העליון: חזקה שמתווך בלעדי היווה גורם יעיל בעסקת מקרקעין

פסק דין שנתן אתמול בית המשפט העליון מבקש לעשות סדר בשאלת זכאותו של מתווך נדל"ן "בלעדי" לדמי תיווך, במקרים שבהם קיבל את הבלעדיות לשיווק הנכס, אך לא ברור האם היה "הגורם היעיל" בקידום העסקה.

בפסק הדין נדונה תביעה משנת 2014 שהגיש המתווך אמיר ברמלי (לא מדובר בברמלי הנאשם בפרשת רוביקון-קלע) נגד אדם שהעניק לו בלעדיות על מכירת בית בעתלית. חודשיים לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות הודיע בעל הנכס למתווך כי השיג עסקה למכירת הנכס בלעדיו, וכי לאור העובדה שהיה בקשר עם הרוכשים עוד בטרם החתימה על הסכם הבלעדיות, אין בכוונתו לשלם לו את דמי התיווך בגובה 1% מסכום המכירה.

המתווך הגיש תביעה לבית משפט השלום בחיפה, שקבע בהמשך כי הוא אינו זכאי לדמי תיווך, משום שלא היווה את הגורם היעיל בחתימה על העסקה, כפי שדורש חוק המתווכים. בהמשך הגיש ברמלי ערעור שנדחה בבית המשפט המחוזי. הערעור נדחה, ומאוחר יותר הגיש ברמלי בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון קיבל את הבקשה לרשות ערעור ונימק את קיום הדיון בפסיקה המבולבלת-משהו בסוגיה הזו של תיווך בלעדי. השופטת דפנה ברק-ארז כתבה את חוות-הדעת, והצטרפו לפסק דינה השופטים סלים ג'ובראן ויצחק עמית.

חזקה ניתנת לסתירה

לפי ההלכה החדשה, "זכאותו של מתווך לתשלום מותנית תמיד בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, גם אם מדובר במתווך בלעדי". ואולם, החוק מעניק למתווך הבלעדי "נקודת פתיחה" טובה יותר ביחס למתווך "רגיל" בדיון בשאלה הזו - חזקה לפיה ככל שנקט פעולות שיווק סבירות, המתווך היווה גורם יעיל בעסקה - אלא אם הוכח אחרת.

"הסכם הבלעדיות בתיווך מבוסס למעשה על מפגש אינטרסים בין המתווך הבלעדי לבעל הנכס. ההנחה היא כי המתווך הבלעדי פועל בכל דרך למציאת רוכשים לנכס, בהתאם לחובתו בחוק ובתקנות, ובין היתר משקיע מאמצים בפרסום בתפוצה רחבה ואף משתף פעולה עם מתווכים אחרים - פעולה שהיא אינה מובנת מאליה במסגרת התקשרות שאינה בלעדית", פסקו השופטים.

"בתמורה, בעל הנכס מתחייב שלא לשתף פעולה עם מתווכים אחרים או לבצע משא-ומתן עצמאי עם רוכשים פוטנציאליים. אם מתווך אחר יוכל לנצל את פעולות השיווק של המתווך הבלעדי ולהתקשר עם בעל הנכס בעצמו, למתווך הבלעדי לא יהיה כל תמריץ להשקיע מאמצים מיוחדים בשיווק הנכס, והסכם הבלעדיות ירוקן למעשה מכל תוכן. תוצאה זו אינה רק לא הוגנת, אלא אף חותרת תחת המוסד של תיווך בלעדי שהמחוקק בחר לשמר, גם אם בכפוף למגבלות מסוימות...

"על כן, נקודת המוצא היא כי המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל בעסקה אשר נחתמה בתקופת הבלעדיות, ככל שאכן ביצע את פעולות השיווק הנדרשות בחוק בתקופה זו, ולא בנקל ניתן יהיה לסתור זאת".

בקשר לסתירת החזקה - השופטים מנו מספר שאלות מנחות שצריכות לעמוד לנגד עיני השופט הדן בתיק. בין אלה:

■ המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס - לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה; ככל שראו הרוכשים את הנכס לפני הבלעדיות תיטה הכף לטובת סתירת החזקה.

■ המועד שבו נחתמה העסקה - "בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על-ידי המתווך הבלעדי"; ככל שהמתווך השקיע יותר בפעולות השיווק - הנטייה תהיה לפסוק בעדו.

■ בחינת כמות ואיכות פעולות השיווק שביצע המתווך הבלעדי. 

■ בחינת תום-הלב של הצדדים, בפרט בחינת השאלה, "האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות". 

■ בחינת השאלה האם המוכרים החריגו רוכשים פוטנציאליים מן הבלעדיות. 

■ בחינת האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס - האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו.

השופטים פסקו כי "כל הכרעה בשאלה זו (שאלת סתירת חזקת היותו של מתווך בלעדי 'גורם יעיל' - ג'מ') תיעשה לפי נסיבות העניין ולאורן של אמות-המידה האמורות".

במקרה הספציפי של המתווך ברמלי, נפסק כי התיק ישוב לבית משפט השלום, על-מנת שזה יכריע בשאלת סתירת החזקה העומדת לטובת המתווך - זאת לאור העקרונות שנקבעו בפסק דין.