מחכים לכנסת: אלה צעדי המיסוי בנדל"ן שאישרה הממשלה

ביום שישי האחרון אישרה הממשלה את תקציב המדינה, ובמסגרתו גם את חוק ההסדרים על שלל הרפורמות בענף הנדל"ן שהציע. בין ההצעות המרכזיות שאושרו: מיסוי בעלי דירות מרובות, קביעת מנגנון אחיד לחישוב דמי הפיתוח ושינויים בנוסחת חישוב פיצויי ההפקעות ובתשלום הארנונה על ידי המדינה לערים השונות. נדגיש שהסעיפים השונים אושרו אמנם בממשלה אך הם עתידים לעבור לדיון בוועדות הכנסת לפני אישורן הסופי, כך שהנוסח הסופי שלהן עוד עלול להשתנות.

אלה הרפורמות המשמעותיות שאושרו:

מיסוי בעלי דירה שלישית ויותר

לפי ההצעה, שמשכה את מרב תשומת הלב וההתנגדות, בעלים של שלוש דירות ויותר ישלמו מס חדש על הדירה השלישית ואילך בגובה אחוז משווי הדירה, בחלוקה לפי אזורים שנקבעו ומחיר למ"ר. לפי הצעת החוק, בעלות בדירה נחשבת בעלות ביותר משליש דירה, כך שמי שמחזיק מחצית מדירה ובבעלותו שתי דירות נוספות יצטרך לשלם גם הוא את המס החדש.

באוצר אומרים שהטלת המס ממשיכה את המגמה של הרחקת המשקיעים מהשוק אך מודים שנכון להיום, יחד עם המס החדש, רכישת דירות להשקעה היא עדיין אלטרנטיבה ללא תחרות. לאחר אישור ההצעה יתחיל הטיפול בסעיפי המימוש וכבר מסתמנות בעיות.

למשל, באוצר התקבלה החלטה שאת פילוח השכונות והמחיר למ"ר לא יגבש השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, כפי שנקבע בתוכנית מע"מ אפס, אלא הדבר ייעשה על פי נתוני הלמ"ס ונתוני העיריות השונות. הדבר עלול לעורר בעיה משום שנתוני הלמ"ס לא תמיד מביאים בחשבון שונות בתוך השכונות עצמן וחישוב המ"ר על פי הארנונה בעייתי אף הוא משום שנכון להיום כל רשות מחשבת את המס המקומי באופן אחר.

שינוי החישוב של פיצויי הפקעות

באוצר מעוניינים לחזור למעשה לשיטה שהייתה נהוגה לפני שנים ולפיה הפיצוי היה נגזרת של דמי שימוש בפועל ולא אחוז משווי הקרקע. כך, הצעת האוצר מתעלמת מפסק דין של ביהמ"ש העליון בנושא, שנודע כהלכת הייטנר, ולפיו דרך הפיצוי הנגזרת משווי השימוש איננה נכונה ויש לפצות את מי שהקרקע הופקעה ממנו על פי אחוז משווי הקרקע.

לטענת האוצר פסיקת העליון הובילה ל"מבול" של תביעות לפיצוי, שעשוי לגרור פיצויים בסך של יותר מ-4 מיליארד שקל ולכן החזרה לשיטה הקודמת. גורמים בענף תוהים אם החלטה כזאת תעמוד במבחן המשפטי אך באוצר מציינים שהיא מגובה בדיונים שנערכו עם משרד המשפטים. עוד נציין כי על פי נתוני משרד האוצר, חזרה למנגנון הפיצוי הקודם עשויה לחסוך לאוצר כמחצית מדמי הפיצוי שהמדינה הייתה צריכה לשלם על פי מנגנון הפיצוי הקיים.

קרן ארנונה ממשלתית

סעיף זה בחוק ההסדרים שונה מעט מאז ההכרזה המקורית עליו ונכון להיום הוא קובע שהגדרת "עיר עולים" תבוטל - הגדרה שחייבה את המדינה בתשלום מלא של הארנונה לבניינים או למתקנים שהיא עושה בהם שימוש. כיום 61 רשויות מוגדרות "ערי עולים" ולכן ביטול ההגדרה הזאת הוא משמעותי. ההצעה קובעת כי ההפרשים בגביית הארנונה לא יגיעו לקופת העיריות אלא יאוגדו בקרן ממשלתית שתהיה באחריות שר הפנים.

על פי הצעת החוק, קרן זו תזכה גם לתקצוב נוסף בשיעור של כ-200 מיליון שקל, שיגיעו ממשרד האוצר. שרי הפנים והאוצר יוכלו להחליט לאן הכספים הללו יעברו. מטרת הקרן תהיה תמיכה ברשויות חלשות וחלוקה שנה של הכספים הנוספים בין הרשויות החלשות לחזקות.

שינוי מנגנון גביית דמי הפיתוח

כיום כל רשות גובה דמי פיתוח על פי תעריף שונה, שנקבע במועצת העיר, ולא תמיד דמי הפיתוח הלללו מייצגים את המחיר בפועל - דבר שהוביל לא פעם לבניית שכונות ללא פיתוח שהדביק את קצב בניית הדירות. ההצעה שאושרה בסוף השבוע קובעת תעריף אחיד שייגבה מקבלנים ומיזמים לטובת הפיתוח, לפי כמה פרמטרים. ביניהם שיפוע הקרקע או צפיפות יחידות הדיור. באוצר מודים שהמחירון החדש עלול לייקר את דמי הפיתוח אך סבורים שלא מדובר בהתייקרות שתתגלגל למחיר הדירות אלא תוביל לשחיקה בשווי הקרקע.