השכרה (מוזלת) ושכרה בצידה

השכרת דירות לטווח ארוך היא אחת מהתוכניות של משרד האוצר לספק פתרונות דיור לציבור. התוכנית הזו פחות גרנדיוזית מתוכנית הדגל "מחיר למשתכן" - כאן מדברים על מספרים צנועים יותר: בניית דירות להשכרה בהיקף של 2,300 יחידות עד סוף השנה, מספר שעשוי לגדול במקביל לביקושים מהשטח.

ולמה בכלל שחברות יבנו דירות להשכרה? מי בעצם יהיה המשכיר - הקבלן עצמו או גוף מסוים שירכוש מהקבלן (או ישתף עמו פעולה)? הקבלנים הרי בונים כדי למכור, ומשקיעים מחפשים תשואה טובה, ויחסית לתחומי הנדל"ן המסחרי - התשואה על דירות מגורים היא דווקא נמוכה. זו אגב הסיבה שבינתיים הגופים המוסדיים לא נכנסו לתחום הזה (כמשקיעים). אז נכון שהאוצר מספק מתנות - בפרויקט שכירות ארוכת טווח הקבלן מקבל קרקע במחיר מאוד נמוך, ובתמורה הוא מתחייב להשכיר את כל הדירות בפרויקט, כשרבע מהדירות יושכרו לזכאים בדמי שכירות נמוכים ב-20%-25% ממחיר השוק; העלות של הקרקע זה שם המשחק, וככל שהיא נמוכה יותר כך התשואה עולה. ובכל זאת, הגופים המוסדיים בינתיים בחוץ.

מי שכן נכנסו לתחום ההשכרה לטווח ארוך הן האחיות לבית אפריקה ישראל - אפריקה מגורים ואפריקה נכסים. שתי החברות התאחדו לצורך פרויקט משותף: בניית מתחם מגורים להשכרה ארוכת טווח. השתיים יזמו ובנו את פרויקט גליל ים בהרצליה שבו 273 יחידות דיור. הפרויקט שמשווק בחודשים האחרונים, זוכה להתייחסות גם בדוחות של שתי החברות (לרבעון השני של השנה), מהם ניתן ללמוד על ההשקעה בפרויקט ועל התשואה והרווח הצפויים ממנו.

המממנים מאמינים בפרויקט

נתחיל בדוחות של אפריקה נכסים. החברה אמנם פועלת בעיקר באירופה (מזרח אירופה), אך פה ושם יש לה גם פעילויות בארץ. פרויקט דיור להשכרה גליל ים מוצג בדוחות בסכום של 115 מיליון שקל (יתרה לסוף יוני 2016), והנהלת החברה מציינת כי העלויות הצפויות להשלמת הפרויקט מסתכמות ב-54.4 מיליון שקל. כלומר העלויות הכוללות צפויות להגיע לכמעט 170 מיליון שקל - ואלה הן רק העלויות של אפריקה נכסים שמחזיקה ב-50% מהפרויקט.

ההשקעה הזו מומנה באשראי בהיקף של 91.4 מיליון שקל - כלומר, רוב ההשקעה עד כה (115 מיליון שקל) מומנה באשראי, והמימון הזה עשוי לגדול במקביל לעלויות הנוספות בפרויקט. מימון גבוה מעיד על ביטחון של המלווים, כשלרוב הוא גם מאפשר לייצר תשואה גבוהה יותר על הפרויקט.

בנוסף לנתונים אלה, מציינים מנהלי אפריקה נכסים כי נכון לסוף הרבעון, הושכרו 5 יחידות דיור בסך כולל של 159 אלף שקל בשנה (חלקה של אפריקה נכסים). אבל, עד סמוך לפרסום דוחות הרבעון השני (7 באוגוסט) סך יחידות הדיור שהושכרו הגיע ל-124, מתוכן 57 דירות בחוזי שכירות לפי שכר הדירה המפוקח (על פי ההסכם עם האוצר, חלק בן כרבע מהדירות יושכר בשכר דירה מפוקח הנמוך בכ-20% ממחיר השוק). ההכנסות השנתיות מהדירות שהושכרו (124 דירות) מסתכמות ב-3.4 מיליון שקל, ובהערכה גסה, כאשר כל הפרויקט יושכר הוא יניב לאפריקה נכסים קרוב ל-8 מיליון שקל.

ומכאן שהתשואה על הפרויקט על פי הנתונים האלה היא קרוב ל-5% (4.7% ליתר דיוק - 8 מיליון שקל של שכר דירה, חלקי השקעה כוללת של 170 מיליון שקל). התשואה הזו ממש לא רעה, בעידן של ריבית אפסית. נכון, בנדל"ן מסחרי התשואה גבוהה יותר, אבל כאן בזכות הקרקע הזולה, התשואה עולה משמעותית על תשואה של דירות למגורים.

בדוחות של אפריקה מגורים מתפרסם מידע כמעט זהה לזה של אפריקה נכסים. בדוח הדירקטוריון מודגש כי הפרויקט אמור להסתיים השנה, ובמאזן הוא מוצג בתור נדל"ן להשקעה בהקמה בסכום של 114.8 מיליון שקל. הנתונים על שכר הדירה וכמות הדירות המושכרות כצפוי זהים לחלוטין, אך באפריקה מגורים לא מציינים מימון ספציפי לפרויקט (כפי שקיים באפריקה נכסים); אולי יש והוא לא מוצג כספציפי, ואולי מדובר על מימון כללי.

קרקע בהנחה ופוטנציאל להשבחה

אם נאחד את המספרים של אפריקה נכסים ואפריקה מגורים כדי להבין את היקף הפרויקט כולו, נקבל שסך ההשקעה עד סוף יוני עומד על כ-230 מיליון שקל, ואפשר להבין שההשקעה הצפויה תעמוד על כ-110 מיליון שקל, כך שבסך הכול ההשקעה בפרויקט תסתכם ב-340 מיליון שקל. הכנסות השכירות הוערכו ב-8 מיליון שקל על חצי הפרויקט, כלומר 16 מיליון שקל על הפרויקט כולו. התשואה כאמור היא 4.7%, אבל זה כמובן סוג של אומדן.

התשואה הזו היא עדיין לא כל הסיפור. יש כאן אפשרות להשבחה מאוד משמעותית בעתיד, וזה עובד כך: החברות המשתתפות בתוכנית להשכרה ארוכת טווח מחויבות להשכיר את הדירות, אבל זה לא לכל החיים, אלא ל-20 שנה. בתקופה הזו הן ידאגו שהנכס ישמור על ערכו (ככל שניתן), ואחרי 20 שנה שבהן הן ייהנו מתשואה נאה, הן יוכלו למכור את הדירות. בכמה? אף אחד לא יודע מה יהיו המחירים עוד 20 שנה, אבל דבר אחד ברור, ההנחה שהחברות קיבלו על הקרקע מספקת להן כרית ביטחון גדולה, וסיכוי טוב לרווחי הון בהמשך. אז נכון שהחברות לא יכירו ברווחים האלה באופן שוטף, אבל אם לוקחים את הרווח כתוצאה מהמתנה הזו ומחלקים אותו על פני 20 שנה, מקבלים עוד כמה אחוזים טובים לתשואה השנתית.

הפרויקט בהרצליה מכיל כאמור 273 דירות בגדלים שונים - מ-2 חדרים ועד דירות גן ופנטהאוזים. ההשקעה הכוללת בפרויקט מסתכמת כאמור ב-340 מיליון שקל, שגוזרת בממוצע 1.2 מיליון שקל לדירה. זהו לא מחיר ריאלי של דירה ממוצעת בפרויקט, ועליו יש להוסיף את הרווח היזמי המקובל ואת ההנחה במחיר הקרקע. המחיר הראוי יכול להתקרב ל-2 מיליון שקל, ואף לעלות מעל הרף הזה. ואם כך - הרי שיש כאן פוטנציאל לרווח כולל של כמה מאות מיליונים.

■ הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלה. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ניירות ערך. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו. 

 גליל ים