ב"י: ירידה חדה במחירי הדירות מעמידה בסיכון את הבנקים

בנק ישראל מפרסם היום (ד') את הדוח החצי-שנתי על יציבותה של המערכת הפיננסית המקומית, וניתוחיו מתייחסים לאירועים שהתרחשו עד סוף יוני 2016. בראש החששות של בנק ישראל: שוק הנדל"ן ומחירי הדיור וההשפעה שלהם על המערכת הפיננסית הישראלית.

דוח היציבות כולל סקירה של הסיכונים למתווכים הפיננסיים הניצבים בלב המערכת הפיננסית - הבנקים וחברות הביטוח - ושל הסיכונים למגזר העסקי הלא-פיננסי ולמשקי הבית, והוא בוחן את החשיפה של המערכת הפיננסית לסיכונים אלה.

על פי הדוח, המערכת הפיננסית המקומית שמרה על יציבות בחודשים האחרונים, על רקע המדיניות המוניטרית המרחיבה בארץ ובעולם, וחרף הטלטלות בשווקים הפיננסיים והמשך האירועים הביטחוניים המקומיים. יציבותם של הבנקים וחברות הביטוח נשמרה: בשנת 2015 עלתה רווחיותה של המערכת הבנקאית, בעיקר כתוצאה מהתפתחויות נקודתיות וחד-פעמיות, וכן עלה יחס ההון של חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות.

מבחן קיצון מאקרו-כלכלי למערכת הבנקאית מעלה כי גם אם יתרחש בישראל מיתון חמור, המערכת הבנקאית תשמור על יציבותה. רווחיותן של חברות הביטוח אמנם ירדה בתקופה זו, אולם ההון העצמי המוּכּר שלהן עלה.

מאחר שסביבת הריביות נמוכה כבר תקופה ממושכת - מדיניות נחוצה לנוכח ההתפתחויות המאקרו-כלכליות - ומאחר שיש לה השפעה מתמשכת על מחירי הנכסים, המוסדות הפיננסיים חשופים לסיכון הנשקף מירידות חדות במחיריהן של הדירות ושל הנכסים הפיננסיים. ירידות כאלה עלולות להתרחש אם משקים מרכזיים בעולם יגלשו למיתון נוסף, או יסבלו מהתערערות של יציבותם הפיננסית, וידביקו את המשק הישראלי דרך פגיעה ביצוא ובמחירי הנכסים הפיננסיים. כן הן עלולות להתרחש אם הבנקים המרכזיים ישיבו את הריבית למתווה עולה, או אם מצבה הגיאו-פוליטי של ישראל יחמיר ויוביל לעלייה בפרמיית הסיכון של המשק.

שוק הדיור - גורם הסיכון העיקרי ליציבות

בנק ישראל מתמקד בסקירתו בשוק הדיור ומפרט את המגמות העיקריות בו. "החשיפה של המערכת הפיננסית לשוק הדיור עדיין מהווה את הסיכון העיקרי והמשמעותי ביותר, מפני שהבנקים ממשיכים להיות חשופים מאוד למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן", כותבים כלכלני הבנק המרכזי. "הסיכון הנשקף מירידת מחיריהם של הנכסים הפיננסיים נובע הן מהאפשרות שתיווצר פגיעה ישירה - דרך ההחזקה בנכסים אלה - והן מהאפשרות שתיווצר פגיעה עקיפה, דרך השפעתם של מחירי הנכסים הללו על יכולתן של החברות להחזיר את ההלוואות שקיבלו מהבנקים ומהמשקיעים המוסדיים, ובשל הקושי לממש נכסים רבים תוך זמן קצר".

כלכלני בנק ישראל מזכירים, כי מחירי הדירות עלו בישראל ב-12 החודשים שחלפו מאפריל 2016 ב-7.8%. מסוף 2007 עלו המחירים בכ-110%, ו"רק כאשר השוק נכנס להמתנה בגלל אי-ודאות (במחצית השנייה של 2011 , עקב המחאה החברתית, ובאמצע 2014 , עקב מע"מ אפס) ניכרה בהם ירידה במשך כמה חודשים".

כלכלני הבנק המרכזי מתייחסים גם למספר התחלות הבנייה ש"נותר יציב בחודשים האחרונים, והוא נמצא ברמה הגבוהה הקיימת מאמצע 2013 - מעל 45 אלף דירות בשנה. מנגד, ניכרת עלייה במלאי הדירות שטרם נמכרו, ובמרץ הוא עמד על 27 אלף כמעט. מאחר שהקצב השנתי של מכירת דירות מיד ראשונה עומד על למעלה מ-30 אלף, המלאי הקיים מתאים לשנה בקירוב. אולם, בהינתן היקפן הגבוה של התחלות הבנייה, ייתכן שהמלאי הקיים אף יגדל, אלא אם תחול בקצב המכירה האצה משמעותית כמו זו שנצפתה בסוף 2014, תקופה שבה הגיע המלאי לשיא".

והשורה התחתונה? "העלייה שחלה במלאי בחודשים האחרונים מתרחשת במקביל להמשך עליית המחירים, ולכן ייתכן שהקבלנים צופים כי הפעילות הערה בשוק תימשך".

מכאן עוברים כלכלני בנק ישראל להתמקד במתרחש בשוק המשכנתאות: "הפעילות הערה בשוק הדירות נותנת את אותותיה בקצב נטילת המשכנתאות. קצב זה גבר השנה, ובשנה האחרונה הגיע לממוצע של 5.25 מיליארד שקל בחודש. בסך הכול ניתנו בשנה האחרונה מעל ל-63 מיליארד ש"ח, לעומת 58.3
מיליארד בשנה שעברה (יוני 2014 עד יוני 2015). מדדי הסיכון של המשכנתאות החדשות נותרו יציבים ברמות נמוכות, אולם הריבית הממוצעת עליהן עלתה".