"מגדלים לא מתאימים לבני ברק. בגלל השבת, אנחנו מאפשרים בנייה למגורים רק עד גובה 6.5 קומות. חוץ מזה, המשפחות כאן גדולות, ואם מביאים בחשבון ממוצע 6 נפשות בכל דירה, לא הגיוני לבנות כה גבוה. התשתיות לא יתמכו ויורגש מחסור בכל שירות עירוני - מביוב ועד גני ילדים ומדרכות", אומר ראש עיריית בני ברק הרב חנוך זייברט, כדי להסביר את ההיגיון התכנוני של עירו הצפופה, הסופגת לתוכה את משבר הדיור של המגזר החרדי בכל היבטיו.
בשבוע שעבר, כשברקע מהדהד הכישלון הצורב של ייעוד העיר חריש למגזר החרדי, אישר קבינט הדיור החלטה שיזם משרד השיכון, לשיווק קרקעות ל-15 אלף יחידות דיור למגזר החרדי בתוך שלוש שנים. היעד הממשלתי הרשמי ארוך הטווח הוא 200 אלף דירות חדשות למגזר ב-20 השנים הקרובות.
"התוכניות צריכות לענות לקצב גידול של 5% לשנה, המאפיין את המגזר החרדי", אומר זייברט. "אני תמיד אומר: מי שלא רצה חריש חרדית, קיבל את בית שמש חרדית, וערים נוספות חרדיות, כי אין פתרונות אחרים. לו הייתי שר האוצר או שר השיכון הייתי לוקח את קרית גת ומשווק בה 40 אלף יחידות דיור לחרדים.
"אנחנו העיר הצפופה בישראל", הוא מזכיר. "האוכלוסייה גדלה כל הזמן, ועומדת על 190 אלף תושבים, וברוך השם אנחנו עוד צפויים לגדול. אבל שטח השיפוט נשאר 7,300 דונם ואין לאן להתרחב". ההיצע קטן, הביקוש גדל ושניהם תורמים את תרומתם למחירי הדירות, שהם כיום מהגבוהים בארץ.
היתר בנייה במקום הליך פלילי
המצב קשה: בכל שנה מוגשות לוועדה המקומית בין 500 ל-600 בקשות להיתרי בנייה, ו-70% מהן נוגעות להרחבות ולתוספות לדירות קיימות. זאת בנוסף להרחבות לא חוקיות שתושבים עושים בלי לבקש היתר. "אנחנו נוקטים שיטה של מקל וגזר", מספר עו"ד אריאל יונגר, היועץ המשפטי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק, ושותף במשרד רון גזית, רוטנברג.
"כל העבירות כמעט נובעות ממצוקת דיור", אומר יונגר. אך העירייה מפעילה מדיניות שתכליתה לפצות על המצוקה הקשה והמחמירה. "אנחנו לא מאפשרים עבירות מסוג פיצולי דירות", מגלה יונגר, "אך במקרים של חריגות והרחבות במטרים בודדים, גם אם יש לנו אפשרות לפתוח בהליך פלילי, לא עושים זאת. במקום לתבוע אנחנו נותנים אפשרות להגיש בקשה להיתר, ומגלים גמישות. הציבור בבני ברק יודע שכדאי להגיש בקשה להיתר, במקום לקבל צווי הריסה וקנסות". השיטה עובדת: "אמנם מספר התביעות לא ירד, אבל מספר הבקשות להיתרי בנייה לתוספות עלה".
תוכנית מתאר חדשה
על רקע המצוקה יזמה העירייה תוכנית מתאר חדשה לעיר, שאותה ערך האדריכל צדיק אליקים, והופקדה להתנגדויות לפני חודש. התוכנית מוסיפה 10,000 דירות לבני ברק, שבה 42 אלף יחידות היום, ואמורה לאפשר להכיל 230 אלף נפש עד שנת 2035. לדברי מהנדס העירייה, ישראל קשטן, התוספת תתממש באמצעות תוכנית שהופקדה לאחרונה על קרקע של רשות מקרקעי ישראל וכוללת הקמת 1,900 יחידות דיור חדשות בצפון העיר סמוך לפארק הירקון. בנוסף יש מגרשים נוספים המיועדים כל אחד למאות יחידות, ובהם מתחם לובינסקי ברחוב השומר, שעליו פעל במשך שנים מוסך פז'ו סיטרואן וכיום נבנות בו 500 דירות חדשות.
והנה ההצעה שלנו: במזרח שכונת קרית הרצוג בבני ברק, שוכנת קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל שהיתה חקלאית עד שנת 2007. בשל הסמיכות לכביש גהה, קודמה במקום לפני למעלה מעשור תוכנית לאזור תעסוקה שאושרה בשנת 2007, אבל אז הבינו גם ברשות מקרקעי ישראל וגם בעירייה, שצורכי העיר והשכונה בפרט השתנו.
אזור תעסוקה חדש נולד מערבית לשם (מתחם ה-BBC, ראו מסגרת) שכונת קרית הרצוג שינתה את אופייה לאחר שהציבור הדתי לאומי עזב אותה לטובת כמו גבעת שמואל ופתח תקווה, ובמקומו באופן טבעי אוכלסה השכונה על ידי הציבור החרדי שהתקשה למצוא פתרונות דיור בלב בעיר. תהליך דומה, אגב, עובר בשנים האחרונות גם על שכונת פרדס כץ.
כתוצאה מכך, זמן קצר אחרי שאושרה תוכנית לתעסוקה על הקרקע, החלו מוסדות התכנון לשנות שוב את ייעוד הקרקע והפעם למגורים. בעירייה סבורים שהקרקע כוללת פוטנציאל להקמת 700 יחידות דיור, שבני ברק צמאה להן. אז במסגרת ההצהרות על המאמצים לפתור את מצוקת הדיור במגזר החרדי, כחלון וגלנט יכולים להחליט מחר שבמקום הזה ממש, יקר ככל שיהיה, תוותר המדינה על הכנסות מהקרקע ותאפשר שיווק קרקע במסלול מחיר למשתכן. אם לא שם אז איפה כן?
רוצים תמ"א 38? תקימו דירות נכים
בבני ברק יש גם פוטנציאל למימוש ליזמות במסגרת תמ"א 38, כמעט בכל הבניינים בעיר הנמוכים מ-6.5 קומות. "אנחנו לא נותנים היתרים לתמ"א 38 במסלול חיזוק מבנים, רק במסלול הריסה ובנייה", מחדד קשטן. "במסגרת התמ"א אנחנו מאפשרים הוספת קומה אחת, ודורשים הקצאת מבנה לצורכי ציבור בקומת הקרקע, בהיקף 40% מקומה טיפוסית, כשטח שיירשם על שם העירייה. בנוסף, אנחנו מאשרים קומת מרתף אחת בלבד לחניות".
על פניו נראה שהתנאים הקשוחים שמציבה העירייה והמטלה הציבורית, ידירו יזמי תמ"א 38 מהעיר. אך ערכי הקרקע הגבוהים במרכז הוותיק, שעלו מעבר ל-650 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה אחת, מביאים לכך שאפילו תוספת 3-4 דירות בלבד לבניין הנבנה מחדש, כדאית ליזמים.
בעבר כבר זכתה עיריית בני ברק לביקורת מצד ועדת הערר ובית המשפט על החיוב בהקמת מבנה ציבורי במיזמי תמ"א 38, אולם דרישתה עומדת לקבל גושפנקא לאחר שהגישה תוכנית המסדירה את הדרישה לוועדה המחוזית, שהופקדה להתנגדויות ונמצאת ערב אישור סופי.
"בבני ברק 60% מהתושבים מתחת לגיל 21", אומר זייברט. "הרבה יותר גדולה מבכל עיר אחרת. באזור הוותיק אין פתרונות ולכן לשמחתי הוועדה המחוזית מקבלת את זה".
עוד דורשת הוועדה המקומית בעיר מיזמי תמ"א 38 להקים דירות לנכים. "בפרויקטים של תמ"א 38 אנחנו מאפשרים להקים מבנה ציבורי, ודירת נכה", מסביר עו"ד יונגר. "כשיזם מבקש אישור לתמ"א 38, התנאי להיתר בנייה הוא שבקומת הקרקע תוקם דירה המותאמת לנכה, ותימכר לנכה שהוכר על ידי ועדת הנכים בעירייה, בהנחה של 25% ממחיר דירה בקומה ראשונה".
כאמור, בבני ברק מאשרים קומת מרתף אחת בלבד בבנייה חדשה, גם כי הציבור אינו צרכן גדול של מכוניות, וגם משום שהוועדה המקומית רוצה למנוע תופעות שכיחות במרתפי החנייה שקיימים: בנייה של מחסנים, משרדים וחנויות, ואפילו דירות מגורים.
עוד עניין שעובד אחרת מאשר במגזר החילוני נוגע למבני ציבור: בבני ברק הקמת מבני ציבור בתוך מבנים לא סופגת ביקורת והתנגדויות, כמו שקורה פעמים רבות במגזר החילוני.
באזורים חרדיים גן ילדים בבניין מגורים לא מוריד מערך הדירה, וסמיכות לישיבה יוקרתית אף מעלה את ערכה. מעבר לכך, בניגוד לאזורים אחרים, בבני ברק מצוקת מבני הציבור הביאה את המגזר הפרטי מקרב חברי הקהילה, להכניס ידו לכיס כדי לפתור את הבעיה. מגרשים פרטיים רבים ברחבי העיר המיועדים לתעשייה או מסחר, נרכשים על ידי עמותות שקיבלו תרומות לשם כך, והעמותה שמבקשת להקים ישיבה או כולל, מבקשת היתר בנייה למבנה עם קומה מסחרית שבה יתבצע שימוש מסחרי מניב הכנסה, ומעל הקומה המסחרית תוקם הישיבה שתחזוקתה השוטפת תמומן משכר הדירה שתניב הקומה המסחרית.
600 עובדים ויתרו על שליש משכורת
רבים עדיין טועים לחשוב שבני ברק היא עיר ענייה, ואולי אף "הענייה בישראל". תדמית זו רחוקה מאוד מהמציאות. עד לפני כשבע שנים אכן התנהלה באופן שהביא אותה על סף קריסה ולגירעון המצטבר שהגיע ל-275 מיליון שקל, סכום שהיווה אז 40% מהתקציב השנתי.
לאחר שגם הפקידים וגם קבריניטי העירייה מאסו במצב, בשלהי 2008 החליטה העירייה, אז בראשות יעקב אשר, ליזום תוכנית הבראה עם השלכות חריפות. במסדרונות העירייה זוכרים היטב את היום שבו כונסו 600 עובדי עירייה כולם לוותר על שליש משכורת לחודש אחד כדי שאף אחד לא יפוטר, סכום שהצטבר ל-6 מיליון שקל. בשנת 2009 עלה אחוז הגבייה מ-70% ל-90%.
היום העירייה מאוזנת והגירעון המצטבר ירד מ-275 מיליון שקל ל-95 מיליון, ומהווה 10% מהתקציב השנתי שמסתכם בקרוב למיליארד שקלים. שיעור השתתפות המדינה בתקציב השוטף, בקיזוז חינוך ורווחה הוא 17% בלבד, ואלמלא מלוות עבר, היא היתה נחשבת לעיר עצמאית.
רחובות העיר מלוכלכים, אך מקורבים לראש העירייה מסבירים שהמדיניות שמוביל זייברט היא שהעיר תמשיך להיות מלוכלכת, רק שלא לחרוג מתקציבים שיגרמו לה לצאת ממסלול האיזון הפיננסי. זו החלטה לא קלה מבחינה פוליטית, והיא טומנת בחובה הרבה יותר שיקול דעת מאשר רצון לאהדה.
המטרה היא לא רק לצמצם בהוצאות אלא גם להגדיל הכנסות. מלבד השטחים המשמעותיים שנותרו לניצול במתחם ה-BBC כוללת תוכנית המתאר של העיר עוד 1.5 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה נוספים. "זה המשך ישיר של אזור התעסוקה רמת החייל", אומר קשטן. "אנחנו חלק בלתי נפרד מקניון איילון ברמת גן ומפארק הירקון של תל אביב. חלק ניכר מתוכנית המתאר מוקדש לחיבור רמת החייל עם בני ברק". אחד החיבורים המתוכננים הוא בגשר הולכי רגל, שאינו יוצא מתקציבה של בני ברק, כי אם במימון הגברת ממול: עיריית תל אביב.
מגדלי הכסף
אחד הגורמים לשיפור במצבה הכספי של בני ברק, נמצא בנתוני ההכנסות מארנונה שמניב אזור התעסוקה BBC בצפון העיר, שבו נבנים עוד ועוד מגדלי משרדים חדשים. בשנת 2013 ההכנסות מאזור זה עמדו על 2.6 מיליון שקל, ובשנת 2015 לאחר אכלוסם של מגדלים נוספים, ההכנסות הגיעו כבר ל-19.4 מיליון שקל. נכון לשנת 2016 היקף ההכנסות הצפוי הוא 25 מיליון שקל, וכל זאת כששני שליש מהשטח המיועד לבנייה, טרם נוצל. בעירייה צופים שבתום הפיתוח המלא והאכלוס, המתוכנן לשנת 2022, היקף ההכנסות יעבור את 80 מיליון השקלים.
אזור תעסוקה זה משך אליו עד היום יזמיות גדולות משוק המשרדים ובהן בסר, הכשרת הישוב, אלייד, דן ואשטרום. מהנדס העיר זוקף את הצלחתו והפופולריות שלו למחלף אם המושבות המסיע מכיוון פתח תקווה. "עוד כשהיו רק מוסכים הגיעו נציגי משרד האוצר והתחבורה לסיור, והסברתי לרפרנטית של משרד האוצר קרן טרנר (היום מנכ"לית משרד התחבורה) את משמעות המחלף.היא הבינה ובזכותה הקמת המחלף תוקצבה.
"כל יזם שבנה פה מגדל, בונה היום עוד אחד. בסר הקים את 1 ו-2, ואכלס את 4, ושמעתי שהוא מחפש מגרש לבסר 5. הצלחנו גם להביא להנחה משמעותית לחברות פיננסיות ששוכרות יותר מ-10,000 מ"ר, דבר שהביא לבני ברק גופים גדולים כמו בנק לאומי, מיטב דש וגופים נוספים".
התעסוקה הקפיצה את הדירוג
בני ברק היא תמונת המראה של גבעתיים מבחינה פיננסית: בגבעתיים התושבים עשירים, ומשום כך דירוג הלמ"ס שלה גבוה, והיא אינה מקבלת כמעט כל סיוע ממשלתי. בבני ברק, לעומת זאת, קופת העיר מתמלאת, אך הדירוג הסוציו אקונומי, הנגזר מממוצע גובה ההכנסה המוצהר של התושבים, עדיין נמוך.
אבל הנה נתון אופטימי: דירוג הלמ"ס של בני ברק עלה מ-2 ל-3 בשנה שעבר, וזה ודאי קשור לעלייה במספר התושבים שהתחילו להשתכר בכלל, ובאופן מוצהר בפרט. לפי נתוני משרד הכלכלה, שיעור העובדים עלה מ-47% ל-51.2% בקרב הגברים ומ-70% ל-74% בקרב הנשים. אפשר ללמוד זאת מהגידול במספרם של אלו שפנו למרכזי השמה לתעסוקה, אבל הם כמובן אינם היחידים שעובדים.
התפלגות ושינוי הכנסות
צמיחה במספר תושבי בני ברק
כתבות
ני"ע
