ארה"ב: חלום הבעלות על דירה בקרב המעמד הבינוני - מתרחק

הבראת שוק הדיור האמריקאי שהחלה בשנת 2012 העלתה את השוק הכללי, אך הותירה מאחור חלקים רחבים מהמעמד הבינוני, מאיימת ליצור דור של שוכרי דיור קבועים ולזרוע חששות כלכליים בקרב מיליוני אמריקאים - כך נכתב הבוקר (ה') ב"וול סטריט ג'ורנל" בכתבה נרחבת בעמודו הראשון.

העיתון מצטט נתונים שפרסמה אתמול אגודת המתווכים הארצית בארה"ב, ולפיהם מחירי בתים ודירות עלו ברבעון השני ב-83% מ-178 שוקי הנדל"ן העיקריים בארה"ב. יתרה מזו, המחירים כעת נמוכים ב-2% בלבד מן השיא שרשמו בחודש יולי 2006, לפני תחילת משבר הנדל"ן שהוביל למשבר הפיננסי הגדול, לפי מדדי מחירי הדיור המקובלים ביותר - של S&P CoreLogic קייס שילר.

ואולם לפי הכלכלנים, חלק הארי בעלייה במחירים נובע מהיעדר היצע חדש של דירות בשוק, ולא מגאות במספר הקונים. קצב הבנייה החדשה נשאר ברמה שמזוהה בדרך כלל עם תקופות מיתון, ושיעור הבעלות על יחידות דיור (בהשוואה להשכרה שלהן) ברבעון השני השנה היה הנמוך ביותר מאז שלשכת האוכלוסין בארה"ב החלה להתחקות אחרי הנתון הזה ב-1965. חלקם של קוני דירות לראשונה בחייהם בעוגה הכללית של קניית נכסי הדיור נשאר תקוע בשפל של כ-30 שנה.

התוצאה היא, כותב הוול סטריט ג'ורנל, שהבראת שוק הדיור הבלתי אחידה הזו השאירה מחוץ לתמונה מיליוני משקי בית שמעוניינים לרכוש דיור, אך הם נאלצים להתגורר בשכירות בגלל שאיכות האשראי שלהם נפגעה, כשהם כורעים תחת נטל הלוואות סטודנטים למימון שכר לימוד (להם או לילדיהם), תנאי קבלת האשראי הוחמרו וקיים מחסור בנכסים בני-השגה.

להערכת יו"ר מרכז פישר לנדל"ן ולכלכלה עירונית באוניברסיטת ברקלי בקליפורניה, קן פישר, 200,000-300,000 פחות משקי בית אמריקאים רוכשים מדי שנה בית/דירה בהשוואה לתנאי שוק רגילים. "אנחנו לא בשוק דיור רגיל", אומר לורנס יאן, הכלכלן הראשי באגודת המתווכים הארצית. "הלוזרים בשוק הזה הם בבירור האוכלוסייה השוכרת, שלא יכולה להשתתף בשוק הזה במחירים העולים. הם מחמיצים מקור חשוב של הון במעמד הביניים".

החששות מהחמצה של הזדמנויות כלכליות נמנות עם הגורמים לכעס שמופנה כלפי הממסד בשני קצות הקשה הפוליטית בארה"ב, כעס שסייע בין היתר להצלחת הקמפיינים של המועמדים האנטי-ממסדיים דונלד טראמפ וברני סנדרס, כותב הג'ורנל. בה בעת שכלכלנים צפו ששיעור בעלי הדיור בארה"ב יתחיל לעלות השנה, הוא ירד לשפל של 51 שנה, 62.9%, ברבעון השני - מ-63.4% ברבעון השני בשנה שעברה. השיעור הזה עלול לרדת ל-58% ואף פחות מזה עד שנת 2050, לפי תחזית עדכנית של מומחי הדיור ארתור אקולין מאוניברסיטת דרום קליפורניה, לאורי גודמן מהמכון האורבני וסוזאן וכטר מבית הספר לעסקים וורטון באוניברסיטת פנסילבניה.

ירידה כזו בשיעור אחזקת בתים ודירות עלולה לשחוק הישגים שרשם המעמד הבינוני בארה"ב מאז תום מלחמת העולם השנייה. בעלות על בית מספקת הגנה מפני עליית דמי שכירות, והיא רכיב-מפתח בחיסכון לגיל פרישה וביצירת ההון של משקי הבית. "מנגנון ברירת המחדל של משקי הבית האמריקאים שלא יכולים לחסוך הוא הבעלות על נכסיהם", אמרה וכטר. "ואילו כיום יש לנו שיעורי שפל היסטוריים של משקי בית צעירים במונחי בעלות, ולכן הם אינם יכולים לעלות על המסלול הזה".

לכך יהיו השלכות על הכלכלה הרחבה. הבעלים של נכסי הדיור משתמשים לעתים קרובות בהלוואות נגד בתיהם כדי לממן שכר לימוד במכללות, חופשות או שיפוצים של הדירה, שכולם מעלים את ההוצאה הצרכנית. רק הידיעה שערכי הנכסים שלהם עולים יכולה לגרום לצרכנים להרגיש בנוח עם הוצאות כספיות במקומות אחרים. זהו התהליך שהכלכלנים מכנים "אפקט העושר". "אנחנו רואים התפלגות בין העושר של בעלי נכסי הדיור וזה של שוכר הדיור", אמרה כלכלנית ראשית בסוכנות נכסים.

מדד קייס-שילר של מחירי הדיור במרכזים העירוניים רשם שיא היסטורי ביולי 2006, וצנח ב-27% בשש השנים הבאות, עד 2012. מאז, ההבראה בשוק הדיור הייתה מהירה, בייחוד בשווקים עם צמיחה חזקה בשוק העבודה והיצע מוגבל של נכסים - מה שיצר בעיה לקוני נכסים לראשונה בחייהם.

במבט גיאוגרפי, ההבראה בשוק הדיור הייתה חזקה במיוחד בשווקים כמו החוף המערבי וטקסס, שכבר התאוששו אל מעל רמות השיא שלהם ב-2006. מהצד השני, מחירי הדיור ב"חגורת החלודה" - מדינות התעשיות המסורתיות והמכרות הדועכים במערב התיכון - עד פלורידה יחזרו אולי לרמה של 2006 רק בעוד עשרות שנים.

בבולדר, קולורדו, המחירים כבר הגיעו ל-45% מעל השיא שלהם מ-2006. המחירים בדאלאס גבוהים ב-26% מהשיא של לפני עשור, לפי CoreLogic. לעומת זאת, המחירים בעיירה סגינאו במישיגן נמוכים ב-40% ממחירי 2006, והמחירים באטלנטיק סיטי (ניו-ג'רזי) נמוכים ב-38% ממחירי 2006. סאני קנר, אם חד-הורית בת 40 שעובדת במועצה מקומית של המחוז וגרה בשכירות זה שנים, החליטה לפני כמה חודשים שהיא חייבת לקנות דירה לפני שעליית המחירים תשאיר אותה מחוץ לשוק לתמיד. היא מחפשת שני חדרי שינה (דירת שלושה חדרים בישראל) בכ-250,000 דולר. פעמיים נוצחה בהתמודדות מול קונים שהציעו 10,000 דולר יותר. אחרי יומיים שנכס נמצא בשוק, היא אומרת, יש כבר חצי תריסר הצעות עליו.