הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

רבות דובר ונכתב על תכנית הרבעים של תל אביב ועל המהפכה שבדרך, אך בפועל, עד כה כמעט לא הוגשו בקשות להיתר בניה לתמ"א 38 הריסה ובנייה בתל אביב, למעט בניינים בודדים אשר עשו את המסלול דרך הוועדה המחוזית. הליך ההתדיינות הארוך של למעלה משנה בין המועצה הארצית למחוזית ולמקומית גרם לעיכוב אישור תוכנית הרבעים, עליה מתבססים היזמים בבואם לקדם פרויקט מול בעלי דירות. שילוב של חסם בירוקרטי זה, יחד עם בעיות לוגיסטיות אלה ואחרות, לא אפשרו ליזמים לקבל תיקי מידע מעודכנים לבקשות לבנייה החדשה, שזהו תנאי ראשוני והכרחי להגשת בקשה להיתר.

בשעה טובה ומוצלחת, ממש לאחרונה נפרץ מחסום זה. עיריית ת"א סיימה תהליך הטמעה של התכנית המאושרת והחלה לשלוח ליזמים תיקי מידע, כך שאנו מתקרבים למימוש מעשי של תכנית הרבעים לכדי בניה בשטח. "לאחר עיכובים של קרוב לשנה, אנו קרובים מאי פעם ל-money time", אומר אלעד שמרלינג, מנכ"ל משותף בחברת רם-מוגרבי-ארדיטי, שבשבוע האחרון קיבלה מעיריית תל אביב מספר תיקי מידע עבור בניינים עמם חתמה על הסכמים ועבורם תגיש בחודשים הקרובים בקשות להיתרי בנייה. שמרלינג מעריך כי תכנית הרבעים תקבל תוקף באופן סופי בתקופה הקרובה וקידומה ייעשה במקביל להגשות בקשות להיתר, כאשר הבקשות הראשונות יהפכו להיתרים בפועל בעוד כשנה.

לצד השמחה על הורדת החסם, שמרלינג מספר כי על השוק כולו להיערך לעליית שלב. "בקרוב יוגשו לעירייה בבת אחת עשרות ואף מאות בקשות להיתרים, כך שסביר להניח כי ייווצר צוואר בקבוק שייצור עומס רב על המערכת". שמרלינג מאמין כי "מי שיזדרז ויגיש בקשות להיתרים בתקופה הקרובה ייהנה מזמן תגובה סביר, אך אלה שיתמהמהו עלולים להיתקע בסוף התור". לדברי עו"ד אסף מוגרבי, מנכ"ל משותף בחברה, עיכובי התהליכים הבירוקרטיים אפשרו עד כה לצדדים להתמהמה בכל הקשור למו"מ ביניהם. "כעת אנו ערב התחלתו של הצד המעשי של תכנית הרבעים של תל אביב. דיירים שלא יבינו זאת עלולים להישאר בסופו של דבר כצופים מהצד ולהמתין תקופה ארוכה למימוש בפועל של הפרויקט", מסביר עו"ד מוגרבי.

כמות גדולה של היתרים תעכב את ביצוע הפרויקט

שמרלינג מנסה לתת סדר גודל באשר לגל ההגשות הקרב. לדבריו, "חלק ניכר מהבניינים ברובע 4 של העיר הם בעלי היתכנות כלכלית לפרויקטים של הריסה ובנייה, ובניינים רבים נוספים ברובע 3 מייצרים אף הם כדאיות כלכלית להליך. הבניינים הבשלים, אלה שכבר חתומים, יגישו בקרוב בקשות להיתר, ומאחר והקיבולת של העירייה מוגבלת, התהליך יתעכב ואולי אף יופסק בשלב מסוים, שכן המערכת העירונית לא תוכל בהכרח לעמוד בעומס הצפוי. זאת ועוד, יהיו רחובות בעיר בהם יוגשו מספר בקשות במקביל. במקרים אלה יתכן והעירייה או התושבים ברחוב יעמידו דרישות לעצם הביצוע של הפרויקטים, דבר שעלול לעכב יציאה לבנייה של בניינים שיקבלו היתר, וכל אלה שיתמהמהו עלולים להיגרר לתקופת המתנה ארוכה".

העיכובים עלולים לצוף, לא רק מהפן הרגולטורי כי אם מהצד הביצועי. "ברגע שכמות ההיתרים תתחיל להצטבר הרי שתיווצר מעמסה גם בכל הקשור להקמת הפרויקטים בפועל", מדגיש מוגרבי. "יש כיום כמות מוגבלת של חברות קבלן רציניות בתחום וכמות מוגבלת של קבלני משנה לתחומים השונים, לכן לא יירחק היום מרגע בו העול על אותם קבלנים יכריע את המערכה ופרויקטים יידחו בשל העדר כוח אדם מתאים לביצוע". מוגרבי מוסיף כי "לחברה שלנו יש זרוע ביצוע קבלנית פנימית (חב' רם הנדסה) מתוך מחשבה עתידית על המחסור והמצוקה בקבלני ביצוע לפרויקטים תוך-עירוניים מורכבים ומסובכים עשרות מונים מבנייה בשכונות חדשות. אנו צופים כי יהיה על גבול הבלתי אפשרי לתת מענה אמיתי לכמות הפרויקטים שתצא באזורי תכנית הרובעים בשנים הקרובות".

איך ניתן יהיה לזרז הליכים?

שמרלינג: "על הדיירים להבין כי הליך 'שיפור העמדות' במו"מ עשוי לבסוף לגבות מחיר משמעותי בלוחות הזמנים של מימוש הפרויקט. ויכוח על תמורה נוספת או על עוד שדרוג כזה או אחר עלול לעכב את ההגשה ובשל המחנק הצפוי לגרום לדחייה של שנים. לפעמים זה עולה אף בפרויקט עצמו, שכן אף אחד לא יודע איך ייראה השוק בעוד מספר שנים, שזהו המועד םו עלול להתקבל ההיתר עבור בניינים שהמו"מ לגביהן יתנהלו בעצלתיים. כמובן שאין הכוונה לוותר על הליך המו"מ, אלא פשוט לדעת מתי לחתוך ולהתקדם".

מוגרבי: "זירוז התהליך הוא התמורה הטובה ביותר שדייר יכול לקבל. בשוק הנוכחי, ככל שהתהליך יותר קצר כך הוודאות של היזם גבוהה יותר ולכן לעיתים הוא ייתן יותר. ככל שהמוצר נדיר יותר כך גם שוויו גבוה יותר ועם הזמן, ככל שיהיו יותר פרויקטים של הריסה ובנייה ברחבי העיר, ההיצע יעלה ובשל כך התמורות לדיירים עשויות לרדת. צריך לזכור שכיום בונים בשנה לא יותר מכמה עשרות דירות בממוצע ברובע 4, רובן במגדלים, ובעוד כמה שנים יהיו כמה מאות דירות בבנייה בכל רגע נתון".

אילו הליכים פרקטיים יש לנקוט על מנת לקצר את התהליך?

שמרלינג: "יש להתכנס לזמנים מוגדרים. כך למשל להוסיף סעיף במכרזי היזמים כי על התהליך להשתכלל לכדי הסכם מחייב תוך כך וכך חודשים. זה ייצור מוטיבציה הן אצל הדיירים, הן אצל היזמים המתחרים והן אצל בעלי המקצוע משני הצדדים - להיכנס להילוך חמישי למן הרגע הראשון. יש לקבוע מראש מועדי פגישות קבועות, לקבע את סמכויות הנציגות ובעלי המקצוע מצד הדיירים ולהמשיך עם התהליך גם כאשר נוצרות אופוזיציות מטעמם של סרבנים. ככל שהבשלת המו"מ תהיה תחומה בזמנים, הלחץ על האחרונים יגבר והם יתיישרו עם המערכת לאורך התהליך. לעיתים הסרבנות נוצרת מכך שלא מערבים את כלל הדיירים לאורך ההליך ואלה נחשפים רק למוצר המוגמר. לכן, על מנת לזרז הליכים על הנציגות לערב מראש את כלל הדיירים הן להליך המו"מ מול היזם והן להליך התכנוני ובכך לאחד בין הדיירים ולמנוע התנגדויות עתידיות".