בכירות בבנקים: "משפרי הדיור ייפגעו בגלל מחיר למשתכן"

"בעקבות תוכנית מחיר למשתכן נוצר מצב שמשפרי דיור לא יכולים לרכוש דירות בקרקעות של המדינה. האלטרנטיבה שלהם תהיה בקרקעות הפרטיות, מה שהביא לעלייה במחיריהן. על רקע עליית מחירי הקרקעות הללו, התוצאה היא שהם ישלמו מחיר גבוה יותר על הדירה. יזמים שרכשו קרקעות פרטיות לפני עליית המחירים הרוויחו, כי הקרקע שלהם נכון להיום שווה יותר", כך אומרת פנינה אלה, מנהלת סקטור הנדל"ן במזרחי-טפחות בראיון משותף עם מיכל כספי-שפירא, מנהלת אגף נדל"ן ותשתיות בבנק דיסקונט, שיפורסם במגזין "בנקאות" של איגוד הבנקים.

אלה מוסיפה בנושא זה כי גם במקומות ששווקו קרקעות לקבלנים במסגרת מחיר למשתכן, ישנן לא מעט בעיות בדרך. "עד היום שווקו לקבלנים בפועל כ-16 אלף יחידות דיור בלבד במסגרת התוכנית, מתוך כ-70 אלף יחידות דיור מתוכננות על פי הצהרות משרד השיכון, מספר שהוא כמובן רחוק מאוד מלספק את הצרכים האמיתיים של מדינת ישראל בתחום הנדל"ן למגורים.

"אחת הבעיות היא שלא כל הקרקעות ששווקו אכן זמינות. במקרים רבים מדובר בשכונות חדשות שאין בהן פיתוח ותשתיות. כלומר, עד שהקבלן יוכל להתחיל לבנות, יחלוף פרק זמן של תכנון והשקעה בתשתיות. אחר-כך יעברו עוד שנתיים-שלוש עד השלמת הבנייה. כלומר, מדובר בפרויקטים שיתנו מענה חלקי לצורכי השוק רק בעוד 4-5 שנים. בנוסף, נוצר מצב של עודף ביקוש לקרקעות פרטיות המיועדות לאוכלוסיה הכללית, וזה גורם לבעלי הקרקעות הפרטיות להעלות את מחיר הקרקע".

עוד מוסיפה אלה כי "כל עוד הריבית תישאר ברמות נמוכות, המשקיעים ימשיכו להיכנס לשוק. יש פרסומים על מהלכים מתוכננים נוספים, כדי להכביד על המשקיעים, אבל לא ברור אם הם יופעלו ועד כמה זה ישפיע, בהיעדר אלטרנטיבות השקעה".

סוגיה נוספת המכבידה על שוק הנדל"ן לדברי כספי-שפירא היא הביורוקרטיה הכרוכה בקידום פרויקטים. "אני חושבת שלא כולם יודעים עד כמה תהליך קבלת היתר בנייה בישראל הוא ארוך ומסורבל. אם משווים את תהליכי ההיתרים היום לעומת לפני עשר שנים, מגלים שהתהליך התארך במקרים מסוימים בשנה".

כספי-שפירא נותנת כדוגמה את נושא בודקי התוכניות. "פרויקטים מתעכבים לעתים בגלל מחסור בבודק תוכניות, כי לא מצליחים למצוא אנשים שיסכימו לעבוד בשכר הנמוך שמשלמים להם. יכול להיות מצב שמחסור בשתי משרות של בודק תוכניות ברשות רישוי מעכב תוכניות בנייה של עיר שלמה בשנה. מצד אחד, יש צווארי בקבוק בלתי אפשריים וכמעט מגוחכים במסגרת הרישוי, ומצד שני תקינה שכל הזמן הולכת ומסתעפת", היא אומרת.

עוד היא מוסיפה: "אין בישראל מסורת של בנייה, והמערכת לא מנסה לייעל את עצמה ורק מייצרת עוד תקינה. מספר הגורמים שצריכים לחתום על היתר הבנייה כתוצאה מכל תקינה הוא מדהים. לדוגמה, בכיבוי אש אין תקינה אחידה, וכל מפקד תחנת כיבוי בכל עיר יכול ליצור סטנדרטים שונים. קשה לתאר את היקף הבעיות בהיתרי בנייה, ואני לא חושבת שלפני עשר שנים בנו בניינים פחות טובים. אם מוסיפים לכך את המצוקה המוכרת בשוק חברות הביצוע, מבינים שהאור עדיין לא נראה בקצה המנהרה".

באחרונה נרשמו תלונות מצד גורמים שונים בשוק הנדל"ן כי קיים מחנק אשראי בתחום, המקשה על קידומם של פרויקטים. "קיימת מצוקת אשראי בתחום הנדל"ן, הן לאור הגידול בצורכי המימון של הענף, כולל פרויקטים במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן', והן לאור הצורך של הבנקים הגדולים לעמוד ביעדי ההון שקבע הפיקוח על הבנקים. זו מצוקה אמיתית, שמורגשת הן במימון פרויקטים למגורים והן במימון פרויקטים בשיטת ה-BOT", אומרת כספי-שפירא. אלה מוסיפה כי, "בחודשים האחרונים נראה שכתוצאה ממגבלות רגולטוריות, חלק מהבנקים אכן נמנעים מהרחבת פעילות בתחום הנדל"ן. לעומת זאת, אצלנו במזרחי-טפחות ראינו בחודשים האחרונים הזדמנות להגדיל פעילות וקלטנו לא מעט עסקאות חדשות".

באחרונה הודיע בנק ישראל על הקלה בנושא חישוב מגבלת חשיפת הבנקים לתחום הנדל"ן, העומדת על 20%. כספי-שפירא ואלה ציינו שמדובר בצעד מבורך שיסייע במתן האשראי (זאת על אף שספציפית שני הבנקים הללו אינם קרובים למגבלה). "אנחנו שמחים שהפיקוח על הבנקים היה מוכן לשקול מחדש את הנושא, ואגלה שהמהלך בוצע בתיאום עם פנייה למטה הדיור הממשלתי במשרד האוצר, שהבין את עמדת הבנקים ותמך בה. כמובן, שאנו חושבים שזהו צעד חשוב שיאפשר לפתוח את השערים ולסייע במימון הענף", אמרה כספי-שפירא.