אי.בי.אי: "השקעה באג"ח של החברה הזו מסוכנת יותר"

איגרות החוב של חברת הנדל"ן אקסטל לימיטד צנחו אתמול והמשיכו בירידות גם אתמול. שתי הסדרות של החברה - שגייסה בשתי הנפקות אג"ח בת"א 1.65 מיליארד שקל בשנים האחרונות - רשמו התאוששות מסוף חודש מאי ועד לסוף השבוע שעבר, אך שבו לרדת, והתשואה עליהן עלתה לכ-11.5% (בשיא הנפילה בסוף מאי הגיעה התשואה לכ-16%).

אקסטל  , שבבעלות היזם האמריקאי גארי ברנט, עוסקת בייזום והקמה של פרויקטים בעיר ניו-יורק, ומתמחה בענף דירות היוקרה. לפני כשנתיים הקימה הקבוצה חברה בת באיי הבתולה הבריטיים (BVI) ויצקה לתוכה חלק מהחזקותיה בפרויקטים היזמיים השונים. כנגד החזקות אלה גייסה החברה כאמור סכום של 1.65 מיליארד שקל, בשתי הנפקות אג"ח לקרנות נאמנות ומשקיעים פרטיים בישראל - הגיוס הגדול ביותר של חברת נדל"ן אמריקאית בת"א. את האג"ח היא תידרש לפרוע ב-3 תשלומים בסוף חודש דצמבר של כל אחת מהשנים 2018-2020.

הרקע לירידות בימים האחרונים הוא קשיי המימון של אקסטל לשני פרויקטים מרכזיים שלה בניו-יורק, לנוכח ההאטה החריפה ממנה סובל תחום מגורי היוקרה בעיר בחודשים האחרונים. ביום חמישי דיווחה אקסטל כי התקשרה עם החברה הסינית SMI לקבלת מימון למגדל דירות היוקרה Central Park Tower. חברת SMI הזרימה לשותפות החדשה קרוב ל-275 מיליון דולר לצורך המשך הבנייה של הפרויקט, וכנגד הונפקו לה מניות מועדפות. הסינים מקבלים בתמורה להשקעה תשואה שנתית של 4.5% שתשולם על בסיס חודשי, ריבית של 10.5% שנצברת לסוף התקופה, 30% מעמלת הפיתוח אותה תגבה אקסטל, וכן 20% מהרווחים של הפרויקט אחרי ששולמו כל התשלומים.

בנוסף, SMI קיבלה אופציית פוט שתאפשר לה לצאת מהעסקה אם אקסטל לא תצליח לקבל מימון בנקאי (מעל מיליארד דולר) לפרויקט עד חודש מאי 2017. במקרה כזה אקסטל תהיה חייבת לרכוש את חלקה של SMI בתוספת הריביות בהצטברו, או ש-SMI תוכל למכור את הנכס בדיסקאונט של 20% על שוויו לפי הערכת שווי. הסעיף הבעייתי ביותר מבחינת המשקיעים הישראלים הוא ערבות שקיבלו הסינים מה-BVI (החברה הייעודית שהוקמה לצורך הנפקות האג"ח בישראל) להבטחת ההשקעה שלהם.

יניב סיילן, אנליסט בבית ההשקעות אי.בי.אי, אומר כי "מדובר בבשורה חיובית מצד אחד, שכן SMI פותרת את המצוקה התזרימית של אקסטל לתקופה הקרובה. בנוסף, מדובר בשותף אסטרטגי משמעותי שעשוי לפתוח עבור אקסטל את השוק הסיני לצורך מימון לבנייה, ולהקל על אקסטל בהשגת מימון בנקאי, מאחר שגובה המימון הנדרש פחת כעת. עם זאת, האי ודאות רק עלתה ונוסף שעון חול חדש לפעילות, שכן עד מאי 2017 אקסטל חייבת להשיג מימון בנקאי בהיקף משמעותי.

"בשורה התחתונה", מציין סיילן, "אקסטל קיבלה מעט אוויר לנשימה, אך ממד הסיכון, חוסר הוודאות וסוגיות משפטיות וחשבונאיות בעניין העסקה האחרונה - רק עלו והפכו את ההשקעה באג"ח החברה למסוכנת יותר".

מתי ייסגר המימון לפרויקט אחר שלה

שלשום בלילה שיגרה אקסטל הודעה נוספת הנוגעת למימון פרויקט דירות אחר שלה, One Manhattan Square, עבורו היא מנסה לגייס מימון עוד מחודש מארס. בתחילה הגדירה החברה את ה-30 ביוני כתאריך היעד להשגת מימון בנקאי לפרויקט, לאחר מכן הכריזה על דחייה של חודש וכעת היא שוב דוחה את תאריך היעד, הפעם עד לסוף אוגוסט.

אתמול לראשונה הוציאה אקסטל דיווח יותר מפורט לגבי מצב ההלוואות של הפרויקט. "קרן RXR, שהתחייבה בעבר לתת מימון של כ-463 מיליון דולר, שינתה את דעתה וכעת מוכנה לתת רק 300 מיליון דולר, עם אופציה לארבעה חודשים להחליט אם להרחיב את הסכום חזרה ל-463 מיליון דולר, כמו שנסגר בחודש מארס. בנוסף, הקרן הוסיפה עוד 1% לריבית (כעת הריבית המשולמת היא 6% והנצברת - 2%, לתשלום במועד הסופי של פירעון ההלוואה)".

אקסטל מצידה הודיעה בנוגע להפרש, 163 מיליון דולר, כי אם RXR לא מתכוונת להזרים לה סכום זה, החברה תנסה להשיג את הסכום ממלווה אחר. אגב, על פי הסכם ההלוואה המקורי אקסטל תשעבד 3 נכסים למלווה, וכעת היא הודיעה ל-RXR שאחד מאותם נכסים ישועבד למלווה האחר.

"הדבר החיובי בהודעה הנוכחית", מוסיף סיילן, "היא ההתייחסות הראשונית של אקסטל להלוואה בנקאית בהיקף של כ-550 מיליון דולר מקונסורציום בהובלת דויטשה בנק, עם אופציה להגדלת ההלוואה ל-750 מיליון דולר. כל ההלוואות האלה הן לפרויקט Manhattan Square One שהשלמתו עולה מעל מיליארד דולר. אגב, ברנט צריך להחזיר 150 מיליון דולר לבנק שמימן את התחלת הפרויקט, כך שגם אם הוא יגייס 850 מיליון דולר מ-RXR והבנקים, עדיין יחסרו לו כ-400 מיליון דולר".

- אתה מאמין שהמימון לפרויקט ייסגר עד סוף אוגוסט?

סיילן: "עד היום לא האמנתי לדיווחים שלהם לגבי תאריכי הסגירה, הפעם אני מאמין שזה יקרה, אולי אפילו עד סוף ספטמבר. התנאים השתנו קצת אבל לפחות יש ודאות שהכסף נכנס, וזה עומד לקרות בקרוב. מכאן אפשר להמשיך לקדם את הפרויקט ולהתגלגל.

"במקרה הכי גרוע, ברנט ייאלץ לממש את אחד הנכסים שלו - ולדוגמה את הנכס ברחוב 41 והשדרה העשירית, תמורת כ-700-800 מיליון דולר".

 אגח א של אקסטל