הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, נקבע שעל כל עירייה לערוך הנחיות מרחביות לעיצוב העיר הנוגעות בין היתר לחיבור בין הבניינים, לחזות הרחוב, לאחידות הסביבתית, לחומרי הגימור ועוד. כל זאת על מנת ליצור תוכן מרקמי חזותי בעל שפה משותפת, מתוך רציונל שלא כל יזם ואדריכל יוכלו לעצב על פי רצונו וחזונו בהתנתק מהסביבה הקרובה והחזות החיצונית הקיימת בשטח, אלא על פי קווים מנחים המגדירים רציונל עיצובי כולל.

לפני כשלושה שבועות הוציאה עיריית תל אביב הנחיות מרחביות מטעמה, שגרמו להרמת גבה בקרב לא מעט אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן, אשר טענו כי חלק מבין אותן הנחיות אינן עוסקות למעשה בתחום העיצוב אליו התכוון המחוקק, וכי הן חורגות לתחומים ומחוזות לא קשורים. "אין ספק כי התוויית שפה עיצובית לעיר היא מעשה מבורך ולכן, לדעתי, ההנחיות המרחביות ככלי עזר לעירייה הוא מכשיר נכון", אומר האדריכל, אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL ויועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר. "יחד עם זאת, לדעתי בעיריית תל אביב לקחו את זה מעט רחוק מדי וצללו לתחומים אשר אין בהם נגיעה ישירה לעיצוב החזותי". המונח עיצוב איננו מדעי וניתן לפרשנויות שונות, ויש הטוענים כי בעוד החוק התכוון להתייחסות ברמת המאקרו, הרי שבעיריית תל אביב, בחלק מההנחיות המרחביות, נכנסו גם לאלמנטים של מיקרו.

כך למשל, העירייה התייחסה לתחומים שמעטים הם אלו שיגדירו אותם כעיצוביים, כדוגמת החניות. "בעירייה מתנגדים לחניות בחזית, אך בד בבד נקבע במסגרת ההנחיות כי ניתן להקים מתקני חניה רובוטיים בחזית ובתנאי שיכילו 10 מקומות חניות ומעלה. ומה אם מדובר על 8 חניות? האם הגיוני שבמקרה שכזה לא אוכל להציב מתקן רובוטי?", תוהה שאול. "וזאת עוד בטרם פתרנו את השאלה האם מדובר בעניינים של עיצוב".

על פי הנחיה אחרת נקבע כי יש להותיר בין 15%-20% משטח החזית מוחרגים לצורך חלחול מי נגר, "גם כאן האסוציאציה העיצובית אינה ברורה, כך שספק רב אם נכון היה להכיל זאת במסגרת ההנחיות המרחביות, ומה גם שבפועל כלי הרכב נכנסים אל החניה דרך החזית, כך שלא ניתן הלכה למעשה לעמוד בהנחיה זו". טוען שאול.

מדוע לדעתך התעקשו בעירייה על כך דווקא במסגרת ההנחיות המרחביות?

"חלק ניכר מבין ההנחיות המרחביות הללו עלו עוד במסגרת הדיונים על תכנית הרבעים של תל אביב, אך אלו נתקלו בהתנגדותה של המועצה הארצית ונוטרלו. כעת יש לעירייה הזדמנות נוספת לנסות ולהעביר אותן בכל זאת בדרך אחרת. כך למשל, בעת הדיונים על תכנית הרבעים ניסו בעירייה לקדם מהלך במסגרתו מרפסות השמש יהיו באורך קבוע של שני שלישים מהחזית, ובמועצה הארצית דחו זאת וכעת מנסים לקדם זאת בכל זאת, דרך פתח אחר שנוצר, קרי דרך ההנחיות המרחביות".

האם קיים חשש כי במידה וההנחיות המרחביות יתקבלו, הם יגרמו לעיכובים בפרויקטים של תמ"א 38?

"לדעתי הסיכוי קיים. אם ניקח את דוגמת המרפסות. בחלק ניכר מהחוזים שנחתמו במסגרת תמ"א 38 הריסה ובניה, התחייב היזם לדיירים, כי יקבלו מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר ולעיתים אף יותר. כעת, במידה והנחיית שני השלישים מאורך החזית תתקבל, יהיו מקרים רבים בהם היזם לא יוכל לספק את הסחורה, עליה התחייב עוד בטרם פרסום ההנחות. כולנו יודעים שאי עמידה בחוזה, גם כאשר אין האשמה מונחת על כתפי היזם, גורמת לעיכובים ובמקרי קיצון אף לביטול כולל של פרויקטים".

השלכה נוספת על עולם ההתחדשות העירונית, היא ההנחיה המרחבית של עיריית תל אביב לפיה חל איסור למקם ממ"דים בחזית (חריגה של 2 מטר קו בניין צידי ו-3 מטר קו בנין אחורי). הנחיה זו עלולה במקרים מסוימים למנוע חיזוק בניין בצורה אופטימלית שזו, למי ששכח, המטרה המקורית של תמ"א 38. "תנאי השטח האובייקטיבים לצד מגבלות ההנחיה, עלולים לגרום לכך שלא ניתן יהיה להקים ממ"ד בדירה, למרות שעל פניו זה עומד בסתירה לתקנות פיקוד העורף", אומר שאול.

באיגוד חברות התמ"א 38 בלשכת המסחר נערכים להגיש התנגדות בוועדת הערר המחוזית, להנחיות אלו של עיריית תל אביב. "זאת על מנת למנוע הנחלתם של אקסיומות מרובעות שבעתיד לא ניתן יהיה לשנותן". שאול מעריך כי הנושא לא יסתיים כאן ויגיע לדיון בערכאות גבוהות יותר.

חברת CPSL