דעה: יש די דירות בישראל, והמחירים לא יכולים לעלות לנצח

מחירי הדירות בישראל הוכפלו ומעט יותר (בממוצע) מאז שלהי 2008. ב-7.5 השנים האחרונות הללו עלו מחירי השכירות בכ-30%. חלום הדירה הולך ומתרחק מיכולתו של זוג צעיר.

האם המחירים כיום "סתם" גבוהים, או שהם מייצגים מצב של בועה? לכאורה, האפשרות של קיומה של בועה צריכה להיפסל על הסף, שכן בועה היא מצב שבו מחירו של נכס פיננסי או ריאלי מצוי מעל ומעבר לערכו הכלכלי. אם זה כך, אפשר לומר שאין בועה, כי אם אפשר לקבוע על בסיס פרמטרים שונים, שמחירו של נכס פיננסי כלשהו, דוגמת מניות, מייצג בועה, איך אפשר לקבוע זאת לגבי נכס ריאלי דוגמת דירות? והרי יש כאן, לכאורה, עניין פשוט של ביקוש אמיתי לקורת גג, והיצע נתון, וכל עוד הביקוש עולה על ההיצע, המחירים עולים.

ובכל זאת, אני מתעקש לטעון שכיום שוק הדירות עבר ממצב של "סתם" מחירים גבוהים שבו היה שרוי, למשל, ב-2012, למצב נוכחי של בועה, שמזכירה מאוד בועות בשוקי המניות.

שלשה סימני היכר עיקריים מגדירים בועה בשוק הדירות:

הקבלנים "מאוחדים בדעתם" שמחירי הדירות ימשיכו לעלות גם בשנה הקרובה בשיעור ממוצע של כ-6%. לא רק הם בדעה זו, גם הציבור - משקיעים מן השורה וזוגות צעירים בדעה זו. אחרי שאיבדו את אמונם ברצון ו/או ביכולת של הממשלה להביא לירידת מחירים, הם מתנהגים בהתאם. בדרך כלל, כאשר קיימת "הסכמה כללית" שמחירי מניות, להבדיל, ימשיכו לעלות, זה אומר למנהלי השקעות מנוסים שמתחייבת זהירות יתר. כך גם לגבי דירות.

נושא הדיור הפך לשיחת היום. את שיחות הסלון של יום שישי לגבי השאלה באיזה שיעור יעלו מחירי המניות ביום ראשון ובתקופה הקרובה, החליף השיח אודות מחירי הדירות, הפעם לא מתוך אופוריה אלא מתוך דאגה שמא הם ימשיכו לעלות, ובכמה.

עשרות כנסים נערכים בנושא הנדל"ן בכלל, ונושא דירות למגורים בפרט, התקשורת מלאה במידע אודות המתרחש ומה ש"צפוי" להתרחש. ההבדל הוא שכאשר מדובר במניות זהו איתות אזהרה ברור שמשהו עומד להשתנות לרעה בטווח של כמה חודשים. כאשר מדובר בדירות, התהליכים של שינוי הם עניין שיכול להגיע גם אחרי כמה שנים.

ובמונחים כלכליים-ריאליים: מספר המשכורות הנדרשות כדי לרכוש דירה בישראל (כמובן, תלוי בגודלה ובמיקומה) עלה בשבע וחצי השנים האחרונות בכ-60%.

והנה נקודה למחשבה: מחירי הדירות עלו בפרק הזמן האמור כמעט פי שלושה ממחירי השכירות. שוק השכירות משקף באופן אמיתי הרבה יותר את היכולת הכלכלית של הציבור. אם אכן נכונה הטענה שהביקוש לדירות גדול מן ההיצע, ויש ביקוש אמיתי לדירות, כיצד זה מחירי השכירויות לא עלו באותו קצב של מחירי הדירות? אגב, עד 2009 מחירי השכירויות ומחירי הדירות הלכו יד ביד. הפער ביניהם נפתח רק בשנים האחרונות.

והנה עוד נקודות למחשבה: מדד תשומות הבנייה עלה בשבע השנים האחרונות בכ-18%. מחירי הדירות עלו ב-105%. היכן הפער? ברווחי הקבלנים ועוד יותר בספסרות בקרקע.

המיתוסים של שוק הדיור הישראלי

שוק הדירות בישראל מלא במיתוסים. הנה שלושה מהם:

* "אין די דירות בישראל"

יש די דירות בישראל, גם אם נכון שרצוי להגיע למצב של בנייה בקצב של 50 אלף דירות ויותר בשנה. יש לא מעט דירות ריקות, כולל אלה שנרכשות על ידי משקיעים זרים, יש משרדים שממוקמים בבניינים שנועדו למגורים.

* "המחירים יכולים רק לעלות"

הציבור חי, ובצדק, באווירה של עליות מחירים ניכרות ומתמשכות, ומכאן מסיק שמה שהיה הוא שיהיה. אבל אין זה נכון. אם משנת 1990 (ראשיתה של "עליית המיליון") מחירי הדירות עלו הרבה ומעבר לקו המגמה ההיסטורי, הרי שמאז 2000 הם ירדו מתחת לקו המגמה בשיעור ניכר. מי שרכש דירה ב-1996, למשל, ומכר אותה כעבור 10 שנים, הפסיד בין 25% ל-40% ריאלית על השקעתו.

אז היה ביקוש אמיתי לקורת גג שהמדינה הייתה צריכה לספק בתוך פרק זמן קצר מאוד, ואילו היום חלק ניכר מן הביקוש אינו אמיתי, במובן של השגת קורת גג מיידית, אלא נובע מצירוף של ריבית אפסית על פקדונות בבנק, קושי לייצר תשואה אלטרנטיבית בשווקים הפיננסיים, יחד עם הדאגה שהמחירים ימשיכו לעלות.

* "דירות זו השקעה סולידית"

כאמור, היו הרבה מאוד שנים בישראל שמחירי הדירות ירדו, ואפילו בשיעור ניכר, ואף היה קשה למכור דירה. קורת גג? - כן. השקעה סולידית? - לא.

לעבוד על שני צדי המשוואה

ומכאן לפתרונות. מחירי הדירות נקבעים כמו כל סחורה על ידי ביקוש והיצע. כדי להביא לירידת מחירי הדירות ולהוציא את האוויר מן הבועה צריך לעבוד על שני צדי המשוואה - הן על צד ההיצע והן על צד הביקוש. הנה כמה הצעות לשני הצדדים.

בצד ההיצע:

מחיר למשתכן - שלמרות הביקורת שמופנית כנגדו, המפתח להצלחתו הוא המשך עקשני ועקבי שלו באופן מסיבי ככל שיתאפשר.

התחדשות עירונית - מהלך זה, שמחייב שיתוף פעולה של הרשויות המקומיות ותיאום בין הרבה גופים, יהיה הגורם מספר אחת בהצלחת המשימה של הורדת מחירי הדירות והוא, כמובן, מפריך את הטענה שאין די קרקעות ואין די דירות. על כל דירה קיימת ניתן לבנות, ובונים, 3-4 דירות בשכונות שלמות.

שכירות לטווח ארוך - בישראל, לא רק שאין שוק מוסדר, אלא מתקיים ג'ונגל פרוע שבו השוכר נתון לחסדיו ולשגיונותיו של המשכיר. בשל מציאות זו, ציבור הזוגות הצעירים בישראל התרגל לכך ש"חייבים" לרכוש דירה. זו אינה גזירה משמיים. ברגע שיהיה שוק שכירות מוסדר שבו השוכרים יודעים שהם יוכלו להתגורר בדירה תקופה ארוכה, הרבה מאוד חסמים ישתחררו, כי כלכלית זה הדבר הנכון לעשות מבחינתם של רבים.

צעדים נוספים שנכון לנקוט בהם (רשימה חלקית) - מיסוי גבוה יותר על בעלי דירות שמשכירים את דירתם למשרדים עד לפינוי משרדים כאלה ממקומם, ובתחום הקרקעות הגיע הזמן להטיל היטל שנתי על קרקעות שבבעלות חברות נדל"ן, שניתן יהיה לבטלו כאשר השוק יירגע.

בצד הביקוש:

הטלת מס רכישה גבוה במיוחד על משקיעים זרים שאינם מתגוררים כל השנה בדירתם. אמנם, לא מדובר בפלח משקיעים גדול, אבל זוהי קבוצה שמושכת את מחירי הדירות כלפי מעלה.

הקלת המיסוי על שוק ההון: עשרות מיליארדי שקלים עברו בשנים האחרונות מן הבורסה לנדל"ן, וכאשר מדובר בהשקעה בדירות והשכרתן, קיימת אפליה בין המיסוי על הבורסה (מס רווח הון ושל דיבידנדים בשיעור של 25% מהשקל הראשון) לבין המיסוי על השכרת דירה. הפחתת שיעור המס על רווחי הון ועל דיבידנדים לכ-15% עד 18%, תשיג שתי מטרות בו זמנית - הפחתת הלחץ על מחירי הדיור כלפי מעלה ואישוש הפעילות בבורסה והנזילות שלה.

הנפקח אג"ח צמודות למדד הדיור - משרד האוצר בראשות משה כחלון נקט כמה מהלכים כלכליים מאוד לא שגרתיים, מן הראוי שיוסיף להם את המהלך הזה ולא יחשוש מגירעון שעלול להיווצר, ברמה התיאורטית, בתקציב. זהו חשש שווא, ולהערכתי קופת האוצר אף תרוויח ממנו, אך לא זה העיקר. העיקר הוא שהמהלך הזה ינקז חלק גדול מפחדי הציבור ומכספיו מהשקעה בדירות להשקעה פיננסית שתאפשר לו להצמיד את כספו לעלייה במחירי הדירות שממנה הוא כה חושש, ולכן כיום הוא מקדים לרכוש דירות, ולא משום שהוא זקוק להן כיום.