בלס: "במקום להגדיל אשראי צריך לשאול למה אין הון עצמי"

בשבוע שעבר הזהיר בנק ישראל כי ירידה דרסטית במחירי הדירות עלולה לסכן את יציבת הבנקים. מנגד, הוא הגדיל את האשראי לנדל"ן ב-1010 מיליארד שקל, מהלך שיש בו עידוד בנייה של דירות נוספות ובעצם הגדלת הסיכוי לירידת מחירים. "זה נכון שבנק ישראל אומר שאם המחירים יקרסו אז כל המערכת תהיה בבעיה, וככל שההיצע גדל, כך גדל הסיכוי שהמחירים יירדו", אומר פרופ' אשר בלס, לשעבר הכלכלן הראשי של בנק ישראל.

"עם זאת, אני לא בטוח שהבעיה היא בכך שלקבלנים אין מקורות מימון. אני סבור שהעובדה שלא בונים קשורה יותר במרכיבים אחרים כמו זה שאין מספיק הפשרת קרקעות וברשויות מקומיות שלא מעוניינות בהגדלת היצע בתחומן. אם אלה לא יקרו אז הגדלת האשראי לא תשנה את המצב", הוסיף.

אז אם בנק ישראל חושש מירידת מחירים מדוע הוא משחרר אשראי נוסף לבנייה?

"האבסורד הוא שככל שיהיה באמת צורך בהרחבת היצע על ידי מתן אשראי, דווקא אותה הרחבת היצע עלולה לסכן את כל האשראי הקיים. אבל יש שאלות יותר חשובות שיש לשאול כמו למה חברות הנדל"ן לא מביאות הון עצמי גדול יותר. הן הרי יכולות לגייס כסף בבורסה, אבל משום מה אין הון עצמי לפרויקטי נדל"ן וזו שאלה מעניינת בפני עצמה שבנק ישראל צריך לשאול".

"שלא נדבר על זה שמהלכים אחרים של האוצר מגדילים את הביקושים (למשל מחיר למשתכן). כלומר, יש הרבה צעדים שפועלים בכיוונים הפוכים. לא סתם בנק ישראל אמר שהוא לא אוהב את הצעדים של האוצר והוא גם עשה פעולות אקטיביות לצינון השוק. בנושא האשראי לבנייה הוא אולי הגמיש את התנאים, אבל דווקא בנושא האשראי למשכנתאות הוא הקשיח את התנאים במטרה לצנן ביקושים. האבסורד הוא שאחר כך, הוא הודיע שיש בעיה שמחירי הדירות עולים כאילו זו גזירה משמים בזמן שהם עלו כתוצאה מהמהלכים שבנק ישראל עצמו נקט במוצהר במטרה לצנן ביקושים".

אחת ולתמיד: מה זו ירידת מחירים דרסטית? עם איזו ירידת מחירים בנק ישראל יכול לחיות?

"אין לאף אחד ספק שאם המחירים יירדו ב-40% זה יגרום למצב מאוד בעייתי, ואם הם יירדו ב-2%-3%, בנק ישראל יהיה מרוצה. השאלה המעניינת היא מה יקרה אם המחירים יירדו ב-12%-13%, וקשה לדעת מה יהיו ההשלכות של זה על יציבות הבנקים".

"במשך שנים ננקטו מהלכים שיצרו העדפה להשקעה בנדל"ן על פני השקעות אחרות, כמו הגדלת מיסוי על רווחים בשוק ההון, ולכן היום לגלגל את זה אחורה ולהוריד מיסוי על רווחי שוק ההון אף אחד לא יעשה, והגדלת מיסוי על השכרת דירות שעליה מדבר האוצר היום, היא מהלך שיגרום למהומה רבתי כי הוא יביא לעלייה במחירי השכירות. לכן עדיין למי שיש כסף עודף עדיף להשקיע אותו בדירה מאשר באפיק אחר".

כבר שנים אנחנו שומעים שהריבית תעלה והיא לא עולה. זה יקרה בסוף?

"אם הריבית תעלה, מי שיש לו הלוואה עם ריבית משתנה יהיה בבעיה וגם מי שייקח הלוואה חדשה. בינתיים הריבית לא עולה בעולם וכל עוד לא עולה בעולם הסיכוי שתעלה בישראל נמוך מאד ויהיה לכך מחיר חמור כי מי שחוסך לפנסיה יקבל פחות כסף בעתיד, וייאלצו להגדיל את גיל הפרישה כי החסכונות לא יהיו מספיקים".

"מנגד, זה עושה רק טוב לחוב הממשלתי שלא גדל ונח לבצע השקעות מדינה בתשתיות ובחינוך כי כל עוד הריבית כל כך נמוכה, ההשקעה תחזיר את עצמה. אבל לצערי אני לא רואה שננקטים צעדים מהסוג הזה".