היטלי ההשבחה שגבתה עיריית חולון ממוכרי דירות - לא חוקיים

במשך שנים גבתה עיריית חולון ממוכרי דירות ברחבי העיר היטלי השבחה שלא כדין - כך קובעת החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז תל-אביב בראשות עו"ד גילת אייל. מדובר בפרשה מתמשכת המתנהלת זה מספר שנים בוועדות הערר ובבתי המשפט, אשר הגיעה עד לפתחו של היועץ המשפטי לממשלה, שצפוי אף הוא להביע את עמדתו בסוגיה. 

ועדת הערר קיבלה החלטה עקרונית בעשרות תיקים הנוגעים להתנהלותה של הוועדה המקומית בחולון. הוועדה נהגה ועודנה נוהגת לגבות היטלי השבחה בגין זכויות בנייה בגג ממוכרי דירות בבניינים משותפים, גם אם מדובר בדירות בקומות התחתונות.

ההיטל מושת בגין תוכנית המאפשרת בניית חדרי יציאה אל הגג מהדירות בקומה העליונה בבניין, ומאפשרת הרחבה של הדירות ובניית פרגולות על הגג בצמוד לחדרי היציאה אליו. מוכרי עשרות דירות בקומות התחתונות של בניינים משותפים הופתעו לקבל דרישת תשלום בגין תוכנית הגגות שממנה הם אינם יכולים ליהנות. בגין הגבייה הוגשו עשרות עררים על-ידי מוכרי דירות אלה, שבגין חלק מהם כבר ניתנה הכרעה שקיבלה את העררים, אך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון הגישה ערעור על ההחלטות לבית המשפט.

עשרות עררים נוספים שהוגשו לוועדת הערר אוחדו, ובגינם קיבלה הוועדה החלטה כעת. יו"ר הוועדה ציינה בפתח הדברים כי התוכנית מאפשרת בנייתם של חדרי יציאה אל הגג לצורך הרחבת הדירות שבקומה העליונה, ובהתאם לכך מאפשרת גישה לחדרים אלה אך ורק מתוך הדירות שבקומה העליונה. מעבר לכך, התוכנית אוסרת גישה לחדרי היציאה לגג מחדר המדרגות המשותף של הבניין.

במאי 2014 התקבלה החלטה על-ידי ועדת הערר בגין ערר שהגיש מוכר דירה בקומת קרקע נגד החיוב. בהחלטה קבעה ועדת הערר כי השבחת הנכסים יכולה להיעשות רק בדירות בקומות העליונות, והוזכר גם פסק דין של בית משפט השלום, שפסק כי היטל השבחה יושת רק על מי שיכול ליהנות ולהתעשר מהגדלת השטח על-פי התוכנית. במקרה זה יכולים להיות אלה רק בעלי הדירות בקומות העליונות.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון לא ויתרה. היא הגישה ערעור לבית המשפט בגין ההחלטה ואף המשיכה לחייב מוכרי דירות בקומות תחתונות בהיטל השבחה, בניגוד להחלטת ועדת הערר. בתיק נוסף שהגיע לוועדת הערר בספטמבר 2014 ניתנה החלטה דומה, שקבעה כי הוועדה המקומית לא עמדה בנטל ההוכחה שהדירות בקומות התחתונות הושבחו כתוצאה מתוכנית הגגות.

גם על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית ערעור. בהקשר זה יש לציין כי בית המשפט ביקש לקבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בסוגיה העקרונית עוד בשנת 2014, אך היועמ"ש טרם פירסם את עמדתו, מסיבות השמורות עמו. בבירור שערך "גלובס" עם משרד המשפטים עולה כי בכוונת היועמ"ש לפרסם את עמדתו בסוף אוגוסט.

"עשרות בעלי הנכסים שבפנינו חויבו לטעמנו על-ידי הוועדה המקומית בהיטל השבחה שלא כדין", מציינת ועדת הערר בהחלטה. "אנו סוברים כי ביטול החיובים בהיטל השבחה במקרים שלפנינו מתחייב מכוח הדין. בעלי דירות בעיר חולון מחויבים שלא כדין, ולאחר שהוועדה המקומית יודעת זה כשנתיים כי עמדת הערר היא כי חיובים אלה אינם כדין".

הוועדה הוסיפה כי למרות כל אלה, הוועדה המקומית ממשיכה לנקוט אמצעי גבייה, לרבות מניעת אישור להעברת הזכויות בטאבו למוכרי הדירות, ללא תשלום ההיטל.

הוועדה מציינת כי כל מגישי העררים מכרו דירות בקומות שאינן העליונות. ועדת הערר הוסיפה כי הכשל המהותי בהיטלי ההשבחה שגבתה הוועדה המקומית ממוכרי הדירות בקומות התחתונות הוא בכך שלא נשאלה השאלה הבסיסית שבה עוסק היטל השבחה, והיא - האם זכויות לבניית חדרי יציאה אל הגג מהדירות בקומה העליונה מעלות את שוויין של דירות בקומות האחרות? 

ועדת הערר מוסיפה כי מדיניות זו סותרת חזיתית פסיקה מפורשת ארוכת-שנים של בית המשפט העליון. "והלא זהו מהותו של היטל השבחה, היטל על התעשרות, ככל שנגרמה עקב פעולות תכנון המתבטאות בעליית שוויו של הנכס. לא מדובר בהיטל על שווי זכויות שלא הביא לעליית שווי הנכס".

לטענת ועדת הערר, עמדת הוועדה המקומית היא שגויה, ומטרתה להעשיר את קופת הוועדה המקומית. "לתפיסה זו אין אחיזה בדיני היטל ההשבחה", קבעה ועדת הערר. "היטל השבחה אינו 'יעד תקציבי' שאותו על הרשות המקומית להשיג בבדרך זו או אחרת. הערכת השבחה היא לא סימון התוצאה וציור המטרה סביבה".

"היטל השבחה משולם במקום שבו הוכחה התעשרות, שהתבטאה בעליית ערך הנכס, עקב פעולה תכנונית, ואת קיומה של ההתעשרות יש להוכיח. לא די להניח כי ערך דירה בקומה השנייה עלה בשל כך שלדירה בקומה השישית התווספה זכות לבנות מתוך הדירה חדר יציאה אל הגג.

"יש להוכיח כי בשוק חופשי יהיה מוכן קונה מרצון לשלם עבור אותה דירה בקומה השנייה סכום גבוה יותר, כעת משלדירה בקומה השישית יש אפשרות לבנות חדר יציאה אל הגג. גם היום, לא הוכיחה הוועדה המקומית את עליית שווים של דירות העוררים כתוצאה מאישור חדרי היציאה אל הגג בכל דרך שמאית שהיא", קבעה ועדת הערר וקיבלה את העררים.

עוד היא קבעה כי על הוועדה המקומית להשיב את היטל ההשבחה ששולם לעוררים לרבות הצמדה וריבית. בנוסף נקבע כי הוועדה המקומית תישא בהוצאות כל אחד מהעוררים בסך 3,000 שקל.

עורכי הדין שלומי אבני וערן פלסר, שייצגו עוררים במספר תיקים שונים שנדונו בהחלטה העקרונית ואף הגישו בקשה לתביעה ייצוגית בנושא לפני כשנתיים שעדיין מתבררת בבית המשפט, מסרו כי "בתביעה הייצוגית מיוצגים אזרחים ששילמו את 'היטל הגגות' מחודש דצמבר 2012 ואילך ולא פנו לוועדת הערר, כי הניחו בתמימותם שהעירייה דורשת וגובה מהם רק את מה שמגיע לה. ההערכה היא שישנם לפחות מאות אזרחים ששילמו עד היום, ויש לקוות שהעירייה תחליט לנהוג איתם בהגינות ולהשיב גם להם את הגבייה המקוממת, בלי להתעקש לנהל הליכי משפט ממושכים בתביעה הייצוגית".

מעיריית חולון נמסר: "מדובר בהיטל השבחה בגין תיקון לתוכנית הגגות, המקנה זכות לבניית חדר יציאה לגג בשטח של 40 מ"ר, והנושא מצוי בימים אלה בבית המשפט המחוזי, שממתין לעמדת היועץ המשפטי לממשלה בסוגיה מי חייב בהיטל ההשבחה בגין תוכנית המקנה אחוזי בנייה על גג בית משותף.

"אין מחלוקת כי יש לשלם היטל השבחה בגין תוכנית הגגות. הזכויות הכלולות בתוכנית הגגות שייכות לכל בעלי הזכויות בבניין, רק בעל הזכויות בדירת הגג יכול ליהנות מחדר היציאה לגג, יתר בעלי הדירות נהנים מהזכויות בתוכנית הגגות בדרך של תשלומי איזון או הטבות אחרות (שיפוץ הבניין, מעלית, חידוש הלובי וכדומה). המחלוקת מתייחסת לשאלה האם יש לחייב את בעל דירת הגג על מלוא היטל ההשבחה בגין תוכנית הגגות - או שמא לחלק את היטל ההשבחה בינו ובין דירות האמצע.

"במשך שנים הוועדה המקומית חייבה רק את בעלי דירות הגג. בשלב מסוים ועדת הערר קבעה כי לא ניתן לחייב את בעל דירות הגג על זכויות שאינן שלו, למשל: אם בבניין 10 דירות, יש לחייב את בעל דירת הגג ב-9/10 מהיטל ההשבחה. לאור קביעה זו לא נותרה לוועדה המקומית ברירה אלא להפנות את דרישת תשלום יתרת היטל ההשבחה לדירות האמצע.

"הנושא הגיע לוועדת הערר, אשר קבעה קביעה הפוכה, כי יש לחייב רק את דירות הגג. לצורך ודאות משפטית, החליטה הוועדה המקומית לפנות בעניין זה לבית המשפט המחוזי. לאור מורכבות הנושא והשלכותיו על כלל הרשויות במדינת ישראל, בית המשפט ביקש את עמדת היועץ המשפטי לממשלה. לצערנו הרב, למרות הבטחות חוזרות ונשנות, טרם הומצאה עמדת היועמ"ש, ולאחרונה התחייב היועמ"ש בפני בית המשפט המחוזי להעביר את חוות-הדעת עד לסוף חודש זה.

"בכל מקרה, לוועדה המקומית אין זה משנה מי ישלם את היטל ההשבחה - כלל בעלי הזכויות בבניין או בעל דירת הגג, ואולם יש לקבל בעניין זה הכרעה של בית המשפט. עד לקבלת הפסיקה, הוועדה המקומית ממשיכה לפעול לפי החלטת ועדת הערר, שקבעה כי כל דירה בבניין צריכה לשאת בחלקה היחסי, לפי שומה כמובן".