בנק ישראל לעזרת הנדל"ן: בוחן הרחבת היצע האשראי לענף

בנק ישראל מנסה להקל על מחנק האשראי בענף הנדל"ן. היום פרסם הפיקוח על הבנקים טיוטת חוזר לפיה ישונה אופן המדידה של מגבלת הבנקים בחשיפה לענף מסוים. מטרת השינוי היא להגדיל את האפשרות, בעיקר של הבנקים הגדולים להעניק אשראי בתחום הנדל"ן והתשתיות. בפיקוח על הבנקים מעריכים כי בעקבות שינוי זה יוכלו הבנקים להגדיל את האשראי בתחום הנדל"ן והתשתיות בכ-10 מיליארד שקל.

על הבנקים מוטלת מגבלה בהיקף חשיפת לענף הנדל"ן, ומכיוון שחלק מהבנקים - ובעיקר שני הגדולים פועלים ולאומי - קרובים לחשיפה המקסימלית, נוצר מחנק אשראי בתחום הנדל"ן. כעת בעקבות הקלה בנושא חישוב החשיפה לענף הנדל"ן בביטוח שעושים הבנקים, יירד היקף החשיפה של הבנקים, מה שיאפשר להם להגדיל את האשראי בתחום (ראו הרחבה על ההקלה של בנק ישראל במסגרת).

"העדכון יאפשר לבנקים להמשיך ולממן את הפרויקטים התשתיתיים הגדולים והחשובים למשק ואת הגידול בהיצע הפרויקטים למגורים, תוך שמירה על מגבלות הסיכון שנקבעו בעבר על ידי הפיקוח כדי להגן על יציבות הבנקים והמערכת הפיננסית", אמרה המפקחת על הבנקים ד"ר חדוה בר.

סוכריה לכחלון

אלא שבבנקים ישנם חילוקי דעות לגבי האפקטיביות של הצעד. מצד אחד בבנקים מברכים על כך, ואומרים שמדובר צעד מתבקש, ושמזה זמן רב ביקשו את ההקלה הזו מבנק ישראל, שבעבר סירב לה. מצד שני, גורמים בחלק מהבנקים מעריכים כי הבנקים לא יגדילו באופן דרמטי חשיפה לענף. "הסיכון בענף הנדל"ן גבוה. היום גם המחירים גבוהים, וגם נעשים מאמצים רבים להפחית את המחירים בתחום, ולכן מבחינת הבנק מדובר בענף שהסיכון בו רק גדל, זאת בעוד המרווח הפיננסי של הבנק נמוך יותר לעומת תחומים אחרים", אומר גורם במערכת הבנקאית.

עוד הוא מוסיף שמה שעומד לנגד עיני הבנקים הוא מגבלת הלימות ההון, והצורך לעמוד ביעדי ההון הנוקשים שקבע בנק ישראל, גם על חשבון הצמיחה באשראי. "עובדה שגם בבנקים הרחוקים מהמגבלה הענפית של 20%, הם לא ממהרים להגדיל חשיפה ולצמוח, ולכן ספק אם נראה שינוי דרמטי בתחום", הוא ציין.

ההקלה של בנק ישראל מגיעה בין היתר על רקע סקר חברות שערכו בבנק המרכזי, וממנו עלה כי חברות קטנות ובינוניות בענף הבנייה דיווחו על קשיי מימון.

ההקלה גם מגיעה על רקע מערכת היחסים המורכבת בין בנק ישראל לאוצר, שידעה הרבה ירידות ומורדות. כעת נותנים בבנק ישראל סוכריה גם לאוצר, שחרת על דגלו טיפול בנושא הנדל"ן. שר האוצר משה כחלון בירך כמובן על ההחלטה ואמר היום: "מדובר בהחלטה חשובה שתסייע בהגדלת ההיצע בשוק הדיור. מחנק האשראי מנע מיזמים וקבלנים להתחיל פרויקטים בחודשים האחרונים ועיכב התחלות בנייה. כעת, הענף יוכל להמשיך בתנופת הבנייה ואני בטוח שאת התוצאות נרגיש כבר בתקופה הקרובה".

מאז נכנס כחלון לתפקיד האוצר וסיפח אליו את כל הסמכויות הנוגעות לסוגיית הדיור, לרבות רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון, יוזמת הממשלה תוכניות בנייה מסיביות למגורים, הכוללות מסלול מהיר לאישור עשרות אלפי יחידות דיור. זאת במטרה להגדיל את היקף התחלות הבנייה העומד בממוצע על 40 אלף יחידות דיור בשנים האחרונות ועד היום, להיקף של 70 אלף יחידות דיור.

גם עלויות האשראי קופצות

בשוק הנדל"ן סבורים כי מלבד החסם של היעדר פועלים בענף הבנייה ליישום התוכניות הגרנדיוזיות של הממשלה, גם מחנק האשראי שבו נתונים הבנקים מהווה חסם למימוש התחלות בנייה. המגבלה קיימת לא רק בגלל אשראי שניתן לבנייה למגורים, אלא גם לתחומים אחרים שנכללים בסקטור הנדל"ן כמו מתן ערבויות חוק מכר, אשראי לנדל"ן מסחרי ולא מעט אשראי לפרויקטי תשתיות שתופסים גם הן נתח מכובד מהיקף האשראי לנדל"ן.

כבר שנים אחדות מתריעים בהתאחדות בוני הארץ כי הבנקים הגיעו לקצה היכולת להקצות אשראי, וכי הקבלנים מתקשים לקבל מימון לפרויקטים חדשים. גם בבנקים נטען בהזדמנויות שונות כי הם בוררים בקפידה את הפרויקטים שבגינם מבוקש אשראי, ונותנים עדיפות לפרויקטים עם מינימום סיכונים. לטענת יזמי נדל"ן רבים מלבד הסירוב לאשראי שבו נתקלים קבלנים בבנקים, גם עלויות המימון לאשראי שכן ניתן, הן גבוהות כתוצאה מהמגבלה.

על רקע זה בהתאחדות בוני הארץ הביעו שביעות רצון מהטיוטה שהפיץ בנק ישראל: "התאחדות בוני הארץ מברכת על טיוטת התוכנית שפרסם בנק ישראל, לפיה האשראי הבנקאי שיבוטח על ידי חברות ביטוח מחו"ל לא ייכלל במסגרת סך האשראי הענפי שאותו ניתן לבנקים להעניק לפעילות בנייה", מסר מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, עו"ד אליאב בן שמעון. "משמעות ההחלטה הינה אפשרות לשחרור כ-30 מיליארד שקל לטובת מימון פרויקטי בנייה ותשתית. זאת, באם כלל הבנקים יבצעו ביטוח שכזה. כמו כן, אנו מצפים כי הגדלת היצע האשראי הזמין לבנקים יוביל להקטנת עלויות המימון בפרויקטים. לאור הגדלת פעילות הבנייה והתשתית בישראל והעובדה שהבנקים עברו את תקרת האשראי הענפי, מדובר בצעד מתבקש והכרחי ורצוי שיהפוך להנחיה קבועה בהקדם".

נדל"ן: חמישית מתיק האשראי

בנק ישראל מנסה להקל על מחנק האשראי בענף הנדל"ן:

מה הוא למעשה השינוי שמציע בנק ישראל? בשנה האחרונה ביצעו בנק הפועלים, לאומי ודיסקונט עסקאות שבהן רכשו ביטוח מחברות בינלאומיות להגנה מפני סיכוני אשראי, בעיקר לגבי אשראי שניתן בתחום הנדל"ן בהיקף כולל של עשרות מיליארדי שקלים. בזכות אותן עסקאות יכלו הבנקים להקטין את נכסי הסיכון שלהם, וע"י כך לשפר את יחס הלימות ההון (היחס בין ההון העצמי לנכסי הסיכון של הבנקים).

לבנקים, נזכיר, ניתנו יעדי הלימות הון נוקשים שאליהם הם צריכים להגיע עד סוף השנה, ועסקאות אלה היו אחת הדרכים שנקטו כדי להגיע ליעד.

אלא שהאשראי שבגינו נרכש הביטוח נכלל תחת סעיף הנדל"ן והבינוי, ולכן עסקאות אלה לא פתרו את מגבלת החשיפה הענפית של הבנקים, שהבנקים מחויבים לה בנוסף למגבלת הלימות ההון. לפי מגבלה זו, בנק שהיקף החשיפה שלו לענף מסוים גבוה מ-20% צריך להגדיל באופן משמעותי את היקף ההפרשות שלו להפסדי אשראי, מה שהופך את החשיפה העודפת לפחות כדאית מבחינת רווחיות.

תחום הנדל"ן הוא תחום פעילות מרכזי של הבנקים, ופועלים ולאומי היקף החשיפה עומד על 18%-19% מתוך סך תיק האשראי. כעת לפי השינוי הצפוי, 70% מהנכסים בגינם יירכש הביטוח יסווגו תחת ענף השירותים הפיננסיים במקום ענף הנדל"ן. כתוצאה מכך יתרחקו הבנקים ממגבלת ה-20%, מה שאמור לאפשר להם להגדיל את האשראי שהם נותנים לסקטור הנדל"ן. להערכת בנק ישראל משקל האשראי לענף הנדל"ן יקטן ב-1.5 נקודות אחוז בממוצע, מה שיאפשר להם להגדיל חשיפה לתחום בכ-10 מיליארד שקל.

בבנק ישראל מציינים כי הם מאפשרים לפנות רק 70% מהאשראי ולא את מלוא 100%, מכיוון שהפיקוח על הבנקים מתכוון לאמץ בעתיד עוד צעדים שנוגעים לאופן מדידת החשיפה לענפי המשק, שעשויים להעלות את הגובה הנמדד בחשיפת הבנקים לענף.