דווקא יש סיבה לאופטימיות

1.

אז מחירי הדיור עלו או ירדו? השמאי הממשלתי צודק או שנתוני הלמ"ס קרובים יותר לאמת? או, בלשון בוטה יותר: מי מבלף ואיך יכול להיות שבמדד אחד מחירי הדירות ממשיכים להתנפח ובמדד אחר מחירי הדירות כבר מתחילים לרדת?

גרוע מזה: כיצד קורה שחבורת האינטרסנטים הקבועה, כלומר יזמי הנדל"ן, הקבלנים וכל הנהנים מבועת הנדל"ן, ממשיכה להלעיט אותנו בתקשורת בדברים על כך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות? והנה, גם השמאי אומר את זה, אף שהמדד שלו הוא די מגוחך, מצומצם מאוד בהיקפו ורחוק מלשקף את האמת. למעשה, בכלל לא צריך לפרסמו. כל השאלות הללו היו נפתרות אם הפארסה הממשלתית הזאת בנתוני מחירי הדירות הייתה מסתיימת זה מכבר.

יושבים שלושה גופים ממשלתיים (!) - השמאי הממשלתי, משרד השיכון והלמ"ס - ומפרסמים נתונים שסותרים זה את זה, ואיש לא אומר לעצמו, חברים, עד כאן! כל עוד העלייה במחירי הדירות הייתה עקבית - מילא, אבל כשהנתונים מתחילים לסתור זה את זה, מדובר כבר בנורה אדומה.

אין זה סוד שבשלושת הגופים המדידה של מחירי הדירות היא בעייתית. דירה אינה מוצר הומוגני ואין איסוף ותיעוד מדויק של נתוני הדירה שנמכרה. לכן, בשלושת הגופים הללו מודים בשיחות סגורות: איכות הנתונים ומהימנותם אינן כפי שהיינו רוצים, ולעתים, כשהממצאים מצביעים על עלייה או על ירידה של שברי אחוזים וקצת במחירי הדירות, המגמה יכולה להיות גם הפוכה. שלושת הגופים מתבססים על קובץ הנתונים המרכזי של עסקאות נדל"ן המדווחות למערכות המיסוי בישראל - נתונים, אגב, שפתוחים לציבור, אבל השימוש בהם עדיין לא מושלם.

דווקא משרד האוצר, זה ש"סובל" עכשיו מפרסום מדדי דיור לא ממש אמינים, היה צריך לפעול להקמת מדד הרבה יותר אמין, בדומה למדד קייס שילר בארה"ב. המדד הזה בודק דירות שנסחרו פעמיים באותה תקופה ומאפשר לעקוב אחרי אותה דירה כאשר היא מופיעה מחדש בשוק. זה נחשב מדד אמין הרבה יותר מהמדדים של המשרדים הממשלתיים, אם כי גם בו יש בעיות: הוא אינו בוחן את השינוי במחירי דירות חדשות והוא מתעלם משינויים אפשריים בדירה לאורך זמן, כמו שיפוצים, שדרוגים וכדומה.

כמובן, כל מדד תלוי במספר העסקאות שהוא בודק: ככל שהמספר נמוך יותר, המדד פחות אמין. דווקא הממשלה, שמחזיקה במידע (באמצעות רשות המסים), יכולה לבנות מדד שהוא הכי אמין והכי קרוב למציאות, במקום להסתמך על שלושה מדדים שסובלים מבעיות קשות.

2.

דעתנו על שוק הדיור ידועה: כחלון עובד נגד כוחות השוק שמזינים את הבועה (הריבית האפסית) ונגד האינטרסים של כל העוסקים בענף, והוא עושה זאת באמצעות שני כלים עיקרים: מיסוי ותוכנית מחיר למשתכן. תגידו מה שתגידו על היקף המיסוי ועל תוכנית מחיר למשתכן (אמרו עליה שהיא בונה שכונות של סלאמס, שזה טיפה בים ועוד ועוד שטויות) - להערכתנו הכלים הללו מתחילים לעשות את העבודה, וצריך להביא בחשבון ששוק הנדל"ן הוא כמו בהמה ענקית שזזה לאט.

כחלון החליט ללכת בדרך מאוד מסוימת בשוק הדיור, שהיא למעשה סבסוד די יפה של דירה חדשה לזכאים (כ-20% מתחת למחיר השוק כיום). אנשי כחלון עובדים היטב, המכרזים רצים, יש כאלה שמגמגמים אמנם, אבל הבנייה, תתפלאו, כבר החלה בעפולה.

באחד הטורים הקודמים ציטטנו גורם המכיר היטב את שוק הנדל"ן והוא חף מכל אינטרסים, ואנחנו בהחלט מסכימים עמו - תוכנית מחיר למשתכן, ככל שתתקדם וככל שתגדל, תוביל לירידת מחירים בפרירפיה, וכבר רואים זאת בלחצי מחירים סביב הפרויקטים של התוכנית. לגבי מרכז הארץ, הצלחת האוצר תלויה בפוטנציאל הקרקעות שיש למדינה שם, כולל כמובן היכולת להתגבר על כל מיני חסמים (לדוגמה, ראשי עיריות שלא אוהבים בנייה למגורים ומעדיפים מסחר בעיקר) וכמובן בהתנהלות המשקיעים.

אם באמת תישמר הרמה הנמוכה של עסקאות מצדם, אין ספק שיהיה בכך להגדיל את האפקטיביות של מחיר למשתכן. מצד אחר, סביבת הריביות האפסיות נמשכת ונמשכת ונמשכת - וממשיכה לפתות רוכשים, בין אם משקיעים ובין אם זוגות צעירים, לרכוש דירות באמצעות המשכנתאות בזיל הזול (בנוסף, אפשר לקבע את הריבית לטווח ארוך).

גורם חשוב נוסף, כמו בכל תחום בכלכלה, אלו הציפיות. ככל שיהיו אינידקציות שהשוק מתקרר, זוגות צעירים יתאזרו בסבלנות וימתינו לעוד ועוד מכרזי מחיר למשתכן, אחרי שהפסידו במכרזים הראשונים. בקיצור: שוק הנדל"ן הוא לא הוקוס-פוקוס, אבל בהחלט יש סיבות לאופטימיות.

3.

חזרנו לשאלה: המחירים עולים או יורדים? ודאי שגם אנחנו לא יודעים מה קורה ב"שטח", אבל לפחות אנחנו יודעים לשלוף מהדוחות הכספיים של יזמיות הנדל"ן נתונים יבשים שיכולים לתת איזושהי אינידיקציה למחירי הדיור. מה שעשינו הוא לקחת את נתוני המכירות הממוצעים למ"ר מהדוחות הכספיים השנתיים, שמצביעים על התפתחות המחירים באותו פרויקט שהסתיים (ראו טבלאות).

לקחנו שתי חברות גדולות מאוד בתחום המגורים - אפריקה מגורים ושיכון ובינוי - והצצנו גם בחברות אזורים ודמרי (לא צירפנו את נתוניהן מפאת המקום המוגבל). נתוני 2016 שמופיעים בדוחות הללו מתייחסים לחודשיים הראשונים של השנה והם נכונים למועד פרסום הדוח השנתי.

המסקנה שלנו היא שאפשר לראות בהחלט ניצנים של בלימת מחירים בפריפריה (וזה עוד כשתוכנית מחיר למשתכן הייתה בחיתוליה) ולחצי מחיר באזור המרכז (תל אביב). חלק מהמחירים בהחלט מתמתנים.

אתם מוזמנים להציץ בטבלאות ולהסיק את מסקנותיכם. היו בטוחים: אלה נתוני אמת על פרויקטים של דירות חדשות באזורים שונים ולא נתוני סקרים לא אמינים כפי שחלק ממשרדי הממשלה מפרסמים.

דבר נוסף: יהיה מעניין מאוד לראות את הנתונים שיתפרסמו ב-2017. הם יהיו האינדיקציה הטובה ביותר לשאלה הבוערת: ירדו או עלו?

eli@globes.co.il

 מחיר ממוצע למ"ר