לשכת השמאים: מס על ריבוי נכסים יביא לעלייה במחירי הדיור

"בשוק הנדל"ן הישראלי אין ולא יהיו פתרונות קסם. שוק הנדל"ן בישראל מורכב וקשה והשינויים מתרחשים בו באיטיות, גם בתקופות של ירידות מחירים, והיו גם כאלו. ברבות השנים ומעת לעת, חווינו גם ניסיונות והצעות שלא נמצא בהם פתרון לבעיה ועלה מהן ניחוח פופוליסטי, שאינו מן העניין . כזו הייתה תכנית מע"מ 0 שזכתה להתנגדות עזה, גם מצד גורמים מקצועיים באגפכם. כזו היא גם ההצעה בנדון אשר הוגשה לאחרונה להערות הציבור", כך כתב יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, לאגף התקציבים באוצר ולשר האוצר משה כחלון בהתייחסות רשמית שהעבירה לשכת השמאים לתוכנית המיסוי החדשה למסות בעלים של 3 דירות ומעלה. על פי לשכת השמאים, להצעת החוק - שנזכיר שהיא כלולה בחוק ההסדרים יש מספר בעיות, ביניהן חשש שההצעה תגרור העלאה בדמי השכירות, תצמצם את מלאי הדירות להשכרה וטענות כי ההצעה לוקה ב"חוסר שיוויון קיצוני" ובאי מידתיות.

"הצעת החוק המוצעת לוקה בחוסר שוויון קיצוני", כך במכתב, "שאינו מוסיף דבר לצמצום הפערים בחברה הישראלית. כך, בעלים של דירה יחידה ששוויה 5 מיליון שקל לא משלם שקל אחד מס בעוד חברו המחזיק ב-3 דירות ששווין הכולל 3 מיליון שקל, ישלם כ=20 אלף שקל לשנה. כך, בעלים של 3 דירות ששווין הכולל 30 מיליון שקל ישלם 18 אלף שקל לשנה, בעוד חברו המחזיק ב-3 דירות ששווין הכולל 5.4 מיליון שקל ישלם אף הוא 18 אלף שקל לשנה. הצעת החוק המוצעת גם אינה מידתית. הצעת החוק אינה מבחינה בין משכירים לכאלה שאינם משכירים. קיימות סיבות רבות ומגוונות מדוע מעדיפים הורי בני מעמד הביניים להותיר נכסים על שמם, בעוד ילדיהם עושים בהם שימוש. הסיבה השכיחה ביותר היא הרצון להבטיח את עתידם הפנסיוני ולעיתים האישי, עם הגיעם ל"גיל השלישי". מה שתעשה הצעת החוק, במידה ותהפוך לחוק, היא העברת הנכסים בפועל לילדים, על כל המשתמע מכך. אין מקום לעניות דעתי, להתערבות המדינה ולסיכון עתידם של הורי בני מעמד הביניים, אשר החליטו להשקיע את כספי הפנסיה שלהם במה שנחשב עד לאחרונה מטרה ציונית. מה החלופה? שהממון ממימוש הדירה השלישית יועבר להשקעה בחו"ל?".

כאמור, דנוס במכתבו מפרט סיבות נוספות מדוע הצעת החוק איננה תטיב עם שוק השכירות הקיים: "הסיבה העיקרית לפרוץ המחאה החברתית בשנת 2011 הייתה שוק השכירות הגואה. ילדינו הצעירים, אותם אלה שגם במחירי 2011 לא חלמו על רכישת דירה, ראו כיצד מחירי השכירות עולים כל העת וסוגרים על אופק חייהם בארץ.

עם התגברות תסכולם וייאושם, יצאו לרחובות. מאז ועד היום עלו מחירי השכירות ואנו מצויים גם היום, בשוק של משכירים. במצב דברים זה, כל שינוי רגולטיבי "משחק" לידי משכירי הדירות ומספק בידיהם תחמושת להעלאה נוספת של שכר הדירה... לא רק בעלי 3 דירות ויותר ינסו להעלות את שכר הדירה בכל הדירות שבבעלותם, כולם ינסו. כך פועל שוק משוכלל, ואין כל סיבה שהפעם יפעל אחרת. ושוב תיפגע האוכלוסייה הרגישה ביותר בישראל, אוכלוסיית שוכרי הדירות. במקביל, אם אכן מטרת החוק תושג, וכתוצאה מכך עשרות אלפי דירות יפלטו לשוק למכירה, יצטמק היצע הדירות להשכרה בלפחות 10%. כל עוד לא תעמיד המדינה פתרון חליפי לכל אותם שוכרים, ברור שגם מי שאינו מושפע מהחוק (בעלי שתי הדירות שמתוכן אחת מושכרת), יעלה את דמי השכירות כתוצאה מהביקוש הגובר".

דנוס גם טוען בהמשך מכתבו כי להצעת החוק אפשרות להשפעה שלילית על הפריפריה ומוסיף כי עמדת לשכת שמאי המקרקעין היא שהצעת החוק כלל אינה מטפלת במשבר הדיור: "בעוד ובאזורי הביקוש יגלגלו משכירי הדירות את המיסוי הנוסף לפתחם של שוכריהם, הרי שבפריפריה, היכן שהביקוש לדיור נמוך יותר, קיימת סכנה כי אישור הצעת החוק יביא להיצף נכסים בשוק, וייפגע גם שווי הנכסים של תושבי המקום.

וכך, ישיג החוק תוצאה הפוכה לזו המוצהרת, של העמקת פערים בין פריפריה ומרכז...הצעת החוק המוצעת אינה מטפלת במשבר הדיור, לא במישרין ולא בעקיפין, זאת, מהטעם הפשוט כי במידה ותעבור, לא תתווסף ולו דירה אחת לשוק הנדל"ן הישראלי. הדבר היחיד שעשוי להתרחש בתיאוריה הוא, ששוכר דירה יפנה מקומו לבעל דירה חדש, שבהכרח חזק כלכלית יותר ממנו".

דנוס מסכם את מכתבו בשורות הבאות: "בדברי ההסבר של הצעת החוק כתבתם: "..מס זה יתרום הן לחלוקת הכנסות נכונה יותר במשק ולצמצום אי השוויון, והן יהווה תמריץ עבור בעלי הנכסים למכור את הנכס, מה שיגדיל את היצע הדירות בשוק המשני, ויביא להפחתת רמת המחירים." במשפט זה טמונים כל הפרדוקסים והעדר הבנת המהלך עד תום...לאור כל האמור לעיל, אני קורא לכם לשקול מחדש את עמדתכם ולהסיר את ההצעה בנדון מחוק התקציב".