דירות יד שנייה - הטרנד הכי חם בשוק הדיור; מה המחירים?

במהומה שעוררו נתוני מחירי הדירות שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והשמאי הממשלתי בשבועות האחרונים, נשכח נתון משמעותי שעליו הצביע הכלכלן הראשי של משרד האוצר בסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש יוני. הסקירה הצביעה על עלייה של 13% ברכישת דירות בחודש יוני 2016 לעומת חודש מאי - ובאוצר הדגישו כי הגידול התרכז בפלח השוק של דירות יד שנייה.

הקבלנים לא ממש יאהבו את המגמה הזו, אבל כיוון ששיח התקשורתי והציבורי מוקדש ברובו לרכישת דירות חדשות, רבים מאיתנו שוכחים ש-70% מרכישת הדירות שמתבצעות בשנה, הן של דירות יד שנייה.

פילוח הנתונים שמציג "גלובס" בכתבה זו מראה עד כמה משמעותיים היקפי עסקאות היד שנייה, המגיעים באזורים מסוימים ל-100%.

בבני ברק, למשל, 97% מהדירות שנמכרו בחודש יוני היו דירות יד שנייה - 111 דירות יד שנייה נמכרו לעומת 19 דירות חדשות. המחיר הממוצע של דירת יד שנייה שנמכרה בעיר ביוני עמד על 1.45 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של דירה חדשה שנמכרה בעיר ביוני ושעמד על 1.6 מיליון שקל.

בבני ברק ההסבר לכך הוא שבעיר אין היצע רב של דירות חדשות למעט פרויקטים נקודתיים, אך שימו לב לנתונים של חולון, שבה דווקא נבנות דירות חדשות רבות, בין היתר בשכונת ח/501. שיעור עסקאות היד שנייה עמד ביוני על 81% מכלל העסקאות שהיו בחודש זה בעיר. 202 דירות יד שנייה נמכרו במחיר ממוצע של 1.37 מיליון שקל, לעומת 48 דירות חדשות שנמכרו במחיר ממוצע של 1.76 מיליון שקל.

 דירות יד שנייה לעומת דירות חדשה יוני 2016

החדשות הן בד"כ דירות מיוחדות

ברמת גן, שגם בה היצע לא מבוטל של דירות חדשות, בעיקר מפרויקטים של תמ"א 38 ובשכונת קריניצי החדשה, עמד היקף עסקאות יד שנייה על 67% מכלל העסקאות. במקרה זה קיים פער גדול במחיר הממוצע ששולם על דירות יד שנייה לעומת חדשות: בעוד 136 דירות יד שנייה נמכרו בחודש יוני במחיר ממוצע של 1.56 מיליון שקל, נמכרו במקביל גם 67 דירות חדשות במחיר ממוצע של 2 מיליון שקל.

את הפער הזה ניתן לייחס לעובדה שהדירות החדשות ברמת גן הן דירות 4-5 חדרים ודירות מיוחדות שנמכרות בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק או במסלול הריסה ובנייה, לעומת דירות יד שנייה שרבות מהן דירות קטנות של 2-3 חדרים.

גם בבאר שבע, שבה קיים מלאי של דירות חדשות למכירה במספר פרויקטים, 76% מסך הדירות שנמכרו בחודש יוני היו דירות יד שנייה. בעוד ש-363 דירות נמכרו ביוני במחיר ממוצע של 908 אלף שקל, נמכרו במקביל גם 133 דירות חדשות במחיר ממוצע גבוה יחסית של 1.3 מיליון שקל. גם במקרה זה ניתן לייחס את השונות הגבוהה בין אופי הדירות החדשות שנבנות בעיר לעומת הישנות יותר.

בנתניה 40% מבין הדירות יד שנייה שנמכרו באזור נתניה בחודש יוני הוחזקו בבעלות משקיעים, אך הנתון המעניין יותר עליו מצביעה הסקירה הוא ש-82% מדירות אלה נמכרו למי שאינם משקיעים. כלומר זוגות צעירים, רווקים, ומשפרי דיור, שהעדיפו לקנות דירת יד שנייה על פני דירה חדשה. לדברי זכיינית אנגלו סכסון בנתניה ענת ריזנברג, "אנחנו מבחינים במשקיעים שבאים למכור את הדירות שלהם בגלל היוזמה הממשלתית למסות דירה שלישית ומעלה, ואפילו שהחוק עדיין לא אושר. גם משקיעים שחשבו לקנות דירה נוספת הקפיאו את התוכניות שלהם ולא מעט עסקאות התפוצצו בגלל זה".

בחינת כלל הנתונים לחודש יוני בנתניה מצביע על כך ש-74% מהעסקאות שבוצעו היו עסקאות יד שנייה, כאשר 407 דירות יד שנייה נמכרו במחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקל לעומת 10 דירות חדשות במחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל. את הפער במחירים אמנם ניתן לייחס לאופי הדירות החדשות באזורים יוקרתיים בעיר הסמוכים לים, כמו עיר ימים, לעומת דירות יד שנייה בבניינים ותיקים בחלקי העיר האחרים, אך קיים הסבר להעדפה של דירות יד שנייה גם באזורים החדשים:

"אם קונה צריך לשלם 3 מיליון שקל על דירה חדשה על הנייר בנת/600, שאותה הוא יקבל רק בעוד 3 שנים, עדיף לו לקנות באותו סכום דירה בת שנים בודדות בעיר ימים ולקבל אותה במיידי", מסבירה ריזנברג. "פערי המחיר בין יד שנייה ליד ראשונה באזורים החדשים הם לא גדולים, אך כשרוכשים דירת יד שנייה זה בדרך כלל אחרי שהמוכר שקנה ראשון כבר השקיע בדירה, וגם ניתן לקבל אותה מיד".

אפילו במודיעין קונים יותר ישנות

בחיפה, שבה גם היצע גדול של דירות חדשות, 87% מהעסקאות שבוצעו בעיר בחודש יוני היו דירות יד שנייה, כך על פי נתוני האוצר. בפועל נמכרו 387 דירות יד שנייה במחיר ממוצע של מיליון שקל, ובמקביל נמכרו 59 דירות חדשות בלבד, במחיר ממוצע של 1.75 מיליון שקל.

מודיעין מתאפיינת בהיצע נרחב יחסית של דירות חדשות, על רקע שיווק של שכונות חדשות בעיר כמו שכונת נופים - ולמרות זאת היקף עסקאות היד השנייה בחודש יוני עמד על פי נתוני האוצר על 77%, כאשר 105 דירות נמכרו במחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל, לעומת 31 דירות חדשות בלבד שנמכרו במחיר ממוצע של 2.2 מיליון שקל. במודיעין אגב, השונות בין הדירות החדשות לישנות אינה גבוהה יחסית כמו ערים ותיקות המאופיינות בבנייני רכבת שכוללים דירות קטנות. מרבית הדירות במודיעין, הן דירות גדולות יחסית שהוקמו בבניינים חדשים יחסית.

בירושלים, שבה גדלו התחלות הבנייה החדשות בשנה החולפת, 81% מהעסקאות שבוצעו בחודש יוני, היו בכל זאת דירות יד שנייה. 469 דירות יד שנייה נמכרו במחיר ממוצע של 1.64 מיליון שקל, במקביל ל-110 דירות חדשות שנמכרו במחיר ממוצע של 2 מיליון שקל. בתל אביב אגב, 83% מסך העסקאות שבוצעו בחודש יוני היו דירות יד שנייה, כאשר בפועל נמכרו 398 דירות יד שנייה במחיר ממוצע של 2 מיליון שקל, לעומת 81 דירות חדשות בלבד שנמכרו באותו חודש במחיר ממוצע של 3.3 מיליון שקל.

במגמה זו תומכים גם הנתונים האחרונים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפיהם במחצית הראשונה של 2016 נרשמה ירידה של 3.4% ברכישת דירות חדשות, לעומת התקופה המקבילה.

בירושלים נרשמה התרסקות של רכישת דירות חדשות לעומת התקופה המקבילה אשתקד - ירידה בשיעור של 18%, במחוז הצפון נרשמה ירידה של 12%, במחוז חיפה ירידה של 7%, במחוז תל אביב ירידה של 4%, ובמחוז מרכז ירידה של 1%. מחוז הדרום הוא המחוז היחיד שבו נרשמה עליה של 26% ברכישת דירות חדשות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גם בהשוואה למחצית השנה שקדמה לה, נרשמה ירידה של 3% ברכישת דירות חדשות במחצית ראשונה 2016, לעומת מחצית שנייה של שנת 2015.

בדירה על הנייר לא רואים את הצל של הבניין הסמוך

כשמגיעים לסלון כלות, החלום הוא לקנות או לשכור את שמלת הכלה המושלמת, שיתפרו במיוחד עבורנו. כשהכלה המיועדת מודדת בהתרגשות דגמים שונים של שמלות, אצל מרבית המעצבות מדובר בשמלות משומשות. לכן, לאחר שהיא בוחרת את הדגם הרצוי, נתפרת עבורה שמלה חדשה באותו דגם ובמחיר מופקע. מנגד, בשוק מוצעות שמלות כלה יד שנייה במחירים נמוכים בהרבה. באופן אבסורדי יוצא שכלות רבות ששילמו את הסכום המופקע מספרות שקיבלו בסוף שמלה יפה, אבל לא בדיוק כמו זאת שמדדו "על הנייר". לעומתן אלה ששילמו מחיר מוזל על שמלה משומשת, נראו ביום חתונתן בדיוק כפי שרצו. למה? כי מה שהן ראו זה בדיוק מה שקיבלו.

איך כל זה קשור לנדל"ן? כמו חלום השמלה המושלמת, גם במשרדי מכירות של קבלנים מציגים לנו פרוספקטים מרשימים והדמיות יפהפיות שעושות חשק לשבת בספה המצוירת בסלון אל מול הנוף הפתוח. אנחנו יודעים מה יהיה שטח הדירה, באיזה קומה היא תהיה ולאיזה כיווני אוויר היא תפנה, איזה איבזור יספק לנו הקבלן עם קצת מיקוח מצידנו, ואפילו את צבע הקרמיקות יאפשרו לנו לבחור.

אבל עדיין, דירה על הנייר, היא רק על הנייר. לעולם לא נדע באמת מלבד הרגע שבו ניכנס לדירה הבנויה, כמה צל יטיל הבניין ממול על הדירה שלנו, מי יהיו השכנים, כמה תחושת מרחב באמת תהיה בסלון, איזה נוף באמת נראה מהקומה שבה הדירה שלנו ממוקמת והיכן יהיה קו האופק.

כשאנחנו הולכים לראות דירת יד שנייה, השאלות האלה אינן קיימות. אנחנו רואים בדיוק מה מצב הדירה, מהו שטחה, לאן היא צופה ועד לאן היא צופה, כמה צל מוטל מהסביבה, ומה רמת האבזור. מה שקונים זה מה שרואים.

יותר מזה, סוגיות כמו איחור במסירת הדירה על ידי הקבלן, גרייס לא גרייס, פיצוי לא פיצוי, או תוספת מדד תשומות הבנייה למחיר, לא קיימות כלל כשרוכשים דירת יד שנייה.

ישראליים רבים לא חפצים לשמוע על דירות שאינן חדשות, הם רוצים שתי מעליות בבניין, חניון תת קרקעי, מרפסת שמש וחדר עגלות. לכן יבקרו רק במשרדי מכירות ולא באתרים כמו יד 2. אבל היום, מוצעות גם בשכונות חדשות יחסית דירות יד שנייה בנות שנים ספורות, ברבות מהן כבר בוצעה השקעה כספית של המוכר לשדרוג סטנדרט הבנייה, ולא קיימת סכנה לאיחור במסירה, פשיטת רגל, ולא קיימות שאלות כמו מה באמת יהיה המרחק בין הבניין שלנו לבניין ממול. אבל עזבו, אנחנו אוהבים חלומות יותר ממציאות.

בניגוד לערים שבהן השוק מתנהל בצורה חופשית, הנתונים מצביעים על השפעה של תוכניות הממשלה על סוג העסקאות והמחירים בערים שבהן מתקיימות הגרלות לרכישת דירות במסלולים מוזלים. כך למשל בראש העין, רק 4% מסך העסקאות שבוצעו בחודש יוני היו עסקאות יד שנייה שמחירן היה גבוה יותר ממחירי דירות חדשות.

זאת בגלל מבצע "מחיר מטרה" (הגרסה הקודמת של מחיר למשתכן) שיזמה הממשלה בשכונה החדשה. על פי נתוני האוצר בחודש יוני נמכרו בראש העין 21 דירות יד שנייה במחיר ממוצע של 1.79 מיליון שקל, ובמקביל נמכרו 529 דירות חדשות במחיר ממוצע של 1.2 מיליון שקל.

מגמה דומה ניתן לראות בעפולה, שבה הוגרלו באפריל האחרון דירות מוזלות במסלול מחיר למשתכן. על פי נתוני האוצר משקל עסקאות היד שנייה בחודש אפריל עמד על 24% בלבד, כאשר בפועל נמכרו 73 דירות יד שנייה בעיר במחיר ממוצע של 777 אלף שקל, לעומת 229 דירות חדשות שנמכרו במקביל במחיר ממוצע של 762 אלף שקל, רובן במסלול מחיר למשתכן.