עזריאלי משתלטת על חולון - בעידודו של ראש העירייה

בחודש אוקטובר 2000 בוצעה כביכול עוד עסקת נדל"ן בתחום הקניונים. קבוצת עזריאלי רכשה 60% מהבעלות בקניון חולון, עסקה שלימים התברר שהיא הכל להוציא עוד עסקת קניונים. אחרי שנים שבהן לא היה יזם נדל"ן שהאמין בעיר, הגיע עזריאלי והקים פרויקט שמושך אליו חברות המעבירות לאזור את משרדיהן, וחברות יזמיות מבקשות להשקיע בו. לאחרונה עשתה זאת אמות השקעות שבשליטת אלוני חץ, שבשבוע שעבר קנתה קרקע בעיר במכרז, לשם להקמת מבנה משרדים.

"אחרי שעזריאלי קנה את קניון חולון, נוצר בינינו קשר חם", מספר ראש עיריית חולון מוטי ששון בסיור שערך איתנו במקום. "בסוף הכל זה קשרים אישיים. הוא היה מצלצל אליי כשהיה מגיע מטורונטו והיינו נפגשים. המגרש שהוצאנו למכרז נכשל שלוש פעמים, עד שעזריאלי קנה אותו כשיצא למכרז בפעם הרביעית. יזמים היו סקפטים לגבי חולון כעיר משרדים. אני ידעתי שהמפתח לכל הוא תחבורה, ובשנת 1994 היתה הפגישה הראשונה שלי עם מע"צ (היום נתיבי ישראל - ש.צ) לגבי הקמת מחלף חולון מזרח שמחבר את באי כביש 4 מדרום ישר אל אזור התעשייה. בסוף נתיבי ישראל מימנו את הפרויקט, שהעלות שלו הסתכמה ב-400 מיליון שקל. 100 מיליון מזה הלכו לפינוי פולשים. כשהעבודות התחילו, היזמים התחילו להאמין שמשהו ישתנה פה, וזו היתה נקודת המפנה. המחלף נחנך ב-2009. כשראו את העבודות בעיניים, אמרתי לעזריאלי 'דוד, תיגש למכרז, זה קורה, ולא תתחרט', והוא החליט שהוא הולך על זה".

חצי מסך הארנונה

ואכן בשנת 2008 זכתה עזריאלי במכרז שפירסמה העירייה לעסקת קומבינציה משותפת, להקמת פרויקט של 120 אלף מ"ר משרדים ומסחר. על פי העסקה, עיריית חולון נשארת שותפה בהיקף של 17.5% עם היזם הזוכה, ונציגיה יושבים במינהלת הפארק יחד עם היזם.

"גם בטקס הנחת אבן פינה עדיין היו סקפטים כלפי עזריאלי, ואמרו שהוא לוקח סיכון גדול", מוסיף ששון. "אבל מה שקרה פה זה מהפכה. וכל הספקנים יודעים את זה היום. עובדה שהצלחנו להביא לפה 80 עסקים, דבר שלפני עשר שנים היה משימה בלתי אפשרית. חולון נתפסה כעיר שינה וכולם היו נוסעים לתל-אביב. היום הצעירים אומרים לי שהחברים שלהם באים מתל-אביב לבלות במסעדות ובברים של אזור התעסוקה שלנו".

אזור העסקים משך חברות ששכרו משרדים בהיקפים לא קטנים כמו עמידר, קווים, צים, בנק מרכנתיל דיסקונט וטלדור, ובעקבות זאת החליטה עזריאלי להרחיב את פעילותה במקום, וזכתה לפני שנה במכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל לרכישת מגרש סמוך לפארק העסקים הקיים שלה. מדובר במגרש בן 12 דונם, המיועד להקמת פרויקט בן 50 אלף מ"ר, עליו שילמה עזריאלי 63 מיליון שקל.

המחיר לא הותיר סיכוי לחברות האחרות שהתמודדו במכרז. כך למשל, על אחד המגרשים בן 3.6 דונם שבו זכתה עזריאלי ב-19.9 מיליון שקל, התמודדו שבע חברות נוספות, וההצעה הגבוהה ביותר אחרי הצעתה של עזריאלי עמדה על 10.8 מיליון שקל בלבד. מחיר השומה עמד על 13.3 מיליון שקל. על מגרש דומה נוסף, בו זכתה עזריאלי בסך של 17.5 מיליון שקל, התמודדו 5 חברות נוספות, וההצעה הגבוהה ביותר אחרי הצעתה של עזריאלי עמדה על 9.3 מיליון שקל בלבד.

בחודש מרס האחרון הרחיבה עזריאלי עוד את שליטתה באזור, ורכשה מתחם ישן מחברת לודז'יה רוטקס, תמורת 280 מיליון שקל. מדובר בקרקע בת 53 דונם, שטח כמעט כפול בגודלו מהקרקע שעליה הקימה את הפרויקט בשיתוף העירייה ששטחה 32 דונם. על השטח של לודז'יה, תקים עזריאלי פרויקט בן מאות אלפי מ"ר במגדל גבוה.

למרות המחירים הגבוהים ששילמה עזריאלי על הקרקע, ההיתכנות הכלכלית מבחינתה כבר הוכיחה את עצמה: "כשרק התחלנו לשווק את הפרויקט העסקאות להשכרת שטחים עמדו על 60 שקל למ"ר, היום הן עומדות על 70 שקל למ"ר", מסביר גדעון אברמי, סמנכ"ל וראש תחום המשרדים של עזריאלי. "המחיר טיפס ב-10%, ולא סתם. עובדים במקום 9,000 איש, ו-80% ממרכז של 120 אלף מ"ר מושכרים במלואם".

מלבד שכר הדירה, גם הארנונה היא מרכיב משמעותי עבור החברות שבוחרות להעתיק את מקומן לחולון. אם במרכז עזריאלי בתל-אביב משלמות חברות על מ"ר משרדים 366 שקל בממוצע לשנה, הרי שבמרכז עזריאלי בחולון משלמות החברות 177 שקל למ"ר לשנה.

רק כדי לסבר את האוזן, עוד בתקופה שהמכרזים לשיווק השטח באזור התעשייה נכשלו, הגישה העירייה בקשה להגדיר חלק מאזור התעשייה שבו פועל מתחם עזריאלי ומתחמים סמוכים לו כאזור ב', שבו ניתנת הנחה בארנונה, בניגוד ליתר חלקי אזור התעשייה המוגדר אזור א'. לכן, העסקים בעזריאלי נהנים מארנונה נמוכה. תעריף ממוצע למ"ר משרדים ומסחר עומד על 184 שקל למ"ר באזור ב' לעומת 218 שקל למ"ר לאזור א'. תעריף ממוצע לתעשייה, ובכללה תעשיית היי-טק, עומד על 121 שקל למ"ר. עיריית חולון, אגב, אינה מחייבת שטח קירות פנים וחוץ בתחשיב הארנונה.

ומה קורה אצל השכנה העשירה? על פי צו הארנונה של ת"א, תעריף המשרדים באזור בו מצוי מרכז עזריאלי (1) הוא 366 שקל למ"ר לשנה (160 שקל למ"ר לבתי תוכנה).

"מעגל של אמות"

החברה האמיצה הראשונה שאכלסה את הבניין הראשון במרכז עזריאלי היתה חברת התוכנה sapiens. יפה כהן יפרח, מנהלת השיווק של החברה, מספרת: "החברה החליטה לשכור 3 קומות משרדים לאחר שמיזגנו שלושה מוקדים של החברה בבית דגן, רחובות ואירפורט סיטי. כשנכנסנו ראשונים ביולי 2013 לא היה פה כלום. גם לא איפה לאכול בצהריים. היום יש פה המון מסעדות, בר שהרבה מהעובדים יושבים בו אחרי העבודה וחדר כושר. כבר שכרנו קומה נוספת בבניין השני שעזריאלי בונה לידנו".

חברת הנדל"ן המניב האחרונה כאמור שהודיעה על כניסתה לאזור התעשייה, היא חברת אמות השקעות שבשליטת נתן חץ. החברה זכתה במכרז שפרסמה עיריית חולון במתכונת דומה לזה שפרסמה ב-2008 שבו זכתה עזריאלי. מדובר במגרש בן 11 דונם שעליו תקים החברה פרויקט משרדים ומסחר בן 36 אלף מ"ר. גם במקרה זה מדובר בחכירה ל-99 שנה, כאשר הקרקע נשארת בבעלות עיריית חולון ומוחכרת לחברה. כמו כן, גם במתכונת זו, תהיה העירייה שותפה של אמות בהכנסות מהפרויקט, הפעם בהיקף מעט גדול יותר של 22.2%.

"אנחנו רואים את חולון כאזור תעשייה דרומי של תל-אביב, במחירים נמוכים יותר", מסביר מנכ"ל אמות אבי מוסלר. "המגרש ממוקם בצומת דרכים עם נגישות טובה למי שמגיע מאזורים אחרים, בעיקר מדרום. במכרז הקודם ב-2008 גילינו עניין והשתתפנו, אך הפסדנו אותו לעזריאלי בפער של 1% במחיר, ולכן מבחינתנו זו סגירת מעגל. האזור התפתח מאוד מאז, ואנחנו מתכננים קומפלקס מאוד יפה, במגדל רב-קומות, שמלבד משרדים יכלול מסחר וחדר כושר. מבחינתנו מדובר בדריסת רגל למתחם, ואנחנו מקווים שבהמשך נרכוש עוד שטחים באזור".

מבחינת העירייה, ככל שהאזור מתפתח גם המכרזים שהיא מפרסמת לשיווק המגרשים שבבעלותה הופכים כלכליים יותר. "במכרז של עזריאלי העירייה שותפה 17.5% בפרויקט, במכרז של אמות כבר 22.2%, ובמכרז הבא שייצא האחוזים יגדלו", מדגיש חיים כץ, סמנכ"ל תעשייה ומסחר בעיריית חולון.

"כמו עזריאלי ואמות, גם גב ים מחזיקה במגרשים בהיקף של 60 דונם באזור התעשייה ולאחר שמכרה את הבניין בבעלותה לחברת הכשרה של אליעזרא, היא מפתחת את המגרשים הנוספים שלה. מלבדה, הרבה חברות הגיעו לכאן בשנים אחרונות כמו מרכז לוגיסטי ומשרדי הנהלה של רשת H&M שעברו מבניין טויוטה בתל-אביב לחולון, והבנייה נמצאת בשלבי סיום. על המגרש היה פעם מפעל הבשר של השקם, עד שרכש אותו ג'ורג' חורש. חברה נוספת היא אלישרא שעוברת לחולון מבני ברק. החברה החלה ב-2012 לבנות את המבנה החדש ועוברת אליו בסוף החודש עם 1,500 מהנדסים". כץ מוסיף כי גם אופי המסחר באזור התעשייה משתנה. מחנויות מסחריות שפנו בעיקר לסיטונאים נפתחים באזור התעשייה מרכזים מסחריים גדולים שלא היו בו קודם, שכבר פועלים במקום.

המשקל של אזור התעשייה לקופת העיר משמעותי: ההכנסות לשנת 2015 מארנונה היו כ-513 מליון שקל - 46% ממגורים וכ-54% ממשרדים, תעשייה ומסחר. ההכנסות ממרכז עזריאלי בתפוסה מלאה צפויות לעמוד על כ- 18 מיליון שקל לשנה.

המכרז הבא שצפויה העירייה לפרסם הוא למגרש גדול הממוקם בסמוך לפארק העסקים של עזריאלי ברחוב הרוקמים, עליו ממוקמים מחסנים ישנים. המתחם כולל פוטנציאל להקמת פרויקט חדש בן 150 אלף מ"ר. ששון מסביר את הרציונל בפרסום כל המכרזים במתכונת של שותפות עם היזם, והחכרת המגרשים ל-99 שנה, כך שאלה נשארים בבעלות העירייה. "המטרה היא לייצר נכס מניב", אומר ששון. "אם נמכור את המגרש 100% והוא יעבור מבעלותנו, אולי נקבל עליו תמורה גדולה בטווח הקצר, אבל זה כסף שייאכל. החוכמה היא לשמור על הנכס כנכס מניב שמייצר לנו הכנסה שוטפת".

ועדיין, החיסרון הברור של אזור התעשייה המתחדש הוא היציאה ממנו. המחלף מביא תנועת כלי רכב מכביש 4 שנוסעים דרומה, ללא פתרון דומה למי שמנסה לצאת או להיכנס לכביש 4 צפונה.

ששון: "גם זה אמור להיפתר ולהשתפר. ב-2017 אמורים לתקצב את הפרויקט של הקמת מחלף כזה, שעלותו מוערכת ב-160 מיליון שקל, ואני מקווה שב-2018 הוא כבר ייבנה. גם הקו הצהוב של הרכבת הקלה אמור לעבור אצלנו ב-2024. בהתחלה אמרו לי 2018, ועכשיו זה 2024 והקטינו את תקני החניה. זה אבסורד. כשתהיה רכבת, שיקטינו חניות. עד שזה יקרה ואי אפשר לדעת באמת מתי, לא היה מקום להקטין חניות".

תעשייה - לאן?

העיר חולון כוללת 19.2 אלף דונם, מתוכם 2.8 אלף דונם בתחום אזור התעשייה שמהווה 15% מכלל שטח העיר. אזור התעשייה כולל היום מיליון מ"ר שטחים קיימים, רובם לתעשייה. לפני ארבע שנים אושרה תוכנית בניין עיר חדשה, שמוסיפה 2 מיליון מ"ר נוספים לשטחים הבנויים, מחצית מהם לתעסוקה ומחצית לתעשייה.

"אין לנו כוונה להעלים את התעשייה כמו בהרצליה, שאזור התעשייה שם כבר לא אזור תעשייה. עדיין אנחנו חושבים שיש צורך במוסכים ובמפעלים. אפילו עובדי ההיי-טק במתחמים החדשים צריכים להכניס את הרכב שלהם למוסך ויש להם אפשרות לעשות את זה כאן ותמשיך להיות". מנגד, אומר לנו ששון בסיור, כי מבחינתו מפעלי הבטון באזור התעשייה צריכים לפנות את מקומם לטובת שטחי תעסוקה מודרניים בבנייה גבוהה. כך גם מוסך אגד שפועל על שטח נרחב באזור התעשייה. "דיברתי עם נצבא בעלת השטח ואמרתי להם 'תרימו פה מגדל', אבל עד עכשיו לא קרה כלום", הוא אומר.