ביה"מ דחה עתירת תושבי רמת אביב ג' נגד הקמת מגדל בשכונה

ניצחון לעיריית תל אביב וליזם יגאל אהובי: בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה עתירה שהגיש וועד תושבי רמת אביב ג' נגד תכנית שאושרה בוועדה המקומית והוועדה המחוזית להקמת מגדל מגורים בן 66 דירות מעל מרכז מסחרי קיים. 

ביוני 2014 הגיש וועד תושבי השכונה עתירה מינהלית נגד עיריית תל אביב, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, חברת פרתם מבנים בע"מ שבשליטת יגאל אהובי והמועצה הארצית לתכנון ובנייה, בדרישה לבטל תכנית שאושרה להקמת מגדל מגורים מעל מרכז מסחרי קיים. המרכז ממוקם בפינת הרחובות אבא אחימאיר ובן יוסף בלב השכונה, שפועלים בו בין היתר סופר-פארם, שופרסל ובית-הקפה "קפה גימל". המגרש, בייעוד מסחרי, כולל זכויות בנייה בסך 1,805 מ"ר.

פרתם שיוצגה על ידי עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד כהן וילצ'יק קמחי, רכשה את המגרש בשנת 2007 ב-12 מיליון דולר מחברה פרטית שבבעלות נציב מס הכנסה לשעבר יאיר רבינוביץ'. לאחר הרכישה הגיש אהובי בקשה לתכנית שתגדיל את זכויות הבנייה של המרכז המסחרי ל-2,430 מ"ר ותוסיף מעליו בניין מגורים בן 16 קומות ובו 66 דירות.

התכנית הופקדה להתנגדויות הציבור בתחילת 2013, והוגשו לה התנגדויות על-ידי ועד התושבים וגם על ידי מהנדס עיריית תל אביב עודד גבולי. בשתי ההתנגדויות נטען כי התכנית סותרת את מדיניות תכנית המתאר של תל אביב שאמורה לקבל תוקף בקרוב, שעל פיה בניגוד לאזורים אחרים שבהם ניתן לבנות בנייה גבוהה, מוגדרת שכונת רמת אביב ג' אזור לבנייה מרקמית שבה ראוי לשמור על המרקם הקיים.

ביוני 2013 דחתה הוועדה המחוזית את ההתנגדויות ואישרה את התכנית, בנימוק שהיא סבורה כי ייעוד מגורים תואם את המקום, ואין בתוספת יחידות הדיור המוצעת משום שינוי משמעותי לשכונה. עוד נקבע כי 20% מיחידות הדיור יהיו קטנות.

ביולי 2013 הגישה הוועדה המקומית ערר על התכנית, בו הדגישה כי תוספת יחידות הדיור אינה נדרשת, ואין בה כל תועלת של ממש פרט להעשרת קופתו של היזם. עוד ציינה הוועדה המקומית כי הקצאת 20% דירות קטנות במגרש מעשירה את הקבלן שמקבל בתכנית דירות קטנות, אך הדבר אינו תורם תרומה ממשית להיצע הדירות הקטנות במחירים סבירים שלו זקוקה העיר. הוועדה המקומית, כמו הוועד, דרשה לבטל את התכנית שאושרה. 

במאי 2014 עשרה חודשים לאחר שהוגש הערר, נדהמו התושבים לגלות כי התכנית אושרה, לאחר שהוועדה המקומית החליטה למשוך את הערר.

מפרוטוקול דיוני הוועדה התברר לוועד כי היזם הגיע להסכמות עם העירייה, שלפיהן הוא יישא במקומה בעלויות הקמת חניון תת קרקעי במגרש העירייה הצמוד, כאשר תנאי למשיכת הערר הוא חתימה על הסכם פיתוח עם אגף נכסי העירייה. ועד התושבים כאמור עתר נגד ההחלטה לאשר את התכנית .

בעתירה טען כי מלבד העובדה שמדובר בתכנית הסותרת את תכנית המתאר, אין כל הצדקה לתוספת יחידות דיור בשכונה מעבר לאלה שיתווספו לפי הוראות תמ"א 38, ומדובר בתכנית שבה מבקש היזם לאשר תוספת מסיבית למגורים למגרש נטול זכויות בנייה למגורים, ועל כן דורש לבטל את התכנית. עוד טען הוועד כי ההסכם עליו חתם היזם עם הוועדה המקומית במסגרתו התחייב היזם ליטול על עצמו מטלה ציבורית הוא הסכם בלתי חוקי ופסול.

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב מיכל אגמון גונן דחתה את העתירה של וועד התושבים. היא הזכירה כי התכנית אושרה על ידי הוועדה המחוזית לפני שהופקדה תכנית המתאר של תל אביב, ועל כן לא הייתה מניעה לאשר את התכנית גם אם סתרה את תכנית המתאר.

עוד נימקה את החלטתה בכך שהוועדה המחוזית בחנה את התכנית ומצאה לנכון לאשרה תוך שהיא מדגישה כי גם אם התכנית סותרת את תכנית המתאר, שימוש למגורים ועירוב שימושים ראויים באזור ספציפי זה, בשל היותו מוקף בשטחי ציבור. הוועדה המחוזית אף מצאה לנכון לחייב את היזם להקים חניון ציבורי בתחום התכנית ובהקצאה של 20% דירות קטנות, מה שמהווה התחדשות של המרכז המסחרי המיושן ומהווה תרומה תכנונית וציבורית. 

למרות דחיית העתירה ציינה אגמון גונן כי מצאה לנכון להביא את מורת רוחה מהתנהלות עיריית תל אביב והוועדה המקומית בכל הנוגע למשיכת הערר שהוגש על ידן. "הוועדה המקומית והעירייה שבתגובתן לעתירה מתגאות בכך שפעלו בשקיפות ובתיאום עם וועד השכונה ותושבי השכונה לכל אורך ההליך התכנוני, מצאו לנכון ברגע האמת למשוך את הערר שהגישו מבלי לעדכן את וועדה השכונה בהחלטתן, שעה שידוע להן כי וועדה כשונה סבור כי טענותיו יתבררו בגדר הערר שהוגש מטעם הוועדה המקומית. התנהלות זו של העירייה והוועדה המקומית נגועה בחוסר תום לב ואינה עולה בקנה אחד עם עקרונות של שקיפות, הגינות ואמון הציבור". על רקע זה חייבה את וועד התושבים בהוצאות המשפט של הוועדה המחוזית והיזם בסך כולל של 30 אלף שקל, אך לא בהוצאות המשפט של הוועדה המקומית והעירייה.

עו"ד קורל דרליצ'מן ממשרד עו"ד צבי שוב המומחה בנדל"ן ותכנון ובנייה התייחסה לפסק הדין: "תוצאת פסק הדין מביאה לכך שתזמון עריכת ההסכם בין היזם לרשות לעומת מועד אישור התכנית מרוקן מתוכן את בחינת שאלת חוקיות ההסכם ביחס לתכנית והשאלה הנשאלת היא האם יש בכך כדי "לרפא" אי חוקיות ככל והיא קיימת".