"אני לא רואה סיבה אמיתית כיום לירידה חדה במחירי הדירות"

תחום יזמות הנדל"ן עם דגש על פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית נמצא בפריחה, ויש מאות יזמים המעורבים בתחום ברחבי הארץ. גיל איצקוביץ, היום יזם נדל"ן ומתווך ברעננה, הבעלים של משרד איצקוביץ נכסים, היה איש היי-טק במשך כ-20 שנה ולפני כ-3 שנים החליט לעשות שינוי בחייו ולהיכנס לתחום הנדל"ן עם דגש על פרויקטים של התחדשות עירונית. כיום איצקוביץ הוא חבר בפורום מתווכי רעננה וחבר בוועדת ספקים.

למה עזבת את תחום ההיי-טק? מיצית?

"כן. כשהפכתי לאבא התחלתי להסתכל על החיים אחרת. בהיי-טק הייתי 12 שעות ביום מול המחשב, הייתי 'מכור' לזה ולמעשה לא היה לי זמן לדברים אחרים".

אז איך הגעת דווקא לנדל"ן?

"דרך חבר שהציע לי לעשות איתו ביחד רישיון תיווך ומשם הדברים התחילו להתגלגל. היום אני פעיל בתחום היזמות ברעננה, בעיקר בנווה זמר, וגם בכמה פרויקטים ברעננה. אני מתמקד כיום בעיקר בתמ"א 38, כלומר בחידוש וחיזוק בניינים. בתחום היזמות אני עובד בשני מישורים, בצד השיווקי או בצד היזמי, כלומר השקעות עם תשואה".

"יש גם משקיעים שונים שפונים אליי ואני מאתר עבורם השקעות. בניין SAP למשל כאן ברעננה שעומד למכירה אני מאתר שם משקיעים. כך שיש את הצד המסחרי ויש את הצד הפרטי, כלומר דירות ופרויקטים בתמ"א".

מה עם פינוי בינוי?

"זה הרבה יותר מורכב ולוקח הרבה יותר זמן אבל אני נכנס לזה לאט לאט. בכלל אני מעדיף לעשות את הדברים בזהירות ולאחר בדיקה ומחקר. המטרה שלי היא לבצע כעת קפיצת מדרגה בתחום היזמות".

באיזה פרויקטי תמ"א 38 אתה מעורב כעת?

"למשל ברחוב לוי אשכול 12 ברעננה. זה פרויקט במרכז העיר. היה שם בניין של שלוש קומות ונוספו שם עוד 3 קומות עם חידוש הבניין. האכלוס בדצמבר הקרוב. בנתניה אני מעורב בפרויקטים של תמ"א 38 שנמצאים בשלב החתימה על חוזים".

כמה צריכים לחתום?

"בתמ"א 38 צריכים 67% שיחתמו. זה בדרך כלל תהליך מורכב כי אנחנו עוסקים באנשים ולכל אחד יש את הסיפור שלו".

מה עם תחום היזמות?

"אני מכוון להגדיל את הפעילות בתחום הזה בצורה משמעותית ב-2017. יש לי תוכנית עסקית מסודרת עם יעדים והמטרה היא להכיר את השוק טוב ולעומק ואחרי זה לבצע את הקפיצה לתחום היזמות, תוך כדי מזעור הסיכונים".

"הרבה משקיעים מחפשים פרויקטים"

איצקוביץ, שבין שאר עיסוקיו הוא ספונסר של עובדי עיריית רעננה בכדורסל, מנסה להעריך כמו יזמי נדל"ן אחרים, את עליית המחירים הדרמטית של השנים האחרונות והשפעתה על השוק אולם עדיין לא מזהה התמתנות בביקושים.

ביזמות יש באמת הרבה יותר סיכונים, איך אתה מצמצם אותם?

"יש דוח אפס שלפיו אתה רואה את הרווחיות של ההשקעה, המכירות, עלויות וכו..אתה מחשב את הרווח הצפוי, כשאפשר להגיע ל-20% עד 25% רווחיות. זה לא שחור לבן אבל אם יש פרויקט תמ"א למשל שצפוי לקחת שנה עד שנה וחצי אז קל יחסית להעריך את הסיכונים. יש גם הרבה מאוד משקיעים עם כסף שרק מחפשים פרויקטים להשקיע בהם מכיוון שהיום על הכסף בבנק לא מקבלים כלום".

אז מה המטרות שלך?

"אני שואף להגיע ל-3 פרויקטים גדולים בשנה. כלומר 60-70 יחידות דיור בשנה. יש לפעילות ביקוש גבוה. אני מקבל הרבה פניות".

יש גם הרבה מאוד יזמים שנכנסו לתחום לאחרונה

"נכון. אז צריך להתנהל בתבונה. יש למשל הרבה פרויקטים שנופלים בגלל רווחיות נמוכה יחסית ולשם אני יכול להיכנס עם שאיפה לרווחיות קצת יותר נמוכה מ-20% למשל. ככל שעובר הזמן יותר ויותר אנשים נכנסים לתחום הנדל"ן, למרות כל הצעדים של כחלון לפגוע במשקיעים. אין תחליף לנדל"ן".

אז אתה לא חושש מנפילה פתאומית במחירים?

"כולם פוחדים מזה אבל אני לא רואה סיבה אמיתית כיום לירידה חדה במחירים. המטרה של כולם כיום היא למכור חלק גדול מהדירות עוד לפני שהפרויקט התחיל. בתמ"א יש הרבה אנשים שרוצים לשדרג את עצמם ולעלות לקומות עליונות ומוכנים להוסיף הרבה כסף אז כאן יש עוד אפשרות לצמצם סיכונים. רעננה, אגב, רוויה בתחום התמ"א. יש כאן המון פרויקטים בתחום".

אם עושים יותר מדי פרויקטים בלי לפתח תשתיות זה עלול להיות בעייתי...

"נכון. צריך כמובן גם לדאוג לתשתיות, לחניות. יש עלויות לזה אבל יש פתרונות כמו למשל הכפלת מספר החניות באמצעות מתקן מיוחד. היום הטכנולוגיה מאפשרת את זה. אתה חייב להיות אופטימי, אם תהיה פסימי אז יהיה לך קשה להתקדם".

אבל חייבים לחשוב גם על הסיכונים..

"ברור. צריך לקחת סיכונים מחושבים ולא להתפרע. אני עושה את הדברים בצורה מאוד מדודה. אני מחפש מוצר שאפשר לראות אותו, לתמחר ולהעריך מתי יהיה רווח ממנו. אני לא אלך היום לקנות למשל קרקע חקלאית שתופשר אולי בעוד 40 שנה".

אתה פועל גם בתחום המרכזים המסחריים?

"כן. בכפר סבא אני משווק שטחים במרכז מסחרי שנותנים תשואה של כ-8%. גם כאן יש ביקוש מאוד גדול ואני נכנס לזה בזהירות. המטרה היא גם להשקיע במיזמים גדולים, ביחד עם שותפים עסקיים. אני נחשף בתחום הזה לאנשים שונים שמחזיקים מאות דירות שאספו במשך השנים. העסקאות הטובות באמת לא מגיעות לשוק אלא נסגרות מתחת לרדאר ולא חסרות כאלה גם היום. אני מאמין בלחיצת יד ומילה של כבוד".

תסביר

"אני פועל לטווח הארוך ובונה את השם שלי ולכן מאוד חשוב לי לשמור על אמינות ויושרה".

יש לך שותפים?

"כיום אני פועל לבד כשבפרויקטים מסוימים אני מכניס משקיעים, אבל רק כאלה שאני סומך עליהם בעיניים עצומות. אני מעדיף לא להגיע לסכסוכים ומחלוקות שיכולים לפגוע בפרויקטים וזה תמיד יכול לקרות עם אנשים, גם כשהם חברים טובים. מצד שני, ביחד עם שותפים חזקים אפשר לקדם תהליכים מהר יותר ולהגיע לעסקאות יותר גדולות".