוצע שכונתי. תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35 הגדירה צפיפות נטו, שלא כללה בשטח התוכנית דרכים, תשתיות ועוד, לפיה ביישובים גדולים (מעל 50 אלף תושבים) הצפיפות המינימלית תהיה 10-12 יח"ד לדונם וביישובים קטנים יותר (20-50 אלף) הצפיפות המינימלית תעמוד על 7 יח"ד לדונם.

בפועל, במבחן הצפיפות ברוטו, רק בבאר יעקב אנחנו מוצאים צפיפות של 10.6 יח"ד לדונם - 1,014 דירות על שטח של 96 דונם. בתל השומר צפון מדובר על צפיפות של 9.2 יח"ד לדונם - 2,000 דירות על 217 דונם, ובעין התכלת בנתניה מתוכננת צפיפות של 8 יח"ד לדונם - 800 דירות על 100 דונם.

האם לשם כך הוקמה הוותמ"ל? ערן ניצן, סגן ראש אגף תקציבים לענייני נדל"ן ויו"ר הוותמ"ל, מודה ש"בסוף כל תוכנית בניין עיר היא תוצאה של פשרה ואיזון. יכולתי לצופף הרבה יותר, אבל אז יכולת בצדק לתת כותרת שהוותמ"ל מייצרת תוכניות שלעולם לא תתממשנה. יש רצון לצופף, אנחנו מבינים את החשיבות התכנונית לצופף, אבל יש אילוצים אחרים".

ניצן מדגיש שביישובי המיעוטים, כמו טמרה, טייבה ואחרים, הצפיפות הנמוכה מטעה, מכיון שמדובר בתב"עות ענק שכוללות קרקעות פרטיות וקרקעות מדינה.

ניצן: "בסופו של דבר, בן אדם שיושב על קרקע פרטית לא רוצה לבנות שם מגדל רב קומות. הוא לא מוכן לבנות על הקרקע, ורוצה לבנות בניין קטן לו ולמשפחתו. אין טעם להתנגש איתו, אבל אנחנו יודעים לתת לו את מה שהוא רוצה, ובמקביל על קרקעות המדינה לתכנן בנייה רוויה. בטמרה יהיו בניינים בני 10-12 קומות, בטייבה ייבנו 13 קומות. זו לא צפיפות?"

במקביל מדגיש ניצן כי הוותמ"ל לא כופה בנייה רוויה גם בערי הפריפריה. "בבאר שבע למשל אנחנו לא יכולים לכפות את התפיסה שלנו. צמודי קרקע זה מה שהציבור מבקש לקבל שם, ואין טעם לייצר שם תב"עות שמנותקות מהדרישה של הציבור שבא לשם. מי שרוצה להביא לאופקים ולבאר שבע זוגות צעירים ואוכלוסיות חזקות צריך להציע להם את החלום של בית עם גינה. זה מה שאנשים רוצים".

אבל אולי בערים כמו באר שבע ואשקלון, שמנסות במאמץ רב להיות מרכזים מוטרופולינים מבוססים, מוכרחים לכפות את הצפיפות לטובת התושבים עצמם? לדברי ניצן, בערים הגדולות מתוכננות גם שכונות של מגדלים. "תב"עות ענקיות של צמודי קרקע מעוותות את כלל הנתונים. 4,000 צמודי קרקע בבאר שבע מטעים את הסטטיסטיקה של הצפיפות הכוללת, שיש בה גם הרבה מאוד בנייה רוויה".

- ואותו כנ"ל בשוהם, יישוב שנמצא פחות מחצי שעה מתל אביב, ואושרה בו צפיפות של 3 יח"ד לדונם - 1,614 דירות בשטח עצום של 537 דונם?

"אני לא יכול ולא רוצה לשנות את שוהם, יישוב שלא הוקם אתמול. לא נייצר ולא נוכל לייצר גורדי שחקים בשוהם. לא נייצר תב"עות שמנותקות מהסביבה, כי בסופו של דבר אנחנו גם לא רוצים לייצר תוכניות שלא תתממשנה".

"שכונות עשירים"

גם הכנסת ציינה השבוע שנתיים להקמת הוותמ"ל, תחת הכותרת "מכבים את השריפה או מוסיפים שמן למדורה".

ח"כ יעל כהן פארן (המחנה הציוני) הזהירה כי "על משבר הדיור רוכבים טרמפיסטים רבים, שמובילים הקמת שכונות לעשירים תוך עקיפת מנגנוני התכנון, במחשכים וללא שיתוף ושקיפות, כל זאת על חשבון המשאבים הציבוריים". ח"כ תמר זנדברג (מרצ) אמרה בדיון כי "צריך לקרוא לוותמ"ל בשמה - ועדה לבנייה על השטחים הפתוחים. לכאורה זה נועד לפתור את משבר הדיור על ידי יצירת עוד הליך תכנוני מקוצר, זאת למרות שתוכניות בנייה למגורים מקודמות בימים אלה בוועדות הקיימות, כולל המקוצרות שנוצרו במהלך השנים. שר האוצר לא מבין שמשבר הדיור איננו משבר היצע, אלא משבר של איכות. זה לא כמה יחידות דיור ייבנו פה, אלא איזה יחידות דיור, מה יהיה התמהיל בהן, האם תהיה להן נגישות לתחבורה ציבורית ולמוסדות ציבוריים? כל פיתרון אחר, מקוצר ונטול ביורוקרטיה ככל שיהיה, לא רק שלא יוריד את מחירי הדיור, אלא יביא לבניית מאות יחידות דיור יקרות, לא סביבתיות ובוודאי לא חברתיות".

גם פרופ' ערן פייטלסון, מהחוג לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית, הזהיר כי "הוותמ"ל היא תשובה גרועה להגדרת בעיה שגויה. הבעיה היא לא היצע תכנוני, כי יש מאות אלפי יחידות דיור מתוכננות במרכז הארץ. הבעיה היא הבועה שנובעת משער ריבית נמוך, בהינתן שיש כניסה גדולה של הון, אזי הבעיה היא של 'הישג יד', ולכן אין בעיית בינוי, יש בעיית שיכון".

לדברי מילכה כרמל, ראש תחום תכנון וקרקעות במרכז המועצות האזוריות, "הוותמ"ל פועלת כמי שחייבת לעמוד ביעדי אקסל של כמות יח"ד, וכדי לפתור את המשבר הנוכחי היא יוצרת את המשבר הבא - גם משבר עירוניות, שכונות לא מפוזרות ולא יעילות, וגם משבר חקלאות, בעקבות נגיסה במאות אלפי דונמים חקלאיים (ראו מסגרת). האם רצף אורבני מבאר שבע ועד מטולה זה החזון שלנו למדינה?".

אימת הקרקע החקלאית

מי שחוששות מאוד מכוחה האדיר של הוותמ"ל הן המועצות האזוריות, הדואגות מכך שהוועדה תנגוס משטחן קרקעות לבנייה למגורים. כך היה למשל לצורך בנייה בקרית גת (על חשבון קרקעות מושב עוזה) ובקנה יש תוכניות לכרסום בשטחי כפר ביאליק וכפר בילו ועוד.

במרכז המועצות האזוריות טוענים כי מנגנון הוותמ"ל פועל לקידום תוכניות "עירוניות פרבריות", על חשבון מאות אלפי דונמים של יישוביהן ופגיעה בחקלאים ובחקלאות. בנייר עמדה שהוציאו, מציינים שם כי "ראשי המועצות האזוריות רוצים להירתם ולעזור לפתרון משבר הדיור, אבל קוראים למקבלי ההחלטות, ובראשם - שר האוצר, מטה הדיור הלאומי ומינהל התכנון - להביא לתכנון כוללני ומושכל תוך ניצול יעיל של הקרקע המביא בחשבון את כלל צרכי מתחמי הדיור: תחבורה, חינוך קהילה, חקלאות וסביבה". לדבריהם, "תכנון הלוקח בחשבון השגת יעד של מספר יחידות דיור בלבד תוך התעלמות מתכנון אורבני נכון עלול לגרום לבעיות חמורות של בעיקר של תשתיות תחבורה ותשתיות אחרות שיהוו נטל על תושבי השכונות החדשות, על הרשויות המקומיות ועל המדינה כולה בטווח הבינוני והארוך".

 מעקב מתחמים ותמ?ל - דירות וצפיפויות