"העלייה בריבית המשכנתא תתרום לירידת מחירי הדירות"

"הצעדים של הפיקוח על הבנקים ייקרו את המשכנתאות וכיוונו להביא לתמחור הולם יותר של הסיכונים על ידי הבנקים", כך כותבים בפיקוח על הבנקים. בבנק ישראל פרסמו היום קטע מסקירת מערכת הבנקאות שתפורסם בקרוב, העוסק בסיבות להתייקרות הריבית במשכנתאות, ובו נטען היא נבע מהמגבלות שהטילו על הבנקים ומהתייקרות גיוס המקורות שלהם, ולא בשל ירידה בתחרות בתחום. "כיוון שלא השתנו המאפיינים המבניים של השוק, שמשפיעים על מידת התחרות הגבוהה במגזר זה, סביר שעליית הריביות בשוק אינה משקפת ירידה בתחרות", כותבים בבנק ישראל.

נושא עליית הריבית במשכנתאות עלה לכותרות על רקע העובדה שבשנה האחרונה עלתה הריבית הממוצעת במשכנתאות החדשות בשיעור של 0.5% ובאפיקים מסוימים אף יותר, וזאת אף שלא חל שינוי בריבית בנק ישראל באותה תקופה.

המשנה לנגידה ד"ר נדין טרכטנברג אף דיברה על כך בכנס, ואמרה כי ייתכן שהדבר נובע מירידה בתחרות בין הבנקים. אמירה זו עוררה ביקורת רבה בעיקר מצד הבנקים, שאמרו כי העלייה נבעה מפעולות שעשה בנק ישראל. כעת גם בבנק ישראל מודים באופן רשמי שפעולות שעשו בעקבות העלייה ברמת הסיכון בתחום גרמו בסופו של דבר להתייקרות המשכנתאות. מדובר בין היתר בצעדים של הגבלת שיעור המימון משווי הנכס, הגדלת כרית ההון וההפרשות במשכנתאות ועוד. מדובר בצעדים שנעשו בארבע השנים האחרונות, בעוד שעליית הריביות הייתה בעיקר בשנה האחרונה.

"חלק מהצעדים היו בעלי השפעה הדרגתית ומתמשכת (כגון דרישת ההון הנוסף כנגד המשכנתאות שפורסמה בספטמבר 2014, שהבנקים נדרשו לעמוד בה בהדרגה עד ינואר 2017), וכן כיוון שתיק המשכנתאות כולל הלוואות "ותיקות" שלא הושפעו בחלקן מהדרישות הרגולטוריות, ולכן הפנמת השינוי בדרישות הפיקוח על הסיכון והריביות ארכה זמן רב יותר", כותבים בבנק ישראל.

עוד הסבירו כי הצעדים שנקט בנק ישראל בתחום המשכנתאות היו על רקע העלייה בסיכון בתחום. "מראשית 2008 עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור ריאלי הגבוה מ-80%. עליית מחירי הדירות לוותה בגידול במספר העסקאות בדירות ובגידול במשכנתאות שהציבור נוטל, בפרט על רקע הריביות והתשואות הנמוכות במשק", כותבים בבנק ישראל.

"התפתחויות אלה חשפו את הלווים ואת הבנקים ועדיין חושפות אותם לסיכון של פגיעה כתוצאה משינויים שיכולים להתרחש בסביבה הכלכלית: בהכנסת הלווים וברמת האבטלה, במחירי הדירות, בריביות ועוד. שינויים אלו עלולים, בין היתר, להוביל לקשיים של הלווים בפירעון השוטף של המשכנתאות", הם מציינים.

בבנק ישראל מציינים שהעלייה בריבית נבעה גם מהעלייה בגיוס המקורות של הבנקים. "הריבית על אשראי בכלל ועל משכנתאות בפרט מושפעת מעלות גיוס המקורות של הבנקים, מהסיכון הגלום בהלוואה וממידת התחרות בשוק המשכנתאות".

הם מנמקים ואומרים כי לא רק ריבית בנק ישראל משפיעה על עלות גיוס המקורות. "ריביות השוק הרלבנטיות לאשראי לדיור הן ריביות לטווח ארוך המגלמות סיכוני אשראי וכן ציפיות לשינוי בריבית העתידית. על כן, למרות ירידתה של ריבית בנק ישראל לרמה של 0.1% הריביות בשוק ההון בכלל, ועלות גיוס האג"ח של הבנקים בפרט עלו באופן ניכר. כך, למשל, התשואה על אג"ח צמוד של בנקים בשוק ההון עלתה בכ-60 נקודות ממארס 2015. עלייה זו הנה אחד הגורמים לעלייה בריבית על המשכנתאות", כותבים בבנק ישראל. 

■ לעיון במסמך המלא של בנק ישראל על ריבית המשכנתאות - קובץ וורד