ביהמ"ש: בתים שנבנו ללא היתר לא יזכו בזכויות בנייה נוספות

שוויים של בתים שנבנו ללא היתר בנייה על קרקע שאושרה עליה תוכנית חדשה, לא מקנה לבעלי הקרקע יותר זכויות בנייה - כך קבע לאחרונה בית המשפט המחוזי בלוד, שדחה עתירה מינהלית שהגישו שתי משפחות המחזיקות בקרקע בגבעת שמואל נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

ראשית הפרשה בשנת 2012, אז החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לאשר תוכנית חדשה, במסגרתה ישונה ייעוד קרקע פרטית בת 280 דונם הממוקמת במזרח גבעת שמואל על גבול פתח-תקווה, צפונית לכביש 471, מחקלאות למגורים ומסחר, כאשר התוכנית כוללת הקמת 1800 יחידות דיור.  

בהמשך לכך הטילה הוועדה המחוזית על הוועדה המקומית לערוך תוכנית איחוד וחלוקה, לחלוקת "עוגת הזכויות" בין הבעלים בהתאם לחלקם היחסי בקרקע. הוועדה, בסיועו של שמאי מומחה, ביצעה את התוכנית, והזכויות בקרקע חולקו בהתאם לעקרונות שמאיים שוויוניים. 

שתי משפחות המחזיקות בזכויות בקרקע, אשר על-פי התוכנית נקבע כי מגיעות להן 29 יחידות דיור בתוכנית החדשה, הגישו התנגדות לתוכנית, בטענה כי ברשותן שני בתי מגורים בחלקה, הקיימים מאז שנות ה-50, המעלים את שווי חלקן בקרקע. לאור זאת, טענו המשפחות, הן זכאיות לקבל חלק גדול יותר מתוך יחידות הדיור שיוקמו בתוכנית, על חשבון בעלים אחרים.

המשפחות לא הציגו היתרי בנייה לבתים, אך טענו כי מדובר בבתים ותיקים שנבנו לפני עשרות שנים, היו מחוברים לתשתיות, ולא ננקטו בגינם כל הליכים פליליים; וכי בכל מקרה חובת ההוכחה שלמבנים אין היתר חלה על הוועדה המקומית.

הוועדה המקומית, באמצעות עורכי הדין רון צין ותומר גור ממשרד שביט בר און גלאון צין ויתקון ושות', התנגדה לטענה וסירבה לייחס לבתים שווי כלשהו למעט שווי הקרקע. זאת, על בסיס תקן 15 של מועצת השמאים, לפיו בנייה בלתי חוקית לא תזכה לשווי, ולכן אינה יכולה להגדיל את השווי היחסי של בעל הקרקע על חשבון חלקות אחרות בתוכנית. 

בעקבות כך, בשנת 2014 הגישו שתי המשפחות ערר לוועדת הערר המחוזית מרכז, שדחתה את הערר. המשפחות לא ויתרו ובאותה שנה הגישו עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בלוד נגד החלטת ועדת הערר ונגד הוועדה המקומית. 

"משחק סכום אפס"

שופט בית המשפט המחוזי בלוד, יעקב שינמן, קבע בפסק הדין כי הסתמכות הוועדה על תקן 15 ועקרונותיו היא נכונה, וכי חובת ההוכחה לקיומו של היתר בנייה מוטלת על המשפחות ולא על הוועדה.

בפסק הדין ציין השופט שינמן כי תוכנית האיחוד והחלוקה היא "הליך של משחק סכום אפס, שבה מחלקים עוגת זכויות קיימת בין הבעלים השונים, כך שכל מה שניתן לאחד ניתן על החשבון האחר, ומכאן שאם יינתן שווי למבנים בלתי חוקיים, ייצא עבריין נשכר - בעוד שבעלי הקרקע ששמרו על החוק יקופחו".

בא-כוח הוועדה המקומית, עו"ד תומר גור, מסר: "מדובר בפסק דין ראשון הקובע כי ההסתמכות על תקן 15, שלפיו בנייה בלתי חוקית לא תזכה לשווי בתוכניות איחוד וחלוקה, היא נכונה וסבירה. אף שבחישוב פיצויי הפקעה ניתן לעתים לפצות בגין בנייה לא חוקית, אין לעשות זאת בהליכי איחוד וחלוקה, שנועדו לשמור על השווי היחסי שבין בעלי הזכויות".