שוק הדיור מבולבל

1. זוהי סטטיסטיקה, זוהי שמאות וזה מה יש. ככה זה כששום דירה לא תהיה אף פעם זהה לחברתה - השטח אינו אותו שטח, השכונה אינה אותה שכונה, הקומה שונה, מועד הפינוי (הזמן היקר בין חתימת החוזה לכניסה לדירה) אחר, כיווני האוויר והנוף משתנים, המצב הפיזי שונה ועוד ועוד - ולכן צריך להפנים שאף פעם לא נוכל לדעת "בכמה התייקרה דירה בישראל" באמצעות השוואה בין עסקאות, ודאי שלא על בסיס שבועות או חודשים ספורים.

אפשר אולי לבקש מהממשלה להסכים על דיווח אחד ויחיד, אבל בכלל לא בטוח שאנחנו בכלל רוצים להציג חזית אחידה לשוק שהוא בהגדרה מורכב ומשתנה. לא בכדי, מאז 1999 מחירי הדירות אינם מהווים חלק ממדד המחירים והם מתפרסמים רק לצידו, כשאת מקומו של חלק הדיור במדד האינפלציה - התופס נתח של 25% מהמדד, הגבוה ביותר בכל סל המוצרים המהווים ביחד את מדד המחירים לצרכן - תופס מדד מחירי השכירות (הבעייתי כמובן אף הוא).

מספיק להסתכל על נתון אחד משמעותי: לפי דיווחי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המחיר הממוצע הכלל ארצי של עסקאות לרכישת דירה שהתבצעו ברבעון השני של שנת 2016, עמד על 1.427 מיליון שקל. ומנגד, לפי נתוני השמאי הממשלתי, כמעט שאין דירות בישראל במחיר כזה. רק ב-5 מתוך 16 הערים המייצגות והדירות "הקלאסיות" שהוא סוקר (4 חדרים בלבד), המחיר הממוצע נמוך מאותו רף של 1.427 מיליון שקל. כלומר, חלק לא מבוטל מהדירות שישראלים אמיתיים קנו פה נמצאות בכלל מתחת לרדאר של השמאי הממשלתי.

הלמ"ס דיווח על ירידה של 1.3% והשמאי על עלייה של 2.5%? המסקנה היחידה שאפשר לגזור מכך היא שהשוק מבולבל ומתקשה כרגע להצביע על כיוון ברור. זאת, גם אם כל האינטרסנטים (האוצר מכאן והנדל"ניסטיים משם) נתלו היום באילן שהתאים להם, והסבירו למה השוק עולה/יורד.

2. ולא פחות חשוב: עלייה חודשית או רבעונית במחירי הדירות גם אינה מסמנת בהכרח כישלון למדיניות האוצר, ונתונים על ירידת מחירים לא צריכים לשלוח מיד את כחלון לחגוג עם אנשיו בכיכרות (ודאי שלא כשר אוצר האחראי על יציבות המשק, אבל אפילו לא כיו"ר קבינט הדיור).

דמיינו למשל את התרחיש הסביר הבא: שר האוצר משה כחלון שכנע רבים מאוד ממחוסרי הדירה לא לקנות יותר דירות, ולהמתין לדירות המסובסדות שהוא יציע להם בקרוב בהגרלה. בטווח הקצר, כמו הרבעון האחרון לדוגמא, העסקאות שנחתמו למכירת דירות יצביעו בהכרח על עלייה במחירים. ככה זה כשהשוק נשאר בעיקר נחלתם של משפרי דיור המתמקדים בדירות היקרות יחסית.

מנגד, אפשר גם לחשוב על תרחיש הפוך: הצעירים המתוסכלים כבר הבינו שבמרכז הארץ הם לא מסוגלים לקנות דירות, והם קונים דירות במקומות כמו עפולה או קרית גת, רבים מהם מתוך תקווה לשכור (במרכז) ולהשכיר (שם). הנתח של הפריפריה עולה, מחירי הדירות מתייקרים שם בעקבות הביקוש - אבל המחיר הארצי הממוצע יורד.

 מחיר הממוצע לדירות בנות ארבעה חדרים