"אם תהיה ירידת מחירים בגוש דן, יגיע גל של קונים"

ענף קבוצות הרכישה עובר טלטלה משמעותית מאז פרשת ענבל אור, רוכשי הדירות החדשים באמצעות קבוצת רכישה הפכו חשדניים מאוד, ובמקביל חברים ותיקים בקבוצות רכישה דורשים מהמארגן לבחון נתונים מקצועיים, מגלים בקיאות במושגים כמו דו"ח אפס ודורשים לעקוב מקרוב אחר הניהול וההתנהלות. 

הראוותנות שאפיינה את הענף הפכה לנחלת העבר והרוכשים שהתפקחו בעידן שאחרי פרשת המשבר, החלו להסתכל גם על דרך הניהול, המינימליזם החל לשחק תפקיד חשוב ופרויקטי הענק שזכו לכותרות מתבררים כאבן ריחיים שמשקלה כבד על מארגני הקבוצות. אין ספק שפרויקט רבים שעמדו לצאת אל הדרך נתקעו וגם ענף היזמות נפגע מכך. 

אחת מבעלי חברות ניהול הפרויקטים בנדל"ן היא ענת חן זדה. במרוצת השנים ובמסגרת עבודתה בענף הנדל"ן הבינה זדה כי פרויקטים רבים של יזמים קטנים ובינוניים לא יוצאים אל הפועל בגלל חסמים וקשיים ביורוקרטיים שכיום גם הגדולים ביותר מתמודדים עימם בקושי. 

זדה החליטה לנצל את הניסיון שצברה כדי להיכנס לנישה יחסית חדשה בענף הנדל"ן למגורים - שירותי ניהול וליווי מלא של פרויקטים לבנייה במטרה לסייע ליזמים בעיקר קטנים ובינוניים לספק שירותי ניהול מלאים לדיירים ולאפשר להם להעניק אותה רמת שירות ותחרות מול יזמים גדולים.

- מה לדעתך מביא להמשך העלייה החדה במחירי הדיור בישראל?

"כשמדברים על מחסור בדיור חייבים לחלק את אזורי הביקוש, לכל אחד מאפיינים משלו. לתל-אביב מאפיינים ייחודיים לה, כך גם למעגל הראשון של תל-אביב ולמעגל השני וכך הלאה. הטעות היא שמסתכלים על כל הדירות כמקשה אחת ואז מקבלים לפעמים החלטות שגויות. אם נתמקד בתל-אביב אז ישנם לפחות 1,000 בניינים פוטנציאלים לחיזוק בינוי או פינוי-בינוי בטווח המיידי. הבעיה הכי גדולה שמביאה לעליות מחירים היא הביורוקרטיה והזמן הנדרש על מנת להוציא היתר בנייה, כל זאת בנוסף לשינויים והקפאות בתהליכי האישור והרישוי הנדרשים וכל אלה מביאים לאי-ודאות מוחלטת בענף".

- למה הפרויקטים לא מתרוממים בשעה שיש כדאיות כלכלית?

"הרבה יזמים רוצים לקדם פרויקטים אבל הם נתקעים בשלב הליווי הבנקאי, הם מצליחים לגבש תוכניות מלאות שיכולות להביא אותם להיתר בנייה, אבל הם מתקשים לעבור את המשוכה הבנקאית. חלקם נעזרים באנשי מקצוע וחברות שמנהלות את הפרויקט, אבל חלק גדול מוותר וגונז מחשש שלא יצליח להרים את הפרויקט. הבנקים מבצעים את תפקידם, הם לא רוצים להפוך למנהלי פרויקטים בגלל תכנון לקוי, אף אחד לא רוצה להפסיד את החלק שלו. אם היו יותר יזמים בישראל המחירים היו יורדים כי הייתה הרבה יותר תחרות והיצע עבור הצרכן, אותם יזמים היו מנצלים את מלוא הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית, וכך היינו מקבלים הרבה יותר דירות בבנייה".

- את חושבת שיש השפעה על ענף הייזום למגורים בעקבות פרשת ענבל אור?

"למרות שמדברים רק על קבוצות רכישה יש השפעה גם על היזמים. כולם יותר זהירים, זה דומה מאוד לפרשת חפציבה שהשפיעה על כל ענף הבנייה. אני חושבת שהפרשה היא ניקוי מאורות עבור כל מי שחשב שהדרישה האדירה לדירות בהנחה מאפשרת לחפף. יזמים ומארגני קבוצות מבינים שאחרי שהחתמת את הרוכש העבודה לא נגמרת וצריך לתת לו שירות, לעדכן אותו בכל התקדמות שיש בתהליך הבנייה, אם קיבלת היתר בנייה הרוכש היום רוצה לדעת ולבדוק. הדרישה הזו מגיעה מהרוכשים הרבה יותר ממה שהיא מגיעה מהיזמים".

- במסך העשן שנקרא העלייה במחירי הדיור יש גם קבלנים קטנים ובינוניים שנאבקים כדי לשרוד, איפה אתם נכנסים לתמונה?

"אנחנו מאפשרים לפרויקטים של בנייה לצאת אל הפועל, אנחנו מלווים את היזם או את מארגן קבוצת הרכישה בכל השלבים התכנוניים והארגוניים עד לרגע שהוא מסר את המפתח לרוכש ובמקרה של יזמים גם בשנת הבדק הראשונה. פעמים רבות אנחנו מסייעים ליזם לארגן קבוצת רוכשים וחוסכים לצרכן במחיר הדירה באופן משמעותי וליזם בעלויות השיווק ובסיכון, ככה כל הצדדים מרוויחים - הרוכש מקבל שקיפות, חיסכון ועדכונים מלאים על כל ההתקדמות והיזם מוציא אל הפועל את הפרויקט במהרה".

- מי משתתף כיום בקבוצות רכישה?

"לפני מספר שנים ראינו שמרבית הרוכשים בקבוצות הרכישה היו תושבי חוץ ויהודים מכל רחבי העולם שחיפשו יעדי השקעה עם פוטנציאל רב, אבל המגמה הזו השתנתה לחלוטין. השינוי במגמה לא מיוחס לעובדה שאותם תושבים כבר לא רואים בישראל פוטנציאל אלא בעיקר בגלל העובדה כי פרויקט רבים של קבוצות רכישה לא הסתיימו במועד המובטח והלקחים שלהם היו שכדאי לרכוש דירות מוכנות או לקראת מסירה ולשלם מעט יותר. כיום, אין כמעט תושבי חוץ בקבוצות רכישה".

- מה את חושבת על תוכנית מחיר למשתכן?

"קשה לדעת אם התוכנית תצליח להשפיע על השוק, מה שחשוב באמת הוא שהממשלה תקצה משאבים לפיקוח חיצוני על כל התהליך ולא תתפשר בנושא של שקיפות ושירות לדיירים בפרויקטים הללו. לחסוך במחיר הדירה יכול בקלות לבוא על חשבון דברים אחרים גם כאשר קיבלת קרקע בהנחה, חייבים להגן על הדיירים. אם התוכנית תצליח לעמוד בקריטריונים הללו אז גם אם המחירים בשוק לא ירדו לפחות הצליחו לספק לחלק מהזוגות הצעירים התחלה טובה לחיים. כל זאת בתקווה שהמחיר הזול לא יבוא על חשבון איכות החומרים והבניה על חשבון השירות שהלקוח צריך לקבל".

- היזמים שלא משתתפים בפרויקטים הללו נפגעים, יש עליהם בכלל השפעה?

"התוכנית דווקא טובה ליזמים הפועלים בשווקים שבהם נמכרות דירות במחירים של 1.5-2 מיליון שקל ומעלה. יזמים כאלה ששומרים על סטנדרט בנייה גבוה ואיכות, יכולים לבדל את עצמם מהבנייה הפשוטה יותר שמציע פרויקט ממשלתי מוזל, שמתאים לפלח אוכלוסייה אחר. כשמדובר על קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים אז אפשר למעשה לקבל גם וגם - גם דירה בהנחה של 10%-20% על מחיר השוק, כמו שמציע מחיר למשתכן וגם סטנדרט בנייה גבוה וכל זה ללא הגרלה וכל נושא אי-הוודאות סביבה כפי שיש במכרזי מחיר למשתכן".

- יש מגמה של נהירה מתחום קבוצות הרכישה אל קבוצות רוכשים. מה ההבדלים בין שתי השיטות?

"קבוצות רוכשים היא למעשה התאגדות צרכנית שמייצרת כוח קנייה וביטחון ליזם או לקבלן שבונה פרויקט. במקום שהיזם ישקיע בהוצאות שיווק גבוהות ופרסום, יטול הלוואות כבדות מהבנקים שמייקרות את הפרויקט, מגיעה קבוצת רוכשים ומעניקה ליזם וודאות וביטחון שהדירות ימכרו. הרוכשים מקבלים ערבות חוק מכר על כל מרכיב הדירה, בשונה מקבוצת רכישה שבה נרשמת הערת אזהרה בלבד לטובת הרוכש. החיסכון לרוכשי הדירות בקבוצת רוכשים נע בין 8%-12% כשהחיסכון הזה הוא ברמת וודאות גבוהה מאוד, שלא כמו בחלק מקבוצות רכישה שבהם שמענו שנוספו עלויות ומחיר הדירה הסופי היה גבוה משמעותית".

- מה לדעתך יקרה למחירי הדיור בטווח הקצר והארוך ובמה זה תלוי?

"אני לא רואה ירידות מחירים בתל-אביב ובשני המעגלים הראשונים של תל-אביב, אם תהיה ירידה כזו יגיע גל של קונים שמחכים להזדמנות וינצלו אותה, אנחנו רואים את זה בדיוק בארגון של קבוצות רוכשים. כשאתה מציע פרויקט בנייה חדשה באזור המרכז בהנחה של 12%-15% על מחיר השוק, הביקושים הם גדולים מאוד, ואין בעיה למכור כיום דירות. אם תהיה הפוגה מסוימת, והמחירים יירדו בשיעור כזה כפי שהרבה מצפים, יירדו אותם רוכשים מהגדר וינצלו את ההזדמנות. בטווח הארוך אני מאמינה שלא תהיה נסיקה חדה מעלה, אבל זה מאוד תלוי בהיקף ההתחדשות העירונית כי קרקעות באזורי הביקוש אין - ואלה שזמינות כבר מנוצלות לבנייה כיום".