רבע מהישראלים לא מכירים את תוכנית מחיר למשתכן

למרות ההתקדמות בתוכנית מחיר למשתכן - אלפי הגרלות לדירות מוזלות שעתידות להיבנות עבור מחוסרי דירה - חלק ניכר מהציבור אינו ממתין לתוכנית הממשלתית ומודה שהוא לא משנה את התוכניות שלו לרכישת דירה. שיעור גבוה מהציבור טוען שהוא כלל לא מכיר את התוכנית. כך עולה מהסקר החצי שנתי של גלובס ופרסום אזימוט שהתקיים החודש.

במקביל, סקר המגורים - שמתפרסם כעת בפעם ה-20 ונערך מאז שנת 2006 - מצביע על שיא בשיעור מחפשי דירה לרכישה היום בישראל, בשל מחיר למשתכן או על אף מחיר למשתכן, וגם המחיר שהציבור מוכן לשלם על דירה ממשיך לעלות. הסקר בוצע על ידי מכון המחקר "מאגר מוחות" בראשות פרופ' יצחק כ"ץ, בקרב מדגם ארצי מייצג של כ-600 איש, מחציתם נשים ומחציתם גברים, המהווים מדגם מייצג של האוכלוסייה הבוגרת, דוברת השפה העברית בישראל.

צעירים מאמינים

על רקע השינויים במכרזי המגורים בשנה החולפת, עם השקתה של תוכנית מחיר למשתכן ו"הלאמת" כל מכרזי הקרקע של המדינה לטובת התוכנית לזכאים, הורחב הסקר החצי שנתי גם לבירור עמדות הציבור הרחב בנוגע לתוכנית החדשה.

במסגרת הסקר נשאלו המשיבים האם תוכנית מחיר למשתכן - במסגרתה המדינה מסבסדת קרקע ופיתוח ואף נותנת מענקים בפריפריה כדי להציע דירות במחירים הנמוכים בכ-200 אלף שקל ממחירי השוק - משפיעה על הכוונה לרכוש דירה. על פי התוצאות, 54% מהמשיבים, למעלה ממחצית, השיבו שהתוכנית איננה משפיעה על כוונתם לרכישת דירה, ורק חמישית מהנשאלים - 21%, השיבו שהתוכנית שינתה את תוכניותיהם.

הנתון המפתיע בסקר הוא שלא פחות מ-25% השיבו שהם לא מכירים את התוכנית. נזכיר, כי אמנם התוכנית זוכה לכותרות בעיתונים (בעיקר הכלכליים), אך היא לא לוותה בשום קמפיין מאסיבי לציבור הרחב.

העובדה שרבע מהנשאלים אינם מכירים את התוכנית יכולה להסביר שני נתונים אחרים שעליהם דיווחנו לאחרונה. הראשון הוא המספר הנמוך יחסית של מוציאי תעודות זכאות להגרלות מחיר למשתכן, כ-45 אלף לעומת צפי ל-250 אלף. השני הוא רמות השכר הגבוהות של הזוכים בהגרלות שנסגרו (השכר הממוצע לרוכשי דירות מחיר למשתכן בעפולה ובלוד עמד על 16.7 אלף שקל ו-13.3 אלף שקל, בהתאמה), מה שעשוי להוביל שוב להערכה לא מופרכת שדווקא בעלי שכר גבוה יותר, ממעמד סוציו אקונומי גבוה יותר, מודעים יותר לתוכנית ונחשפים יותר למקורות המידע ולפרטים בדבר ההגרלות והשיווקים.

השאלה בנוגע למחיר למשתכן מעניינת גם בפילוח על פי שכבת גיל. על פי הנתונים, חלק הארי של מי שהשיבו שהתוכנית שינתה את כוונות הרכישה שלו, 43%, נע טווח גילאים שבין 21 ל-34. מנגד, החלק הגדול של מי שהשיב שהתוכנית לא שינתה את תוכניותיו (32%) היו בטווח גילאים שבין 35 ל-44. כלומר, על פניו, הצעירים נותנים צ'אנס לתוכנית ומוכנים לחכות - בעוד המבוגרים יותר, שכבר נכוו בשנים הקודמות מלא מעט הבטחות אחרות שהתפוגגו, לחוצים יותר לקנות דירה ופחות מאמינים לצעדי הממשלה הנוכחיים.

ואגב, חלק ניכר מהמשיבים שלא מכירים את התוכנית הם בדיוק בטווח הגילאים הכי רלוונטי לתוכנית: 33% מהמשיבים שאינם מכירים את התוכנית הם בטווח הגילאים שבין 35 ל-44 ו-30% בטווח הגילאים שבין 25 ל-34.

לדברי פרופ' יצחק כ"ץ, מנכ"ל מאגר מוחות, "הנתונים מלמדים שתוכנית מחיר למשתכן מתווספת עבור מרבית הציבור לשלל תוכניות קודמות שהתפרסמו בשנים האחרונות על ידי הממשלה. גם הפעם מתברר שהשפעת התוכניות כנראה מוגבלת, המחירים והביקושים עולים, ושיעור מחפשי הדירה עולה בהתמדה".

שיא בכוונות

על פי הסקר הנוכחי, במחצית הראשונה של שנת 2016 חלה עליה של 64% בשכיחות מחפשי הדירות בישראל. כ-11% מחפשים כיום ו-7% שוקלים להתחיל בתהליך של רכישת דירה.

לדברי בני קרת, מנכ"ל אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן, הנתונים מצביעים על צפייה שהמחירים לא ירדו, למרות ואולי בגלל התערבות אינטנסיבית של הממשלה בשוק הדיור ובקידום תוכנית דיור למשתכן. על פי הסקר, כ-18% מהנשאלים ציינו כי הם נמצאים בתהליך חיפוש דירה או שוקלים לחפש, לעומת כ-11% בדצמבר 2015.

מדובר בנתון הגבוה ביותר שהתקבל בסקר מאז הפעם הראשונה שהתקיים ב-2006, מה שעשוי להעיד על חוסר אמון בתוכנית הממשלתית, או שמא ניתן לטעון שכוונות הרכישה של הציבור מכוונות בין היתר לאותן הגרלות בפרויקטים המוזלים.

"השנה חלה עלייה משמעותית בשיעור המצהירים כי הם מחפשים כיום דירה, או שוקלים לחפש דירה במהלך שלושת החודשים הקרובים", כך פרופ' כ"ץ, "כ-18% מצהירים זאת כיום, לעומת שיעורים שבין 7% ל-13% בשנים האחרונות. ברור אגב, כי לא כל מי שמחפש גם רוכש דירה, בין אם בכלל ובין אם בטווח הקצר. אך יש בכך ביטוי ברור לתחושה הציבורית ש'אין למה לחכות'".

גם בכל הנוגע למחירי הדירות, אין צפי לירידת מחירים. המחיר התפישתי המקסימלי אותו מוכן הקונה הישראלי לשלם עלה במהלך מחצית שנת 2016 בכ-5% בהשוואה לשנת 2015, מ-1.3 מיליון שקל ל-1.36 מיליון שקל. נתון זה הוא כמובן ממוצע וכולל נתונים רק של הנסקרים שהסכימו לחשוף את תג המחיר אותו הם מוכנים לשלם.

קרת: "בהיעדר מלאי זמין למכירה בשטח, המחירים ממשיכים לעלות. תוכנית מחיר למשתכן מיועדת לחלק ספציפי וקטן הציבור, ולכן אנו רואים דווקא עלייה מתונה בשיעור של 5% בסך המחיר הנתפס אותו מוכן הציבור לשלם".

זינוק ל-5 חדרים

הסקר בוחן גם את חיפושי הדירה על פי מספר החדרים. על פי הנתונים, בסקר הנוכחי נרשמה עלייה בהיקף דירות 5 חדרים שעמד על 29% מכלל הדירות, מספר שיא יחסית לכל הסקרים הקודמים. מנגד, בביקוש לדירות הקטנות של 3 חדרים נרשמה ירידה משמעותית - 21% לעומת 37% בסקר הקודם.

משמעות הדבר היא שחלק ניכר מהמחפשים הם ככל הנראה משפרי דיור המחפשים דירות גדולות יותר, ופחות זוגות צעירים או משקיעים שצפוי שיחפשו את דירות 3 החדרים. נזכיר כי גם סקירות הכלכלן הראשי במשרד באוצר מעידות על ירידה ברכישות המשקיעים, כך שהנתון תואם את המגמה.

מחיר למשתכן: 75% מהקבלנים לא מתכוונים להשתתף במכרזים

החודש נערך משאל בקרב עשרות קבלנים ויזמים החברים בארגון הקבלנים תל אביב-יפו-בת ים. זוהי הפעם השנייה שאותן שאלות מופנות לקבלנים וליזמים, והמשאל הקודם נערך בסוף 2015. ההשוואה בין שתי התקופות מצביעה על שני דברים משמעותיים: אף שמכרזי מחיר למשתכן הפכו לעובדה מוגמרת ותפסו תאוצה בחודשים האחרונים, הקבלנים והיזמים של אזור המרכז מצהירים כי הם לא נמצאים במשחק. בנוסף, בעוד שחלק ניכר מהנשאלים ציינו לפני חצי שנה שההתחדשות העירונית היא חלק משמעותי מהפעילות, במשאל הנוכחי ההתלהבות פחתה משמעותית.

נתחיל מתוכנית מחיר למשתכן. כפי שניתחנו ב"גלובס נדל"ן" בשבוע שעבר, עד אמצע יולי כבר נמכרו ליזמים ולקבלנים מגרשים לבניית מעט יותר מ-16 אלף יחידות דיור מוזלות. עם זאת, עשרות קבלנים ויזמים הפועלים במרכז מכריזים כי אינם מאמינים בכדאיות התוכנית (הנותנת להם להתחרות על מחיר הדירה הזול ביותר) גם היום. לשאלה "האם השתתפת או בכוונתך להשתתף במכרז מחיר למשתכן" ענו כ-75.7%, שלא השתתפו עד כה וכי אין בכוונתם להשתתף. כ-15.1% השיבו שהם כן השתתפו, ורק כ-9% השיבו כי הם לא השתתפו אך שוקלים לעשות זאת במכרזים הקרובים.

בהשוואה לתשובות שהתקבלו במשאל שנערך בסוף 2015, אז התוכנית היתה בשלביה הראשוניים, נראה שהנשאלים רק הקשיחו עמדות. במשאל הקודם רק 69.2% השיבו שאין בכוונתם להשתתף, 21% השיבו שלא השתתפו אך מתכוונים לעשות כן ו-9% השיבו שהשתתפו בפועל. כלומר, שיעור המשיבים שכבר השתתפו בתוכנית אמנם עלה מעט (מכ-9% לכ-15%) אך היקף הקבלנים והיזמים השוללים את התוכנית עלה.

"המספר הנמוך של מי שרוצה להשתתף או משתתף בפועל במכרזי מחיר למשתכן נובע בעיקר מהרווחיות הנמוכה והעובדה שאלו מכרזי ביצוע", כך סבור אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון קבלני תל אביב-יפו-בת ים, "הסיפור במחיר למשתכן כולו ביצוע. הרווחיות בהגדרה נמוכה יותר מיזמות רגילה ויש מי שלא מאמין שאפשר להגיע לרווחיות בכלל. צריך גם לזכור שעוד לא הגענו למצב שאפשר לקחת פרויקט מחיר למשתכן מהתחלה ועד הסוף ולנתח אותו, לראות מה הרוויח היזם או הקבלן באמת. מה אם מחירי הברזל יקפצו? מה אם יש מלחמה ואין עובדים? אתה מתחייב היום על המחיר, וגם אם המחירים יעלו אין פיצוי מהמדינה. זה סיכון שלוקח כל מי שנכנס לפרויקט, ולא כולם רוצים להגיע לשם".

בכל הנוגע ליכולת ההשפעה של התוכנית הממשלתית על מחירי הדירות, הנשאלים (שהם כאמור בעלי אינטרס) כמעט תמימי דעים. 76% השיבו שהתוכנית איננה משפיעה על המחירים כלל (לעומת 56% בסוף 2015). 21.2% סבורים שהתוכנית השפיעה ברמה מסוימת על המחירים ורק כ-3% סבורים שהתוכנית תשפיע במידה רבה על המחירים.

קיפאון בתמ"א

לפני חצי שנה הצהירו כ-63.4% שחלק ניכר מעיסוקם הוא בתחום ההתחדשות העירונית, אם במסגרת תמ"א 38 ואם במסגרת פינוי בינוי, ולמרות שהיה הגיוני לראות את פלח השוק הזה תופס תאוצה, במיוחד על רקע אי ההשתתפות במחיר למשתכן, במשאל הנוכחי השיעור ירד ועמד על 42.4% מהנשאלים. גם שיעור המשיבים שבחר בתשובה "לא פועל בתחום ההתחדשות העירונית" עלה מכ-19.2% לפני חצי שנה לכ-27.2% הפעם. לדברי פעילים בתחום, אחת הסיבות המרכזיות למגמה השלילית היא הקיפאון שנוצר בעקבות ההמתנה לתיקון 3א' בתמ"א 38 (שיגדיר את הזכויות בהריסה ובנייה מחדש) והתנהלות העיריות, שאינן מאפשרות קידום פרויקטים.

 ציפיות לגודל הדירה

 השפעת התכנית

 האם השתתפת במחיר למשתכן